工业地产项目可研报告.pdf
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1、1 / 30 * 国际工业园 可行性研究报告 2008-1-1 目录 第一章、总论 第二章、市场分析 第三章、 *国际工业园工程建设内容 第四章 、工程优势和价格定位 第五章、工程建设缘由 第六章、市政配套、生活配套住宅近50000 ;2、商业建筑 16000 ;3)、办 公建筑 26000 ,包括 1 栋 11 层商务综合配套楼,为整个工业园提供 全方位的配套服务。h8c52WOngM 居住、餐饮、 会展、娱乐、休闲、办公以及电信、邮政等现代化工业发展需求在这 里得到充分满足。 三、经济指标: 序 号 名称参数 1 用地面积341972 2 总建筑面积303688 3 容积率0.89 4 绿
2、化率30% 5 一期厂房面积17430 6 后期厂房面积149078 7 办公仓储面积49700 第四章、工程优势和价格定位 首先,工程本身得到当涂县政府和当涂开发区管委会的支持,获 得一点的优惠条件。 15 / 30 其次,工程独特的区位本身就是一个独一无二的优势,工程距离 芜湖国家级经济开发区仅2公里,相对与芜湖经济开发区而言有着明显 的成本优势,有临近长江芜湖港和马* 鞍* 山港都很近,并且坐落 在250国道边上,交通优势十分突出。v4bdyGious 第三,工程所在地目前没有成形行的园区,又是当涂经济开发区 和芜湖经济开发区接壤的地方,自然成为这两个园区的“后院”和服 务供给基地,非常
3、有助于成为以上两个园区配套企业落户的最佳选择 地。J0bm4qMpJ9 综合以上众多的有利条件更应当做好本园区的“价格”这个天然 的砝码,充分运用这个因素,充分搞好园区的开发建设。XVauA9grYP 园区的定价和芜湖经济开发区价格一定的距离,和市区的其他经 济开发区也保持一定的价格距离差,以充分的价格优势弥补其他方面 的差距。初步考虑将 * 国际工业园的价格控制在1000元/ 1200 元/ 之间。bR9C6TJscw 1.0 、区位优势 工程紧靠芜湖市经济开发区,可以受到芜湖经济开发区的产业辐 射,大环境相对比较优越; 土地价格相对便宜,可以降低了企业经营成本; 紧临205国道,芜湖港等,
4、交通运输相对便捷; 2.0 、 工程机会: 工程周边工业环境逐渐显现,工程不再有孤军作战的氛围; 因紧邻芜湖经济开发区,部分相关配套企业会因地价等因素考虑本 工程; 当涂开发区管理部门相关照顾政策同时会促进本工程开发招商。 16 / 30 3.0 、 政策分析 入园工程由园区管委会统一协调服务,工业工程可按协议出让方式 取得国有土地使用权,使用期限为50年;其他工程出让方式和使用 年限按国家规定执行。pN9LBDdtrd 入园工程征用土地不得低于20亩,每亩固定资产投资密度不低于50 万元,每亩基准地价 6万元,在 19 / 30 承接产业转移方面具有很大的优势和现实可能性。联合利华转入合肥
5、的事实表明,我省承接长三角产业转移的能力已经初步显现。今后, 我省需要在农产品深加工、汽车及零配件、家用电器和纺织工业等方 面,进一步加大对长三角地区产业的承接力度,加入到它们的价值链 和分工体系之中。无论是直接承接东部转移的产业,还是间接参与东 部产业链,企业。 jW1viftGw9 投资东引。长三角具有丰富的产业资本和金融资本,民间资本的 力量也很雄厚,资本外溢的趋势已经显现。在上海而言,虽然本地企 业对外资投资的迹象并不明显,但部分外资企业在成本上升的情况 下,对外转移动机比较强烈。这是包括安徽在内的中部地区吸引外资 和上海资金的一个机遇。对江苏来说,在外资引进规模较大的情况 下,比较重
6、视结构调整,对外资的规模、环保等都提出了更高的要 求。因此,一些江苏的外企也开始向中西部地区转移。在长三角地 区,资本外移趋势最强烈的是民营经济相对发达的浙江省,据估计, 浙江现有 7000 多亿元的民间资本需要对外寻求商机。招商引资是安 徽实施东向战略的重点。我省的招商引资工作应充分发挥企业的主体 作用,以商招商,借力发展。xS0DOYWHLP 招商引资的最终目的是为了实现产业的对接,利用产业转移的契 机促进本地区经济、技术、产业结构等多方面的长足发展。而马* 鞍 * 山正是东向战略的排头城市。建设这样的工程是非常符合本地经济 和产业发展需要的。LOZMkIqI0w 第六章、市政配套 (简
