【合同范文】买卖合同-二手房交易应履行-先合同义务-[1].docx
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1、第 1 页 买卖合同:二手房交易应履行“先合同义务“1 特征码 JXfNmgOVwsUPFOXzOefc 二手房交易应履行“先合同义务“ 上家收了定金,楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信 息,买房时甩掉中介,与上家“手拉手”成交二手房市场 在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜,其中不少纠纷产生在房屋 交易之前。 二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现,而 房屋买卖合同签订之前,按照相关法律,交易双方都应当履行 “先合同义务” ,不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失” 责任。 房产律师在此提醒二手房交易双方:签订买卖合同前,莫 忘履行“先合同义务” 。 表现 不履行先合同义务应承担缔约
2、过失责任 据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈 世福律师介绍,二手房交易中出现了一种新现象,即交易中的 一方不履行“先合同义务” 。 所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程 中,合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不 第 2 页 履行先合同义务,而致另一方信赖利益损失者,应当承担赔偿 责任。 不履行“先合同义务”的表现形式有:上家已委托中介商, 并且收了下家的定金,但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中 介商那里获取了商业信息后,随意甩掉中介商,手拉手成交;出 售的房屋已被下家确认,上家已预收了诚意金,待购房人办出 了按揭贷款后,上家以“家里人不同意售房”为
3、由毁约二 手房交易中出现的这些纠纷,缘于上下家以及中介商缺乏法律 方面的相关知识。交易双方往往片面认为,只有签订了房屋买 卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚,在交易洽谈 过程中,也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担 问题。 据陈世福律师介绍, “先合同义务”的法律依据是合同法 第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对 方造成损失的,应当承担损害赔偿责任: 假借订立合同,恶意进行磋商,故意隐瞒与订立合同有关 的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。 因此,不履行先合同义务应承担合同法第 42 条的缔约 过失责任。 陈世福律师为此建议,合同双方应遵
4、守游戏规则,立法上 也应更加完善,以增强缔约过失责任认定的可操作性。 第 3 页 内容 五项内容构成先合同义务 陈世福律师提醒购房者,二手房交易缔约过程中的先合同 义务主要有五个方面的内容 瑕疵告知义务 内容: 二手房的提供者,不管是上家还是中介商应当将交易房屋 所具有的瑕疵告知购房人,不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵 押;或者该房屋有质量问题等,都应如实告知购房人。否则,因 为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的,则要向购房人赔 偿损失。 案例: 上家收了定金,楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信 息,买房时甩掉中介,与上家“手拉手”成交二手房市场 在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜,其中不少纠
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