苏州写字楼调研报告.pdf
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1、1 / 21 录 一、苏州写字楼市场发展历程1 1、回眸 1 2、现状 1 3、展望 2 二、苏州写字楼市场板块特征2 1、板块格局分布2 2、特征概括分析3 三、苏州市同类写字楼市场板块分析4 1、市区板块4 市区写字楼主要集中在观前商圈 、石路商圈、南门商圈区域 新区写字楼集中在新区中央商贸区域,即 图中所示区域 c 园区写字楼分布在湖西 CBD 商圈 周围和 为湖东行政中心 xHAQX74J0X d 吴中、相城区写字楼发展尚处初期,仅少量中低档写字楼,尚未形成密集区 2、特征概括分析 a 20032004 年是苏州写字楼发展最为迅速的时期,供应体量较大2005 年;近两 年写字楼的开发量
2、相对较少,特别是在园区和新区,主要原因可以理解为是连 续几年的快速开发后,写字楼市场供需基本平衡,以及在部分地段造成一些工 4 / 21 程搁浅或闲置,其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎,不敢冒更大的 风险。LDAYtRyKfE b 目前园区高档次写字楼较多,新区次之,市区最少;园区租金水平高达80 元 / 月,物业管理费也大都在20 元/月左右;新区整体水平次之,但新地 中心档次相对较高;市区已投入使用写字楼整体水平最差,在售案例除外。 Zzz6ZB2Ltk c 目前苏州写字楼市场整体供不应求,普遍达到90% 以上的出租率 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区,其具体又分布在
3、中心城 区的主要交通干道沿线,如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写字楼 总量大,但高档次产品不多。dvzfvkwMI1 e 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区,而新区写字 楼主要集中在其金融商贸区。 三、苏州市同类写字楼市场板块分析 1、市区板块 1)样本汇总 案名 层 数 位置主要消费客户 租售 方式 租售价格 元/月 物管 费用 元/ 月 面积范 围 ) 销售 率 出租 率 丽景 苑 8 干将路、凤 凰街路口 多为外资,主 要为外贸、电 子 售罄 只租 租: 54 62 4 30 -900 100% 80% 飞洲 国际 商务 大厦 8 干将西路与 人民路交口 苏
4、州本地私营 企业居多 目前 只售 售 10600-10700 元 /,租: 75 暂定 5- 7 59.84 -166.46 / / 宏盛 大厦 6 干将路、丽 景苑旁边 苏州本地私营 企业居多 目前 只售 售: 10000- 12000 元/预计 租金: 70 / 59.75 -229.02 / / 商务6 干将西路与科技公司、驻售罄租: 55 5 / 100% 95% 5 / 21 大厦养育巷路口苏办事处、律 师事务所等 只租 敬业 商务 大厦 7 宫巷和干将 路交界处 货运、电子、 外贸 / 租: 50含物业 费) / 33 -196 / 80% 嘉实 大厦 6 中新路 房产、贸易、 科
5、技 出租租: 50 1.8 / / 99% 2)特征概括 市区写字楼由于受到城市限高限制,以多层为主,档次以中低档和中档为主,较高档次的 不多 ,且都是在建工程,如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程,目前正在销售 过程中。rqyn14ZNXI 由于位于商圈的辐射外围,市区写字楼不仅拥有发达的交通系统,也拥有成熟齐全的市政 配套,可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。EmxvxOtOco 3)租金与售价 早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60 元 /月 ,而目前正在建 设的 宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75 元 /月,售 价10000-12
6、000元 / 。 SixE2yXPq5 4)租赁情况 市区写字楼的出租情况较好,商务大厦和丽景苑的出租率均在80% 以上 ,在售工程的销售 率也达到65% 以上。 入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多,以电子科技类、外贸类、评 估代理类、货运类等中小型企业为主;6ewMyirQFL 物业管理不规范,一般是自产自管。 5)客群特征 市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公 司为主 ,特征比较明显。 6 / 21 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中,但总的看来,城区写字楼的客户 群性质较杂。 这些客户群之所以选择市区办公,一个原因是市区的交通、
7、各种配套等条件较为完 备和方便;另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。kavU42VRUs 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。 6)在建、在售案例简析 飞洲国际商务大厦 简析: 该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置,系市区观前商圈外围区域,周边商业、 文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。y6v3ALoS89 地上建筑 1-2 层为商铺, 3-8 层为写字楼 建筑面积11500 单间面积59.84 166.46 租售方式 只售不租, 明年 2 月份开始出租 销售价格 写字楼 10500 元/ 商铺 21000 元/ 租金水平预计 75 元/ 物管费用预计 57 元/
