【合同范文】买卖合同-二手房买卖中的定金条款.docx
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1、第 1 页 买卖合同:二手房买卖中的定金条款 特征码 XLSokRZrlXuwleEVmwwm 因为经常接触到二手房的买卖,也常常碰到卖主违约,买方来 寻求我们的帮助,所以对二手 房的买卖合同有所了解。现在一般的做法,就是卖方违约, 双倍返还定金。深圳最正常的定 金数目在 2-8 万,而一个二手房的买卖过程要经过一个月 左右。在这过程中,按现在深圳的 房价上涨速度,一个中户型涨个十多万是正常的。而如果 卖方违约所需要赔偿的款项就是双 倍返还定金,一但房价不涨反降,那么这个房子就卖给了 买方,这个中间买方所承担的风险 远大于卖方。在中国尚未建立诚信机制的情况下,是十分 不利于保护买方的权益。 为
2、什么造成这种情形,最重要的就是中介所提供的格式合 同的定金条款中,如卖方违约除买 方可要求其双倍返还定金外,不得再要求其进一步履行或 追求其其他的损害赔偿。 虽然这是买卖双方的违定,但我认为其效力,还有待法律 的考验,因为根据合同法的规 第 2 页 定,如果合同条款约定因一方故意或重大过失给对方造成 财产损失不赔的,这种条款是无效 条款。那么说买卖合同中这样的约定是不是正符合 合同法的这一规定呢?当然也有 风险,那就是法官的认知程度。 也曾和别的律师探讨过,双倍定金和损害赔偿是不是可以 一并提出。确实法律并未对此做出 明确规定。但根据民法的基本精神以及司法实践过程形成 的观点,那么就是双倍定金
3、和损失 是可以一并提出的:因为定金是惩罚性质的,而损失赔偿 是补偿性质的,两者之者并不存在 相冲突的地方。同时只有这样才能更好的保障非违约方的 权益。当然同时因为中国不实行判 例法,虽然在中国司法实践过程中形成了这种观点,但不 能保证审理你这个个案的法官的素 质。 损害赔偿的确定,很多人认为只有因为履行合同,而付出 的费用,而不包括涨价差额,但我 认为损失就必须包括中间涨价的差价,并且上海高级人民 法院发布的审理二手房买卖过程中 的一些意见中,就明确了差价是损失,要赔。虽然上海高 院的文件不具有指导深圳特区的效 第 3 页 力,但是我认为,至少我们不应当怀疑上海高院法官对于 法律的理解和智慧。 建议:因为在中介提供的买卖合同的最后有一个备注 目录,那么可以在备注那里注明, 如一方违约除可以没收或双倍返还定金外,还可以要求其 赔偿损失。这样有利于保护双方的 权益,也更利于合同的履行。
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