万科集团公司投资价值分析.pdf
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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 33 号吴颖10财务管理( 1)班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司,简称万科或万科集团,成立于1984 年 5 月,是 目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部 设在深圳,至2009 年,已在20 多个城市设立分公司。2010 年公司完成新 开工面积1248 万平方米,实现销售面积897.7 万平方米,销售金额1081.6 亿元。营业收入507.1 亿元,净利润72.8 亿元。这意味着,万科率先成 为全国第一个年销售额超
2、千亿的房地产公司。这个数字,是一个让同行眼 红,让外行震惊的数字,相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 二、公司所在基本面分析 1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分,既受到整个国民经济发展水平的制 约,又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用,明确二者的关系, 是对 房地产经济实施宏观调控的前提。 本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手,着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件,进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题。 从总体上说, 房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的 地位。 A、房地产业属于基础性产业。这是因为,在社会经济生活中,房地产业
3、提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面,房地产 业开发的住宅, 是人们满足居住需要的最基本的生活资料,安居才能乐业, 它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面,房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等,又是满足生产经营需要的重要生产资料,属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节, 从而使房地产业具有基础产业的特征。 B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件,房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活
4、动中, 都必须率 先从房地产开发开始, 以此为先导。 例如,城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造; 建设工厂必先建筑厂房; 开办商店必先建造商铺; 筹建学校必先 建造校舍等等。由此,房地产业也就成了先导性产业。 C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大,它的发展可以带动一系列相关产业的发展,在目前的中国又是新的经济增 长点,对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用,因而具有支柱产业的显著 特征。 2、产业政策 A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素,二者呈 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,
5、值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 现出正相关关系。 这里所说的国民经济的发展水平是指总水平,衡量的主要指标 是国内生产总值 (GDP ) ,由于各国的人口等因素的不同,所以能真实反映这种总 水平的应是人均国内生产总值, 它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程 度。例如,中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位,而人均国内生产总值 仅达到 1000 美元,列在 100 位之后,仍属低收入国家。人均国内生产总值高, 意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高,带动房地产投资和住房消费水平 相应也比较高。所以,一般来说,经济发展水平高,房地产业也比较
6、发达,成熟 度相应也高,反之,则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟,而中国整体上 发展水平低,房地产业的成熟度也显得较低。 国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率,它对房地产业 发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说,国内生产总值的增长 速度快, 意味着投资和消费的增长率高, 带动房地产业增加值增长速度也比较快, 反之,则相反。现今的发达国经济总量大,但增长速度低,房地产业的发展速度 也相应较慢; 而中国作为发展中国家经济总量虽然不大,但经济增长速度快, 相 应房地产增加值的增长速度也比较快,在一定时期甚至超过国内生产总值的增长 速度。所以,在考察国民经济对房地产业
7、的影响因素时,要把国民经济的发展水 平和经济增长速度统一起来进行研究。 B、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中, 房地产业属于第三产业的范畴, 一国一定时 期产业结构的状况, 对房地产业的发展程度也有相当大的影响,起着制约或带动 作用。产业结构是随经济发展而不断演进的,在工业化初期阶段, 第一产业占主 导地位;工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位;工业化 后期阶段,第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分, 随之也得到大发展, 成长为支柱产业。 中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中, 正是房地产业发展的大好时机, 并且已
8、经成长为支柱产业 之一。可见,产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 C、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面,一国的投资水平反映国民经济的总体 状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的 变化来实现的。 社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般 来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房 地产投资占社会总投资的比例不变的情况下,房地产投资也随之同比例增加, 房 地产投资规模也同时扩大, 在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长 情况的制约和带动。 投资的部门结构, 是指社会总
9、投资中各部门投资额所占的比例和构成。由于 房地产投资是社会总投资中的构成部分, 即使投资总额不变,其所占份额的变化, 也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上 升时,房地产投资规模随之扩大;反之,当房地产投资所占比例缩小时,房地产 投资规模也随之缩小。 所以,房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制,而 且还受到投资结构的制约和带动。 在中国,房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来,由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速,因而,不仅房地产投资的总量相当 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有
10、尽有- - - -精品文档 - 大,而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已 突破 1 万亿元,比上年增长 29.7%,占全社会固定资产投资的比重约为20% 左右, 部分大城市高达30% 40% 。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化?在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说,在中 国处于和平崛起的时期, 且经历房地产业长期萎缩期之后,一定阶段房地产业快 速发展是必然的,房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看,商品房销售面积大于竣工面积
