房地产工业地产营销策划全案分析模板.pdf
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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 某某工业地产项目行销报告纲要 一、工业、产业地产:下一轮地产开发热点 1、 “世界工厂”与某某工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快,“闽三角”将成为首先“接口” 之一,下一轮某某周边的标准工业厂房和现代物流用房,都将供不应求。 现代工 业厂房的开发和租赁,将成为房产开发的大热门。 经济人 某某市的经济发展状况: 2004 年,某某市工业企业法人单位主营业务收入18968611万元,其中, 制造业占据大部分为94.7,电力、燃气及水的生产和供应业占3.8, 采
2、矿业占 1.5。 主营业务收入超过百亿元的行业有5 个,分布在纺织业, 纺织服装、鞋、 帽制造业,石油加工、炼焦及核燃料加工业,非金属矿物制品业,工艺 品及其他制造业。 工业企业法人单位利润总额1183823万元,其中,采矿业占2.9,制 造业占 92.6,电力、燃气及水的生产和供应业占4.5。 利润总额超过 5 亿元的行业有 6 个,分布在纺织业,纺织服装、鞋、帽 制造业,皮革、毛皮、羽毛(绒)及制品业,造纸及纸制品业,非金属 矿物制品业,工艺品及其他制造业等行业。 工业企业容纳 148 万名就业人员。2004 年末,我市共有工业企业法人 单位 19641个,就业人员 1481791人;工业
3、个体经营户50687户,就业 人员 536762人。 在工业企业法人单位中,私营企业12672个,占 64.5;港澳台商投资 企业 2310个,占 11.8;外商投资企业1298个,占 6.6。三者所占 比重分别比全省高出5.5、0.9 和 0.4 个百分点;港澳台商投资企业和外 商投资企业占比分别高出全国7.7 和 2.8 个百分点。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 从工业行业类型划分,皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业,纺织服装、 鞋、帽制造业,非金属矿物制品业就业人员数居前三位,分别占 22.5、 19
4、.1和 12.6,分别高出全国19.5、13.9 和 3.6 个百分点。 制造业资产负债率远低于全国水平 2004 年末,工业企业法人单位资产合计15230365万元,负债合计 5475452万元,所有者权益合计9754913万元,资产负债率 36.0。比 全国的 56.8低了 20.8 个百分点。 这表明我市工业企业经营情况良好, 具有远大的开拓发展前景,特别是制造业企业资产负债率为35.0,值 得金融企业大力扶持。 某某工业地产的发展状况: 据了解,截至目前,全市标准化厂房用地规划面积6285 亩,已经报 省政府的有 1032亩,其中 553亩已经省政府批准,可实施供地。目 前惠安、泉港、
5、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂 房。为鼓励企业进驻标准化厂房,一些县市还引入银行按揭贷款, 政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为,某 某工业正进入“标准化厂房”时代。 2005 年 8 月,在某某市委、市政府召开的某某市集约用地工业园区 等专题会上, 确定了一系列相关规定, 大力推进标准化厂房建设。 根据目前的土地供应政策,标准化厂房的供地方式可直接采取 协议出让方式供地,条件成熟的,也可以采取招拍挂方式供地。标 准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限 执行。 为鼓励和规范建设、使用标准化厂房,促进工业集中、产业集 聚、企业集群,实现土地资源
6、集约利用,某某市今后对投资规模小 的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地,鼓励和引导其进 入工业标准化厂房。 对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地, 原则上依法收回;收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、 大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准化厂房建设,实行投资 主体多元化,并采用建、租、售相结合的运作模式,标准化厂房区 内力求实行物业化管理。 有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度,容积率和 开发期限。工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建 设用地最低投资强度指标和容积率标准,容积率一般在2.0 以上。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,
7、管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 在签订土地使用权出让合同时,应当约定建设者在取得土地使用权 后半年内开工,两年内完成标准化厂房建设。对取得土地使用权满 半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设 的,不得再享受土地使用权出让最低价,优惠部分予以补缴;对取 得土地使用权满一年仍未开工的,按取得划拨土地使用权费用或土 地出让金、土地租金的20以下收取土地闲置费;对取得土地使用 权满两年仍未开工的,批准文件自动失效,土地使用权无偿收回。 厂房建设期间,开发者不得转让土地使用权。 对于大批的工业厂房, 有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规 划与开发:
8、外口公寓。 商务办公用房。 都市工业楼宇(园)。 制造业配套功能用房。 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 1)什么是产业集群?产业集群在世界经济发展中的重要作用? 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地,进而吸引一些相关服 务机构进驻该地, 从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生 很强的竞争优势, 其本质是一种生产组织方式, 通过对产业集群的有效培育与发 展可以实现多种经济发展目标。 产业集群的形成一般有诱致性自发形成,强制性 培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡 产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产
9、业集群可作为经济发展的战略方式 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 2)产业集群的竞争优势 专业化 集中化 网络化 地域化 3)中国产业集群发展趋势 产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应 首先, 产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 其次,集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化,使一个企业可 以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产,从而可以节约成本, 提 高效率。 第三,集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新,使先进的经验、 技术更为迅速地在区域内传递,产生技术溢出
10、效果。 第四,核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求,从而推 动这些关联产业发展,进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 第五,随着主导产业的延伸和关联产业的出现,特定产业集群所在地区 的人口将大规模增长,从而带动第三产业发展。 第六, 建立产业集群有利于集中治理污染,节约环保成本。 产业集群的社会效应 首先, 由于经济集聚扩散效应,产业集群将创造更多的就业岗位。 其次,产业集群的形成将造成人口的大规模集中,而人口的大规模集中 正是城镇化的基础。 第三, 人口的集中及其就业问题的解决,加上城镇化的推进, 再辅之以 适当的农地制度创新, 将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模,实现
11、适 度规模经营。 第四, 产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高,扩 大了工人、 管理人员、 个体工商户与企业家队伍, 从而有助于优化各地的社会结 构。 4)产业集群的的六个特点 一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 二是产业集群已形成较大的经济规模。 三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。 四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业,吸引众多中小企业加入 其产业链,带动了相关产品的技术创新。 五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。 六是许多产业集群产
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