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1、幽兰格调 物业接管验收管理方案 二 0一零年九月 目 录 接管验收方案02 物业接管验收程序06 物业接管验收标准及方法08 产权和技术资料交接单14 资料接管验收遗留问题登记表16 资料接管验收遗留问题整改表17 机电设备 /设施移交单18 接管验收机电设施/设备遗留问题登记表19 接管验收机电设施/设备遗留问题整改表20 房屋本体现状接管验收单 21 房屋本体接管验收问题登记表 22 房屋本体接管验收问题整改表 23 接 管 验 收 方 案 一)、成立物业接管小组 1 / 23 组 长:XXX ; 副组长: XXX ; 下设三个分小组: 1、文件资料接管小组 责任人:管理处经理、客户服务组
2、经理 职责:负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交 工作;业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; b5E2RGbCAP 2、现场验收接管小组 责任部门:工程部、保安部; 责任人: XXX 、XXXX ; 职责:负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥 匙接管工作。 3、财务接管小组 责任部门:财务部; 责任人: XXX ; 职责:财务资料的交接。 二)、接管验收前的准备 1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 责任人: XX 、XXX ; 2、派出先头技术人员前往物业现场摸底,制定好接管验收计 划。 责任人: XXX 、XX ; 3、提前参与发展商申请的竣
3、工验收和机电设备最终安装、调试 工作。 责任人: XX 、XX 。 三)、接管验收内容 一、资料的接管验收 2 / 23 A、物业产权资料; 1、工程开发批准报告; 2、规划许可证; 3、投资许可证; 4、土地使用合同; 5、建筑开工许可证; 6、用地红线图。 B、综合竣工验收资料: 1、竣工图 包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、 气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工 图);p1EanqFDPw 2、建设工程竣工验收证书; 3、建设消防验收合格证; 4、公共配套设施综合验收合格书; 5、供水合同; 6、供电协议书、许可证; 7、供气协议书、许可证; 8、有线电视合格证;
4、 9、通信设施合格证; 10、施工设计资料: 11、地质报告书; 12、全套设计图纸; 13、图纸会审记录; 14、设计变更通知单; 15、工程预决算报告书; 16、重要的施工会议纪要; 17、隐蔽工程验收记录; 18、沉降观测记录; 3 / 23 19、其他可能会影响将来管理的原始记录。 20、机电设备资料: 21、机电设备出厂合格证; 22、机电使用说明书 要求中文); 23、机电设备安装、调试报告; 24、设备保修卡、保修协议。 C、业主资料: 1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等; 2、已购房业户的付款情况或付款方式; 3、其他相关资料。 二、房屋主体接管验收 1、验收标准为建
5、设部房屋接管验收标准。见附件) 2、验收方法为观感验收法和使用验收法。 三、财务资料的交接略) 四)、工程接管验收流程 1、资料的接管验收 附表) 按幽兰?格调产权和技术资料交接单进行交接,确认签字。 2、房屋本体现状接管验收附表) 按房屋本体现状验收标准进行接管验收,确认签字,接管钥 匙。把不合格工程记录到接管验收遗留问题登记表中。 3、机电设备的接管验收附表) 按照机电设备的接管验收标准进行接管验收,确认签字。把 不合格工程记录到接管验收遗留问题登记表中。 4、对接管验收遗留问题进行登记附表) 对所有不合格工程分类整理,登记,存档。 5、把接管验收遗留问题提交给开发商,在规定时间内进行整改
6、 附表) 将所有不合格工程分类整理出的资料提交给开发商,整改后 4 / 23 再进行接管验收,确认签字。 五)、接管验收遗留问题的处理 1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接 管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题 登记表中并交开发商相关人员签字确认;DXDiTa9E3d 2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收 小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记 表中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题, 接管验收小组应当积极同开发商联系补充。RTCrpUDGiT 3、对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题要求发展商在两 周内解决;重大问题
7、要求发展商在一个月内解决。 4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理 公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。 5PCzVD7HxA 5、接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长 期保存。 物业接管验收程序 一、工作程序 1)开发商拟定移交接管工作进度计划,成立移交小 组,任命专职移交并送达接管验收通知书,由物业公司备 案;jLBHrnAILg 2)物业公司的“验收小组”,按物业接管资料的移 交核对所接收的资料,在15 日内签发验收回复函并约定验收 时间,对其提供的建筑、设备、配件清册,逐项清查验收; xHAQX74J0X 5 / 23 3)物业公司验收小组
