设施设备维修保养管理方案.pdf
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1、四、设施设备维修保养管理方案 管理目标: 1、 园区设施设备能正常运行。 2、 灯罩完好无损、干净,正常调整因素除外,亮灯率保持在99%以上。 3、 做到“急修不过夜,小修不过二” ,确保及时率达 95%以上,合格率达 98%。 4、 业主对工程维修的有效投诉率低于2%。 5、 设备房标识齐全,巡查、保养记录齐全,机房环境干净整洁。 人员配置: 1、维修工 3 人,负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设 施的有偿维修保养工作。 2、岗位设置: 1)维修工 A:负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。 2)维修工 B:负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日
2、常维修。 3 )维修工 C:负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。 3、日常工作安排: 1 )维修工 A:每周对园区公共设备设施巡查一次,每天上午分区域对灯具、门窗、 墙路面、健身娱乐设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进 行检查记录,下午对巡查出的问题进行处理及记录。 2 )维修工 B:每周三对周界报警设备进行一次检查维护,每二天对周界报警系统进 行一次报警试验(保安部负责) ,每月对探头范围绿化进行一次修剪(绿化工负责),确 保周界报警系统正常工作;其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修 工作。 3)维修工 C:每月 30 日抄一次公共电表, 形成公共能
3、耗报表, 及时掌握公共设备设 施运行情况;其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。 4)每月 22 日,根据材料使用量填写常用材料申购单,尽量避免维修等料延误维修 速度,保障维修及时率。 4、维修服务规范: 1) 上门维修准备 从接到报修开始应在15 分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前 必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐 备,箱体清洁。 2)入户维修 按规定门铃、叩门 A、到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔6 秒钟后再按第二次,不能连 续按。 B、如无门铃则应轻轻地叩门,叩门时,一般用右手食指和中指的中关节轻
4、轻连叩 两次,然后等待24 秒钟。若室内没有回音再连续敲三次,等待68 秒钟。若仍无回 音,再敲三次,等待10 秒钟。如果连续敲3 遍门仍无回音,则不应该再敲。在业主门上 留下另约时间维修通知单后离开,并及时将情况向物业服务中心汇报。 在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声“您好”, 征得业主同意后,穿上专用自备鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。 在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨 碍修理的物品应主动协助业主移开。 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以 防止渗水及垃圾撒落。 在维修中应专心致
5、志, 保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音, 工具轻拿轻放; 严禁吃、喝、抽和收取小费。 维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。 按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执。同时,维修 人员应主动向业主交代使用中应注意事项。 对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业 主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间),并尽 快将其解决。 如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决。 3)清场 工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处,要做好清洁工作。 4)离场 离开业主家时应说声 “如有需要尽
6、管与物业服务中心/ 维修中心联系”并向业主说“再 见” 。 5) 维修材料注意事项 原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买 材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。 6) 与物业服务中心的通报 如该次维修服务业主未通过物业服务中心报修,当维修结束或与业主沟通后,及时 将情况向物业服务中心通报,便于及时闭环。 要求标准 : 1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:根据季节及天气情况 灵活掌握。 2)亮灯情况由中班队员进行检查,发现损坏的填写报修登记表,次日由早班班 长交客户服务部,客户服务部落实工程维修人员及时查明原因,给予维修,要求:灯泡 灯
7、罩无缺损,设备完好,亮灯率在99% 以上。 3)每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁明亮。 4)窨井、窨沟、排水沟、集水井,每月检查一次,每年清理一次,(全体员工配合) 台风来临前突击检查一次。要求:无积水、无杂物、无塌陷,水流畅通,井盖完好。 5)排污泵、排气扇,每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡视,检 查排水泵液位开关、排水情况是否正常,管道阀门接是否漏水等,并作好检查记录。 6)每月检查一次控制箱,每季检查并进行除尘,对接头螺丝紧固;对控制箱体表面 进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘,及扇叶无变形现象。 7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减
8、压阀,如发现有漏水现象应及时处 理。要求:无渗漏现象。 8)露天消防栓每年一次保养。要求:表面无生锈现象,颜色一致。 9)消防箱喷淋管每年一次保养。要求:管道表面无生锈现象,颜色一致。 10)定期检查风机房,每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正 常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录。 11)消防仪表每周巡查(机房维修工负责,公共区域保安负责)。要求:压力正常。 12)每月对亭子进行检查,发现问题及时处理,每年保养一次。要求:屋面、立柱 无损坏。 13)每周检查健身娱乐设施,连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开 裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。 14)篮球场每月
9、检查一次一年保养一次。要求:地面、围栏表面无锈腐现象,螺丝 要牢固。 15)花架每季度检查一次,视情况进行养护。要求:表面无破损。 16)景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求:无渗水、无破损、底部无严重 积尘。 17)园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求:无损坏现象。 18)外墙面每月检查一次,三年清洗一次。要求:无脱落无空鼓无渗水,表面完好 无损坏。 19)内墙面每月检查一次,每三年翻新一次。要求:表面整洁无破损。 20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。 21)水景开放时间:(保安队负责开关) 国定假日: 10:0012:00,晚上开放时间参照双休日; 双休日: 17:0
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