7、1、道路现状及规划发展,包括现有路幅、规划路幅,规划实施的 20 / 30 时间,与宗地的关系 影响)。 2、供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯 有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗 地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距 离、涉及线路成本等。 6、燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、 接口位置。 第七章、* 国际工业园与周边地区发展的互动关系 * 国际工业园的设立和开发,使马*
8、鞍* 山的经济关系增加 了新的维度,马* 鞍* 山与芜湖的互动关系可以进一步实体化为 * 国际工业园的互动关系。这种关系将会最直接、最密切、也最重 要,因而作为我们分析的重点,此外还要涉及到工业园与城市及周边 地区等关系,本章的目的在于从互动关系角度进一步论证* 国际工 业园设立和开发的价值所系。 ZKZUQsUJed * 国际工业园的设立和开发,使得马* 鞍* 山市形成了若干 互动关系体系,主要包括:* 国际工业园与芜湖港的互动关系、 * 国际工业园与马 * 鞍* 山市的互动关系、以及*国际工业 园与当涂周边地区的互动关系,其中* 国际工业园与芜湖港的互动 关系最为直接、最为密切、也最重要。
9、dGY2mcoKtT 一般认为,港口作为交通运输的枢纽与对外开放的口岸具有五大 21 / 30 功能,即运输功能、商业功能、贸易功能、工业功能和旅游功能。传 统的港口主要是商贸和运输功能,二战前,随着工业化的发展,港口 的工业功能开始崭露头角,二战后则是港口工业功能最辉煌时期。二 战后的重建,许多海运条件好的国家开始利用海运廉价的优势建设某 港工业园,如日本、荷兰、比利时、法国、西德等国家,它们把重化 工业布置在海边,利用大型船和超大型船运进燃料和原材料,制出成 品后供本国消费并大量出口。在港口运输中作为工业原材料和燃料的 运输量猛增,港口的工业功能凸显,并因而促进了本国本地区经济的 快速发展
10、。按照一般的经验,* 国际工业园与芜湖港形成的互动关 系主要表现在以下两个方面:rCYbSWRLIA 1.* 国际工业园的开发将为港口提供大量稳定的货源,促进港 口吞吐量的迅猛增长。 2. 港口优越的区位和航运条件,为* 国际工业园发展高物耗、 大运量的重化工业,提供充足而低廉的原材料供应以及便利的产成品 出口。FyXjoFlMWh 5.2 *国际工业园与当涂及周边地区的互动关系 5.2.1*国际工业园与当涂的互动关系 当涂县提出加快工业化是当涂县全面建设小康社会的必由之路, 新时期当涂的工业化也必须摈弃传统的粗放式发展的模式,走集约化 的新型工业化道路,这就是工业集中布局、成片开发,而这个载
11、体就 是建立 * 国际工业园。TuWrUpPObX * 国际工业园能否开发成功,一方面取决工业园自身的条件, 包括基础设施的开发建设和招商引资的努力等等,另一重要方面也取 决于当涂县政府的重视和支持程度。根据全国许多开发区的经验,政 22 / 30 府对开发区大都赋予一系列优惠政策和财政启动资金的支持。由于当 涂县政府的财力有限,在工业园开发阶段应更多地考虑如何给与有效 的政策支持,如土地征用和使用政策、税收减免政策,并在工程立 项、报批等方面提供便捷的服务。特别是采用企业方式进行开发,必 须兼顾作为开发商的企业利益,在各地区开发区招商竞争日趋激烈形 势下,作为后起的工业园除了要有一流的软环境
12、外,还必须在土地出 让价、税收优惠政策等方面创造更大的吸引力,这些都是工业园与城 市政府互动关系中必须认真考虑的问题。7qWAq9jPqE 5.2.2*国际工业园与当涂周边地区的互动关系 当涂县是马 * 鞍* 山市与芜湖市的经济连接体,相对发达的交 通运输网络,使得 *国际工业园有可能与芜湖及周边地区发生更密 切的人流、物流、资金流和信息流,* 国际工业园的开发不仅要依 靠全县的支持,还必须走大开放的道路,以开放促开发,这里既要包 括对国外资本的开放,也要包括对当涂周边地区的开放,特别是利用 工业园靠近芜湖港的优越条件,吸引周边地区的企业到工业园投资办 厂,或合作开发。随着西部大开发战略的深入
13、实施、我国加入WTO 后对 外开放的扩大以及西南通道建设的完善,21世纪初期大西南的进出口 物资将大幅度增加,芜湖港作为主要的内陆港口,在促进西南地区与 长三角经济接轨和融合的桥梁作用将更加突出,而* 国际工业园的 开发无疑也为周边地区提供了更广阔的发展空间。 llVIWTNQFk 第八章、 * 国际工业园体制与开发模式设计 6.1 报批设立某港工业园 1)从提高投资者信任度看 由于工业园具备足够级别和权限,政府对工业园的政策措施容易 23 / 30 到位,投资者对工业园的信任度提高,非常有助于吸引外部资本参与 园区开发和未来园区的招商工作。yhUQsDgRT1 2)从提高服务水平看 综观世界
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