公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例.pdf
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1、公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例 分析 赵彦锋 河南财经政法大学会计学院,河南郑州,450002 摘要:我国现行企业会计准则将投资性房地产单列,并赋予企业对其计量的 公允价值选择权, 而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。从案例分 析来看,虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少,但是 首次采用、 后续考察以及境内外差异均表明:公允价值计量具有增肥效应,从而 有可能成为利润操纵工具,为此,应进一步细化准则指南。 关键词: 投资性房地产;公允价值;公允价值选择权;公司业绩 我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40 号投资性房地产,对我国原 制度无形资产中
2、的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分 类,引入“投资性房地产”概念以区别于自用,包括:已出租的土地使用权,持 有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物 1 。具挑战性的是,对于满 足条件的投资性房地产, 企业可以选择公允价值进行后续计量,这赋予企业双重 选择权:一资产的重分类;二计量属性的选择,本文仅讨论后者对业绩的影响。 一、投资性房地产对公允价值计量的运用 自 2007 年现行准则实施以来,沪深两市对投资性房地产选用公允价值作为 后续计量模式的公司数量较少,2007-2009年占持有该类资产公司的比例分别为 2.86、2.90%、3.24%,具体情况见表 1。其行业
3、分布如下:金融业5 家、房地 产开发与经营业 6 家,零售业 4家,其他行业 11家 ,其中前三类是公认为投资 作者简介: 赵彦锋( 1975- ),男,河南省南阳人,博士,河南财经政法大学副教授,主要研究领域:会 计理论。 基金项目 : 本文系 2010 年国家社会科学基金 “金融危机后全球会计治理及其国际协调机制与我国对策研究” 批准号: 10BJY020。 截止 2009 年底,先后有26 家上市公司选用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式,但是有些公司 后来不再持有该类资产,因此行业分类按26 家统计, 而 2009 年统计的数据只有25 家,原因是锦龙股份由 于减少合并范围,已不再
4、持有该类资产。 性房地产是其主要资产, 特别是后两个行业, 更是以出租房地产为主业。 需要指 出的是,在 2008、2009 年新增采用公允价值计量模式的公司都属于前三个行业。 再从其地区分布来看, 80%该类公司位于直辖市及省会城市,这些地区一般存在 活跃的房地产市场,为运用公允价值计量提供基础条件,这符合我们的预期。 从上市公司整体情况来看, 这三年中上市公司的数量分别为:1570 家、1624 家、1774家 (包括 58 家创业板)、 2129家 (833 家中有 26 家选用公允价值计量), 持有投资性房地产的公司比例在逐步增加(从40.13%到 43.52%) ,但是增幅有 限,并
5、且比例也偏低。从理论上讲,只要持有这类资产的用途不同,就应分别在 不同类资产中核算,据此,我们推测,可能存在如下情况:部分上市公司考虑重 要性原则,没有将符合投资性房地产范畴的土地使用权或建筑物从自用资产分离 出来,单独作为投资性房地产核算。 与标准化的大宗商品及证券不同,投资性房地产很难有统一的市场报价,因 此其公允价值的确定主要使用以下方法:一是采用评估价格; 二是采用第三方调 查报告;三是参考同类同条件房地产的市场价格。从这三种方法来看, 评估价格 法可靠性最高、 第三方调查报告法次之, 而市场类比法由于加入更多管理层的判 断,可靠性最差。 表 1 2007-2009年上市公司投资性房地