8、客源构成市内公司为主 7 / 21 该案采用目前高档甲级写字楼通行的5A 智能化标准,包括楼宇自控管理系统、安 保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自 动化系统等,在智能化领域居苏州市区写字楼前列。M2ub6vSTnP 商铺销售情况良好,销售率达56%。 宏盛大厦 简析: 该案位于市中心观前商圈核心区域,是市区档次较高的写字楼之一。 毗邻干将路等苏州市交通主干道,交通便捷通畅。 该案目前正在施工,据悉引进国际顶级标准的商务办公10 大智能系统。 商铺的销售情况较好,小面积房型均已售出,目前只剩下2000 的大 地上建筑6 层, 1、2 层为商铺建筑面积1004
9、6 单间面积59.75-229.02租售方式目前只售 销售价格 写字楼 1000012000 元/ 商铺 21000 元/ 租金水平70 元/ 物管费用客源构成市内公司为主 8 / 21 户型。 2、园区板块 1)样本汇总 案名 层 数 位置主要消费客户 租售 方式 租售价格 元/月 物管 费用 元 / 月 面积范 围 ) 销售 率 出租 率 高峰 会 30 苏华路与星 汉街交叉 口,园区管 委会西侧 外企、本地企 业、以及外地 企业驻苏办事 处 租售 结合 85 18 77 -1600 / / 建屋 大厦 19 苏州工业园 区旺墩路 多为外企 租售 结合 租: 82 售: 11500 18
10、120 以上 / / 世纪 金融 大厦 20 工业园区苏 华路 大量贸易公 司、房产公 司、物业公司 租售 结合 租: 80-90 20 100 -400 / 85% 国际 大厦 工业园区苏 华路 原园区管委 会,多为外企 租售 结合 租: 85 22 100 -400 / 80% 星海 国际 广场 20 工业园区星 海街 贸易、装饰、 物流、电子 出租租: 6575 6 120 -200 / 85% 2)特征概括 目前 主要是沿中央商贸圈周边分布 已经进驻的大型企业 以生产型与加工型企业为主,对写字楼特别是高档次的写字楼 的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业
11、为 主 。0YujCfmUCw 园区中央商贸区的出现,使园区有了商业中心,苏州市场最高级的写字楼 国际大厦和世纪金融大厦坐落于CBD靠金鸡湖的一端,加上高峰会以及紧靠CBD 的 星海商务中心,这一区域已成为写字楼的一个相对密集区。eUts8ZQVRd 3)租金与售价 较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的 9 / 21 整体租金水平总体较高,该区域写字楼的租赁价格大都在80 元/ 月以上,加上 物业管理费将近100 元/ 月。sQsAEJkW5T 在售的建屋大厦与高峰会,目前销售价格在10000 元/ 左右。 该区域的写字楼都具有智能化信息接口,综合布线系统完备,具有较高的发展余地与 空间。
12、4)租赁情况 各档次的写字楼出租率总体达到80% 以上,达到国际公认合理水平。 由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务,显示了写字楼自身的档次,也有利 于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天,这无疑为该区域写字 楼的租赁提供了机遇。GMsIasNXkA 写字楼 车位充足 ,停车问题可以得到解决。 周边 配套设施完善,园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。 5)客群特征 从上表可以看出,园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群,准确地说,它没 有一个总体的可描述特征。 在面积划分上,目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大,小型公司面积 在 50 100 平
13、 M 左右,中等以上规模的公司面积在几百平M ,甚至上千平M 不 等 。TIrRGchYzg 目前 入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分,或者其公司本身业务、经营行为 和园区其他产业有很强的关联度。7EqZcWLZNX 10 / 21 6)在建、在售案例简析 . 高峰会 简析: 高峰会位于苏华路与星汉街交叉口,园区管委会西侧,总建筑面积6 万以上 。 整栋办公楼拥有24 小时分户小型中央空调供应系统,可随时自行选择并调控。 标准层建筑面积为1547-1652 。 工程周边交通便利,景色优美,目前正在销售中。 该案物业配套较好,是一座多功能、顶级化写字楼。 . 建屋大厦 地上建筑30 层建筑面
14、积60000 以上 单间面积77-1600 租售方式目前只售 销售价格 写字楼 800012000 元/ 商铺 20000 元/ 左右 租金水平72 元/ 物管费用18 元 / 月客源构成/ 11 / 21 简析: 该案 地处园区湖东行政中心 位于金鸡湖东岸旺墩路,北靠现代大厦园区管委会),南临东湖大郡等高尚住宅区 周边配套齐全,西近金鸡湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区 面积区间较大,既适合中小户型入驻,又有超大面积无柱空间供中大型客户选择。 物业配套完善,属5A 高档甲级写字楼。 3、新区板块 1)样本汇总 案名 层 数 位置主要消费客户 租售 方式 租售价格 元/月 物管
15、费用 元 / 面积范 围 ) 销售 率 出租 率 地上建筑19 层建筑面积 74949 单间面积120 以上租售方式租售结合 销售价格11500 元 / 租金水平82 元/ 月 物管费用18 元/ 月客源构成多为外企 12 / 21 月 金狮 大厦 25 狮山路南 台湾企业、本 地私营企业 售罄 只租 租: 65-80 含物 业费) / 64-194 可分割 100% 98% 新地 中心 54 狮山路、塔 园路路口 外企、国内私 营企业 售罄 只租 租: 90-120 18 元/ 月 112-214 可分割 100% / 金河 国际 42 高新区狮山 路 外企、国内私 营企业 售罄 只租 83
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