8、同移交人对房屋质量使用功能、外 观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收; 4)对未按设计要求配套到位,和不能正常运转的设备包 括水、电、暖等),物业提出整改意见,由开发商负责落实, 直至合格;LDAYtRyKfE 5)对验收中发现的质量问题,验收小组填写各类遗留问 题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核; Zzz6ZB2Ltk 6)对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋,由 管理处接收钥匙。 7)业主入住时,由业主对其进行全面细致的质量检查。 对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商,由其限令施工 队逐项返修,经管理处或业主验收后清项;dvzfvkwMI1 8)在保修期内,在
9、使用过程中由业主或管理人员发现 的,由于建筑施工或产品制造上的缺陷,报告开发商查验证实 后,由其责令施工队更换或返修。rqyn14ZNXI 二、注意事项 1)接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合 作,才能顺利完成。 2)应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收; 3)物业公司应首先站在业主的立场上,对将要交付使用 的物业进行严格的验收,以维护广大业主的合法权益,同时也 应从物业日后维修保养的角度进行验收;EmxvxOtOco 6 / 23 4)验收中出现的问题应明确记录在案,督促开发商或指 定的施工单位)维修、改进; 5)移交工作应办理书面移交手续,物业公司接收的只是 管理权。 附
10、件一物业接管验收标准及方法 一、梁柱、板主体 按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾 斜、移位和非收缩性裂缝; 无钢筋外露。 二、顶棚 抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮; 无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 三、墙面 抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、 无明显裂缝、无污渍; 块料如瓷砖)面层: )粘贴牢固,无缺棱掉角; ) 面 层 裂 纹 、 损 伤 、 色 泽 一 致 ; ) 对 缝 砂 浆 、 饱 满 、 线 条 须 直 ; 7 / 23 )外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。 SixE2yXPq5 四、地 楼)面 毛地面:平整、无裂纹。 块料如瓷砖)
11、面层: 粘贴牢固,无缺棱掉角; 面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直; 对缝砂浆饱满,线条须直。 水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂 纹、无起泡等缺陷。 卫 生 间 、 厨 房 和 前 后 阳 台 地 面 : 用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到 地漏,不应有积水,倒泛水。 第二天到楼下检查楼面无渗漏。6ewMyirQFL 五、门窗 开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和 裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。 从 室 内 轻 摇 晃 门 锁 与 门 连 接 牢 固 , 开 启 灵 活 。 木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变 形。 单指轻
12、击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝 8 / 23 密 实 , 玻 璃 面 层 无 裂 缝 , 无 损 伤 和 刮 花 痕 迹 。 电子对讲门: 开 启 灵 活 , 通 话 器 完 好 无 损 , 通 话 清 楚 ; 不锈钢门无刮花痕。 防盗铁 门无锈迹和刮花痕迹。 窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。 kavU42VRUs 六、楼梯、扶手 1. 混凝土结构的楼梯:裂缝,面层剥落,钢筋无外露。 钢木结构的楼梯: 用力轻摇晃动,无弯曲。 钢筋锈蚀,无弯曲。 木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑, 不扎手。y6v3ALoS89 七、插座 电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并 紧贴
13、墙面;盖板无损坏,符合安全要求。试电笔检查,每个插 座电源接通是否正常。 天线插座,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏收 视效果由业主入住后检查)。 电话插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢 固,盖板无损坏。M2ub6vSTnP 9 / 23 八、接线盒 单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏; 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并 用电胶布安全缠包线头。0YujCfmUCw 九、开关 安装牢固,目视盖板损坏; 开关灵活,开启接触效果良好。 十、照明灯具 、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧 贴,零配件齐全,灯罩完好无损。 、打开所有灯具,检查电源接通是否正常灯具发光是
14、 否正常。 产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部 接通。连续工作天,统计有多少自然损坏的。eUts8ZQVRd 十一、供水系统 安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门注意关闭室内 的水阀),管道完好无损,无渗漏水、无锈迹; 管道接头无渗水; 10 / 23 水龙头 花洒和水阀):打开水阀,流水畅通,接头无 漏水。 sQsAEJkW5T 十二、排污管道 含塑料管) 安装牢固,外观完好无损,配件齐全; 从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗 水,楼上排水畅通无阻。 GMsIasNXkA 十三、地漏 地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、 排水畅通。 十四、卫生洁具 安装牢