6、产公允价值计量选用情况表 公司简称所属行业采用时间办公地址公允价值确定方法 深发展 A 银行业2007 深圳市评估价格 中航地产房地产开发与经营业2009 深圳市市场类比法 泛海建设房地产开发与经营业2008 北京市第三方调查报告 方大集团金属制品业2007 深圳市评估价格 金融街房地产开发与经营业2008 北京市市场类比法 胜利股份塑料制造业2007 济南市市场类比法 白云山 A 医药制造业2007 广州市市场类比法 昆百大 A 零售业2008 昆明市评估价格 锦龙股份自来水的生产和供应业2007 清远市第三方调查报告 金宇车城房地产开发与经营业2008 南充市评估价格 津滨发展房地产开发与
7、经营业2007 天津市第三方调查报告 国脉科技通信服务业2007 福州市市场类比法 宁波银行银行业2007 宁波市市场类比法 武汉控股自来水的生产和供应业2007 武汉市评估价格 卧龙地产房地产开发与经营业2007 上虞市2007 年未披露, 2008 年披 露为市场类比法 *st 天龙综合类2009 太原市未披露 st 一投(*st 筑信) 零售业2007 海口市市场类比法 中航地产对投资性房地产公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素、期末确认及会计核算 处理程序有明确规定,详见其2009 年度财务报告。 沱牌曲酒饮料制造业2007 射洪县第三方调查报告 st 百花零售业2007
8、乌鲁木齐市第三方调查报告 新华锦饮料制造业2007 青岛市市场类比法 正和股份综合类2007 海口市评估价格 世茂股份房地产开发与经营业2009 上海市未披露 海欣股份皮革、毛皮、羽绒及制品 制造业 2007 上海市评估价格 交通银行银行业2007 上海市市场类比法 中国银行银行业2007 北京市评估价格 中信银行银行业2009 北京市评估价格 2009 年:海南航空 年,有家上市公司有投资性房地产,账面价值为,亿元,占资产 总额的 , 其中家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产,期末账面价值为 亿元,占投资性房地产总额的。 年投资性房地产公允价值变 动净收益亿元,占公允价值变动净收益总额
9、的, 而年投资性房 地产公允价值变动为净损失亿元。 年, 有家上市公司调整了投资性房地产的会计政策,从成本模式改为公允价 值模式对投资性房地产进行后续计量。这家公司因改变投资性房地产计量模式,增加 年末净资产亿元,确认年公允价值变动收益亿元。 从投资性房地产公允价值的确定方法看,有家上市公司采用了中介机构提供的房地 产评估价格, 家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定,家上市公司按照第三方调查 报告确定公允价值。 2010 年改变: st 方源(被2010 年被重组为博元投资,2011 年没有投资性房地 产)27 家 2011年:深圳发展银行(自 2011年 7 月 1 日起变更投资性房地
10、产会计政策,由公 允价值模式改变为成本模式进行后续计量,并对财务报表进行追溯调整。) 2012年变更为公允价值计量模式的上市公司有:金科股份、三木集团、ST 国商、 ST 冠幅、珠海中福( 2012 年 9 月 27 日) 、北京城建( 2012 年 12 月 15 日) 、中茵股份、国旅联合、斯米克控股、力帆股份(2013 年首次选择,存货转 换) 、珠海中富、华谊嘉信、中海发展( 2012 年 12 月 1 日) 、首创置业(香港 股 2012 年 12 月 21日) 。 2008 年,690 家持有投资性房地产的上市公司中,采用公允价值计量模式的只新增了金融街 (5.92,0.01,0.