11、, 房地产投资规模和增速有其合理性一 面;但从投资品的供给看, 能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张, 生产资料价格涨幅过大, 又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大,增速过快,存在着局部过热现象。为此,2004 年上半年中央加强宏观调 控,重点是控制固定投资规模,采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场 秩序等措施,使过高的投资增长率得到控制,短期内对房地产投资有抑制作用, 但从长远来看,这对房地产业的持续健康发展有利。 D、消费水平对房地产业的影响 社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来 说,在积累与消费的比例关系不变的条件下,经济发
12、达,国民收入的总量大,相 应消费水平也高; 而在总量不变的前提下, 如果积累率下降, 能够用于消费的部 分增加,消费水平提高;反之,积累率上升,能够用于消费的部分减少,则消费 水平下降。归根到底,消费水平取决于经济发展水平。所以,它对房地产业的影 响实质上也是国民经济对房地产业的影响。 社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量, 即 全社会用于消费的总额。 统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的,个人 的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场 消费需求反映出来的。一般来说,人均可支配收入多,消费水平越高,房地产商 品等高档耐用消费品的需求
13、也相对越大;反之,则相反。二者呈现出正相关关系。 二是社会消费结构, 即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消 费结构来衡量的, 即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世 界上普遍采用恩格尔系数(食品消费支出占家庭消费总支出的比重)来表示的。 按恩格尔定律, 随着人均收入水平的提高, 人们用于食品消费支出部分绝对量也 会增加,但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降,这就是通常所说的恩格 尔系数下降, 而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消 费结构的这种变化趋势, 使住房消费需求扩大, 从而带动房地产业的发展出现一 个高峰期。中国目前的恩格尔系数已
14、从90 年代初的 50% 左右下降到 40% 以下,正 是住宅业及房地产业大发展的时机,当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一 点。 E、信贷规模和利率对房地产业的影响 房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持,包括房地产开发贷款和住 房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一 定限制的,同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结 构和国家产业政策的制约, 由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的 限制,从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大, 促进房地产开发 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度
15、,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 和消费,带动房地产业发展; 而如果房地产信贷规模缩小,则会压缩房地产开发 和消费,抑制房地产业的发展。 所以,金融信贷是国家调控房地产市场的重要手 段。 利率既是调节信贷规模的重要杠杆,也是影响房地产业发展的重要因素。它 主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高, 房地产投资 的机会成本越大,利润空间越小,便会抑制房地产开发投资和供给量;反之,则 相反。个人住房贷款利率越高,居民购房的成本支出越大,承受能力越低,便会 抑制住房消费,反之,则相反。可见,长期利率对房地产开发投资和消费需求都 会产生重大影响。 1998 年以来,银行
16、连续8 次降息,使目前的存贷款利率水平 都比较低,对房地产业的发展起了良好的推动作用。 从上述五个方面的影响因素可以看到,房地产业对整个国民经济有着高度的 依存性,作为国民经济产业链的构成部分,它的存在和发展必须具备一系列的客 观条件,包括经济发展水平和增长速度、 投资规模、产业结构、收入和消费水平、 市场需求、 经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约, 房地产业 只能在一定的宏观经济约束条件下,才能得到健康持续的发展, 所以,房地产业 的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展水 平,房地产业孤军突进, 会因失去坚实的基础而跌落下来;但如果房地产业过于 落
17、后于国民经济发展的要求, 也会拖经济增长的后腿。 为避免大起大落的情况发 生,在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。 三、公司基本面分析 1、公司在行业中的地位 万科 1988 年进入房地产行业,1993 年将大众住宅开发确定为公司核心 业务。至2008 年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济 圈为重点的31 个城市。当年共销售住宅42500 套,在全国商品住宅市场的 占有率从2.07%提升到 2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、 厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9 个城市排名首位。 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以 及规范透明的
18、公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十 年,万科营业收入复合增长率为31.4.% ,净利润复合增长率为36.2%;公 司在发展过程中先后入选福布斯“全球200 家最佳中小企业”、“亚 洲最佳小企业200 强”、“亚洲最优50 大上市公司”排行榜;多次获得投 资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科集团在政策和管理制度上一直都处于优先地位,它的所有的权力 都集中在总部,总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间 也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系,而是根据发展的需要 和职能的种类,有些部门总部集权的程度极高,比如财务管理部门、资金 管
19、理部门、规划设计部门等;而其他职能部门,包括营销企划部门、工程 管理部。同时,万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的 价值观和企业文化,这些制度和规范得以自觉和充分落实。 万科在制度和流程管理上有不少创新,把很多具体事务性的工作上升 到了制度和流程层面,这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如,企业如 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - - -精品文档 - 何对待媒体采访,如何对待媒体的负面报道,就各有一款专门的制度来指 引、来规范,制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报 道的流程等条款,还有“要避免沟通内容
20、成为采访内容”的字句。在国内 很多企业还不太会接待媒体采访时,万科已经把应对媒体不同种类的问题 都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。 2、公司产品分析 经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成 为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色 家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋 房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通 过全国首批ISO9002 质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一 个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位 客户满意度调查的住宅企
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