[三胜咨询]物业管理市场现状调查报告.pdf
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1、投资决策研究先行11 中国产业信息研究网三胜咨询旗下门户网站 物业管理行业发展规模及市场进入分析 一、物业管理行业的发展规模 中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随 深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。此后的十几年内深 圳的物业管理迅速发展,从小到大,从涉外商品房到全市物业管理的发展,初步从借鉴, 探索,推广到规范化,由传统的房管式逐步发展为专业化,企业化,一体化招投标的三化 一体的物业管理模式。 物业管理从产生初期的感性、 无序,到迅速发展狂热的中期, 再到平稳和理性的后期, 走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的物业管理市
2、场已经日渐成熟,物业管理法规 更加完善,政府监管物管行业也日趋规范; 经过不断的行业重组, 物业管理企业实力增强, 市场化行为更加理性规范;专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、 社会化;业主维权行为趋于理性;业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。 物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟,另一方面物业管理发展 方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。 2007 年 3 月 16 日,十届全国人大五次会议上通过的物权法,于 10 月 1 日起正式 实施, 物权法是调整财产支配管理的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最
3、基本准则,是中国制定民法典的重要组成部分,是完成构建中国特色社会主义法律体系的 法制目标, 物权法的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题,将对 中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 21 世纪,是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出 现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说,质量理念和品 牌理念的逐步市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新,要 求物业管理企业从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要作出相应的变革, 才能适应发展的需要。 中国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长,
4、住宅物业的需求在楼市逐渐回 暖的背景下将保持相对稳定,商业物业的增长势头较为明显。中国产业信息研究网发布的 2015-2020年中国物业管理市场现状调查及投资策略咨询报告数据显示, 2012 年我国 物业管理市场整体规模达到5180 亿元,物业管理面积约为175 亿平方米。在近几年中,整 体的物业管理面积增长较为缓慢,年均增速约为6%,到 2014 年达到 200 亿平方米,营业 2投资决策研究先行2 中国产业信息研究网三胜咨询旗下门户网站 收入达到 7800亿的规模。 图表: 2010-2014 年中国物业管理行业的市场规模分析 数据来源:中国物业管理协会、三胜咨询 图表: 2010-201
5、4 年中国物业管理行业的服务规模分析 数据来源:中国物业管理协会、三胜咨询 投资决策研究先行33 中国产业信息研究网三胜咨询旗下门户网站 二、物业管理行业进入者分析 虽然经过十多年的快速发展,但物业行业构成进入壁垒的因素依然较少。由于物业管 理整体的技术含量不高,可以通过吸收有经验人才的策略迅速获得技术和专有知识;品牌 的忠诚度培养需要很长的周期;也需要大量资金;由于是新兴行业,政策上处于大力培养 市场阶段,即处于通过量变的突破来达到提高物业行业的整体水平阶段,政府的管制政策 也很宽松,以上所有因素都利于潜在新竞争者的进入,存在潜在的市场饱和问题。值得关 注的是劳动力成本在逐年上升,能源价格的
6、上涨也会提高支出成本,且由于人们的物业消 费意识的培养需要较长的时间,在一个不短的时间内会造成物业企业的盈利能力低下,经 营风险的加大,竞争的加剧,可以成为潜在竞争者进入的壁垒。 对于一个行业来说,潜在的进入者或新加入者会带来新的生产能力,带来新的物资资 源,从而对已有的市场分额的格局提出重新分配的要求。 潜在的进入者能否进入,主要取决于行业进入的壁垒,通常包括:规模经济、产品差 别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素,如果进入的壁垒高,外 部进入的威胁就小。三胜产业研究中心行业专家王仁鹏认为,目前,除了政府的资质核准 之外,物业管理行业几乎不存在任何明显的进入壁垒,发展商、
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