11、17%)、昆百大A(10.44,0.34,3.37%)、 金宇车城(8.08,0.03,0.37%)以及 泛海建设 (5.34,0.01,0.19%)4 家公司,比例仍在3%左右徘徊。截至2010 年 3 月 31 日,从上市公司年 报披露情况来看,2009 年采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仍然只比上一年 增加了 4 家。由此可见, 企业会计准则第3 号 投资性房地产(CAS3)实施 3 年以来, 全国仅有26 家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产,所占比例一直很低。 二、投资性房地产公允价值计量对公司业绩的影响 对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,会计核算上有两个
12、特点: 一是不计提折旧或进行摊销; 二是资产负债表日, 公允价值与原账面价值之间的 差额计入当期损益 2 。这就会给企业带来双重效应:一方面影响业绩,另一方面 也会影响净资产,公允价值的“双刃剑”性质决定这种效应是双向的,但对于我 国近期来讲, 由于投资性房地产成本历史性原因的低估,其向公允价值计量模式 转换时,体现为正向提升业绩、 增加净资产。 对此,拟从以下三个方面加以说明。 (一)首次采用的“增肥”功效 企业首次对投资性房地产采用公允价值进行后续计量,分两种情况: 一是自 首次执行现行准则就选用,二是随着公允价值计量条件满足 ,由原历史成本模 式转换为公允价值计量模式。 根据现行准则规定
13、, 前者遵循首次执行企业会计 准则 ,后者按会计政策、会计估计变更和差错更正处理,不过均要求追溯 调整。表 2 说明了首次采用公允价值计量模式对公司的影响情况,其从净资产、 以前年度净利润两个维度列示。由该表可以看出,除ST 一投是负向影响外,其 他均是正向,表明对投资性房地产来说,采用公允价值计量具有“增肥”功效。 表 2 投资性房地产首次采用公允价值计量影响表(单位:元) 公司简称计量方式转换对净资产的影响该项变动对以前年度对净利润的影响 深发展 A 12 489 000.00 10 240 000.00 中航地产336 546 005.10 236 155 886.25 泛海建设35 9
14、96 313.61 5 701 678.68 方大集团25 257 465.26 13 127 680.01 金融街1 757 254 781.71 1 272 458 203.67 胜利股份1 752 339.80 1 174 067.67 白云山 A 189 078 400.00 185 325 742.66 锦龙股份93 769 158.47 3 779 563.00 金宇车城20 947 285.87 8 531 633.40 宁波银行40 187 083.04 40 187 083.04 武汉控股2 170 056.88 2 170 056.88 卧龙地产199 914.59 199
15、 914.59 *st 天龙249 251 633.90 9 341 843.20 企业会计准则第3 号投资性房地产第十条规定:有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当 同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易 市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。 ST一投 (*ST 筑信) -844 036.29 -844 036.29 沱牌曲酒1 780 349.75 1 780 349.75 世茂股
16、份13 173 016.02 8 891 785.81 海欣股份8 372 874.00 5 539 382.57 交通银行354 000 000.00 170 000 000.00 中国银行3 318 000 000.00 502 000 000.00 中信银行131 000 000.00 - (二)后续计量的持续业绩提升 现行准则规定,采用公允价值计量模式的投资性房地产,不得转为成本模式, 这决定了其影响的持续性。 通过追踪 2007-2009年采用公允价值计量的上市公司, 我们发现首次采用中的正向效应得以持续,具体情况见表3。该现象在 2007 和 2009 年尤为明显:没有一家披露投资
17、性房地产公允价值变动损失,2007 年方大 集团投资性房地产公允价值变动收益甚至达到利润总额的1.78 倍,2009 年金宇 车城该项收益高达利润总额的1.99倍,只有 2008 年稍微逊色,基本上是一半损 失、一半收益,但是这与该年度中整个公允价值变动损益中342 家损失、 86 家 收益相比 ,仍然值得称道,其中金融工具是主要“推手” 。这表明,与虚拟的金 融工具相比,具有实体支撑的房地产具有一定的抗跌性。 该数据通过由CSMAR 数据库中 2009 年“公允价值变动损益”项目计算得出。 表 3 2007-2009年投资性房地产公允价值变动损益影响表(单位:元) 年份 项目 公司简称 20
18、09 2008 2007 投资性房地产引起的 公允价值变动损益 利润总额占比投资性房地产引起的 公允价值变动收益 利润总额占比投资性房地产引起的 公允价值变动收益 利润总额占比 深发展A 47858000.00 6190000000.00 0.0077 -15087000 792609000 -0.019 42,733,000 3771775000 0.0113 中航地产31691306.40 148760240.00 0.2130 泛海建设4248671.28 587750149.00 0.0072 -5682982.01 295918048.7 -0.0192 方大集团6322964.35
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