【合同范文】买卖合同 -房屋买卖合同中的时效性与违约金.docx
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1、第 1 页 买卖合同 :房屋买卖合同中的时效性与违约金 特征码 SgUpuRJlvUQYyrsFYWiZ 王女士于 2000 年 10 月与某发展商签订了预售商品房契约 , 同时王女士将所有的房款一次性交齐。按照合同的规定,2001 年 3 月 1 日前房产交付使用,但至今该楼宇仍未交付使用。王 女士决定采取法律手段向发展商追讨违约金,但又听人说追讨 违约金的诉讼时效为两年,于是她担心这件案是否已过了诉讼 时效,同时又听说若双方约定的违约金标准为总房款的千分之 一,法院将不会支持。那么,王女士的疑虑到底有无根据呢? 律师认为,首先,要明确诉讼时效如何计算的问题。根据 民法通则第 135 条规定
2、,向人民法院请求保护民事权利的 诉讼时效期为 2 年,但法律另有规定的除外。因此,要求给付 逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效 是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的,即从 知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订 的预售合同一般是约定按日来计算违约金的,当事人如果超过 两年后再起诉,从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超 过了法律规定的诉讼时效,法院将不予支持,但两年之内的违 约金给付请求仍然受到保护。像王女士这种情况,逾期交楼已 超过了两年,那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请 第 2 页 求已丧失了胜诉权,将得不到法院的保护。两年内的违
3、约金支 付请求仍然可以得到保护。 其次,违约金如何计算的问题。如果发展商逾期交楼,他 已违反了合同,应支付违约金。违约金的标准,一般从约定, 如无约定的,则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计 算。我国合同法第 114 条规定,当事人可以约定违约金, 当事人违约后,应当按约定支付违约金,违约金一般视为违约 造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损 失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。 需要注意的是,这里指的是过分高于或低于,而不是高于或低 于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则,只有约 定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以 调整。目前,司法实践中,各个法院对每日计算违约金的标准 不一致,但一般是以预售人已收楼款总额为基数,最高额不超 过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼 时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼 条件后所发收楼通知之日止,以实际天数计算迟延时间。如果 存在免责事由,则要将免责的天数扣除,但免责事由应由发展 商举证并要经法院严格审查。 律师认为,约定违约金是当事人意思自治的产物,是合同 自由原则的体现,作为平等主体,发展商不得以合同以外的标 准来承担责任。当然,如过高而导致有失公平的,可以按法律 第 3 页 规定予以调整。
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