济南柳行旧居改造初步规划2稿.pdf
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1、济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告 1、地块现状及周边环境 1.1 土地位置及形状 地块位置:地块位于历山路与明湖东路交口以西,处于历下区与天桥区交 界处,为城市中心区域,距离大明湖公园约有千米。 地块形状: 地块形状较不规则。 地块四至范围: 东:历山路 西:规划路(保利大名湖) 地块位置 南:明湖东路 北:胶济铁路 地块主要经济指标 项目计量单位数值 总用地面积万33.7 可规划建设用地面积万28.07 1.2 地块现状 项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角,地理位置优越, 当前为柳行小 区居住区。地块内部多为柳行居委会村居,人口稠密,居住约5 万人,外来人口 租住者较多; 地块内多
2、为低档商业用房, 且海晏门街仍有多处废品回收站点,当 前区域形象较差;地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所, 道观与教堂均已具百年历史。 地块内部共有柳行村居居民1183 户,2973 人;其余居民 3087 户。地块内 部共有建筑物建筑面积44 万, 其中多层 16 万, 村居居民有证房产约7 万, 无证自建房约 21 万。 项目地块总占地面积33.7 万,可规划建设用地 28.07 万。地块内部有宗 教用地两处,约 3 亩;国有企业用地两处,约50 亩;柳行村居 225 亩;个人房 产用地约 142 亩。 1.3 项目地块配套 项目周边配套较为齐全,文化氛围较为浓厚;项目周
3、边餐饮、文教、娱乐、 休闲设施齐全但档次较低; 地块距离解放桥 1 公里,距离老东门 500 米、距离洪楼广场 1 公里,距离北 园大街 500 米,受多处商圈辐射,商业娱乐配套完善; 地块周边交通便利,除BRT2号、3 号及 5 号快速公交线路途经地块外,另 有 21 条公交线路途经地块通往济南市各区域;另外,地块距离济南火车东站1 公里,距离济南火车站约4 公里,距离长途汽车5 公里,出行便捷; 地块周边文化氛围较为浓厚,周边多处中高等院校,例如山东省商贸学校、 山东省教育学院,济南市商贸学校等; 另项目周边有胸科医院, 医疗配套完善; 教育大厦、 梨园大戏园距离项目 不足百米,文教娱乐配
4、套齐全。 自 2004 年以来,济南城市棚户区改造工作开始实施,并逐年增加改造力度。 天桥区为济南棚户区改造重点区域,项目周边明湖天地、 保利芙蓉均为棚户区改 造已完成项目; 保利大名湖项目尚未对外销售。城市面貌的更新, 带来房价的飞 速上扬,保利芙蓉项目于2008 年 10月开盘,开盘起价 5300 元/,而当前该项 目二手房价格已逼近万元大关; 保利大名湖项目尚未开盘, 预计其售价将突破万 元。 2、土地熟化成本测算 2.1 土地出让价格构成及原则 根据济南市棚户区改造政策, 政府零收益原则, 土地熟化成本即土地出让价 格。 2.2 土地熟化成本 土地熟化成本构成:安置房建设、无证自建房货
5、币补偿、安置回迁居民 中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算,以上四项费用共计166600 万元,考虑各项不可预见因素,熟化成本上调5%,估计土地熟化费用为 174930万元。 2.2.1 安置房建设费用(不计土地部分费用) 安置房建设规模 32 万,建设成本 2800 元/,共计需要资金 89600 万元; 2.2.2 无证自建房货币补偿 无证自建房规模约21 万,补偿标准2000 元/,共计需要资金42000 万 元; 2.2.3 安置回迁居民中转过渡费用 本次棚户区改造共有居民4000 户需要回迁,补偿标准每户5 万元,共计需 要资金 20000万元; 2.2.4 国有土地收储费用
6、 地块内部尚有两块土地需要收储,分别为;牙膏厂和商贸学校地块,共约 50 亩,预计收储地价为300 万元/亩,收储总费用为 15000 万元。 2.2.5 土地熟化成本汇总:安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居 民中转过渡费用、国有土地收储费用,以上四项费用共计166600 万元,考虑各 项不可预见因素,估计土地熟化成本为174930万元。 2.2.6 土地出让价格估算 根据济南棚户区改造政策,政府土地零收益原则,土地熟化费用即土地 出让价格,经初步估算柳行地块地价为416.5 万元/ 亩。 3、项目初步规划效益分析 3.1 初步规划概况 根据地块大小、 所处区位、 形状及济南房地产市场
7、情况,对项目地块做了以 下初步规划: 主要经济指标 项目数值 总用地面积(万)33.7 可规划建设用地面积(万)28.07 容积率地上 3.06;地下 0.8 总建面积(万)107.8 地上总建面积(万) 配套公建2.78 商品房建筑面积51.02 拆迁区安置建筑面积32 合计85.8 地下总建面积(万) 地下室7 地下车库及其他15 合计22 配套公建构成 项目计量单位数值 底商万0.31 纯商业万1.54 会所万0.1 幼儿园万0.4 物业管理中心万0.43 合计万2.78 3.2 初步规划方案财务分析 根据项目初步规划方案, 项目可售商品房住宅51.02万, 可售商业用房 1.85 万;
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