15、固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花 痕迹; 灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹; 便器:水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。 TIrRGchYzg 十五、室内配电箱 安装牢固,配件齐全,实验操作一次空气开关等控制 是否正常。 开关符合型号规定。 11 / 23 导线与设计相符,布线规范。 目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。 7EqZcWLZNX 十六、其他 晾衣钩,室内吊扇挂钩。 用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢 筋挂钩表面裂纹,弯处无裂缝。 水表、电表和煤气表。 安装牢固,无摇晃,打开室内水阀看表内读数运转是否正 常,目视外观完好无损伤,镜面玻璃无损伤。 l
16、zq7IGf02E 十七、机电设备的接管验收 1、机电设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装 符合规范;有运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清 楚、表面光洁平整、明亮。 zvpgeqJ1hk 2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良 好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采 光良好、设备表面油漆完好、无损伤。NrpoJac3v1 3、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反 应敏捷,标识清楚,表面完好无损伤,设备安装牢固,机房干 燥、通风、采光良好。1nowfTG4KI 4、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良 好、标识清楚、设备表面油漆完
17、好无损、安装牢固、无渗漏现 象、机房配置完整。fjnFLDa5Zo 附件二: 产权和技术资料交接单 12 / 23 物业地址:开发商 资料名称 数 量 移交 日期 接收人备注 产 权 资 料 1.工程批准文件 2.建设用地批准文件 3.建筑执照 4.拆迁文件 5.哈尔滨市房地产权证复印件) 6.住宅使用许可证 7.住宅使用说明书 8.哈尔滨市新建住宅质量保证书 9.业主档案 按单元) 技 术 资 料 1.竣工工程工程一览表 2. 各 类 设 备 清 单 随 机 资 料 、 合格 证、操作维护说明书、备品备件)例 如:水泵、监控设备、电子对讲门等 3.竣工图 总平面、各类房型平面、建 筑包含地面
18、地下)、结构、装饰、 设备、管线、附属工程及隐蔽管线的 全套图纸 4.绿化设计施工图及绿化植物种类清 单 13 / 23 5.地质勘察报告 6.工程合同及开工报告 7.工程竣工验收证书 报告) 8.用电批准文件 9.工程预决算 10.图纸会审记录 11.工程设计变更通知及技术核定单 位,包括质量事故处理记录 12.隐蔽工程验收记录 13.土建施工记录 14.设备安装调试记录 15.建筑物各项指标的测试记录、沉降 观察记录 16.工程质量事故和处理记录 17.钢材、水泥等主要材料的质量保证 书 18.新材料、构配件的鉴定合格证书 19.砂浆、混凝土试块试压报告 20.供水、管道煤气的试压报告 2
19、1.供水、供电、监控、消防及其他各 类设备的检验合格证 22.第一次水池清洗、检验报告 23.其它重要技术决定和文件 附件三: 资料接管验收遗留问题登记表 14 / 23 资料名称问题简述备注 施工单位:开发单位:物业公司: 附件四: 资料接管验收遗留问题整改表 资料名称问题简述整改内容整改结果备注 15 / 23 施 工 单 位 :开 发 单 位 :物 业 公 司 : 16 / 23 附件五: 幽兰?格调一期 A 块)机电设备 /设施移交单 NO. 设备名称:型号/规格:数量: 安装地点:安装时间:单价: 供货商名称:供货商联系人:供货商联系电话 安装单位名称:安 装 单 位 联 系 人:
20、安装单位联系电话 设备保修年限设备使用寿命 /运行年限: 采购合同中是否有随设备奉送备品/备件: 设备外观描述: 设备运行功能状况描述: 采购合同 /安装合同复印件是否齐全? 其它问题: 移交方签字:接受方签字: 移交日期:接收日期: 说明:接受方在接受该设备/设施后,仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养, 17 / 23 不代表对该设备/设施拥有所有权。 18 / 23 附件六: 接管验收机电设施 /设备遗留问题登记表 设施、设备名称位置遗留问题简述备注 施工单位:开发单位:物业公司: 附件七: 接管验收机电设施 /设备遗留问题整改表 设施、设备名称位置遗留问题简述整改内容整改结
21、果备注 19 / 23 施 工 单 位 :开 发 单 位 :物 业 公 司 : 附件八: 幽兰?格调一期 A 块)房屋本体现状接管验收单 编 号 位置 / 地点 现状描述 备注 土建 设施 照明给排水门窗安防 通讯、网 络、有线电 视 水、 电、煤 表) 其它 施工单位:开发单位:物业公司: tfnNhnE6e5 附件九: 幽兰?格调一期 A 块)房屋本体接管验收问题登记表 1 / 23 编 号 位置/地点 存在问题简述 备注 土建设 施 照明给排水门窗安防 通讯、网 络、有线电 视 水、 电、煤 表) 其它 施工单位:开发单位:物业公司:HbmVN777sL 附件十: 幽兰?格调一期 A 块)房屋本体接管验收整改表 栋号 年月日 V7l4jRB8Hs 2 / 23 编号位置/地点存在问题简述整改内容整改结果备注 施工单位:开发单位:物业公司: 83lcPA59W9 申明: 所有资料为本人收集整理,仅限个人学习使用,勿做商业用途。
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