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1、精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 11 浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要:物业管理“服 务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利, 服务社会”, 不能以牟取高额利润为目的,是许多物业管理企业处于微利 亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房 地产市场的消费环节,而且更重要的是房地产开发的延续和 完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起 来的一种综合性经营服务方式。可以说,两者是一种相互依 赖、共存共荣的“母子关系”。
2、 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业,物业管理 与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80% 以上 的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司,全国三 大物业管理品牌中海、万科、金地,都是房地产开发企业的 下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售,良好的售后服务不亚 于房屋本身,房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国 物业管理起步不久,专业化、市场化经营尚未成熟,物业管 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 11 理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定 时间内存在。因此,房
3、产开发企业把宣传企业理念、塑造企 业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保 本微利,服务社会” ,不能以牟取高额利润为目的,是许多 物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金,谈何经营、服 务?从现在先进的物业管理企业中我们发现,规模越大,管 辖物业越多的企业,其获利越丰。因此,物业管理企业只有 创立名牌, 运用名牌优势扩大经营服务范围,形成规模效应, 才能充分利用人力、物力资源,降低成本,使企业获得可观 效益,为其生存提高保障。 年被称为京城房地产的服务年,而服务二字最 核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本 质,以管理体现服务
4、的工作,物业管理的好坏直接影响到业 主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的,目前,京城几个较为著 名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界 万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经 验、市场经验,而且由于它是在深圳起步,还有很好的涉外 经验,所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不 到管理者,但万科的服务无处不在。而在北京、上海,由于 万科拿到的几乎都是城郊的地块,搞好物业管理势在必行, 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 11 否则项目必死无疑。所以,在北京,万科的项目还是出现了 热销的场面。而万科物业也由
5、此切得了市场上很大的一块蛋 糕。 因此,名牌物业管理,已成为由长期稳定的高质量、好 服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物 业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理,根据自身条 件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲 领或方案。它包括三方面内容:完备的企业内部管理体系, 高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实 施名牌策略不仅是居民的需求,也是开发企业及物业管理企 业自身发展的需要。 物业管理对房地产企业的促进和推动。 它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作 用。 第一,随着房地产行业的发展,产品差异减小,服务成 为房地产企业创立品牌的重要途径
6、,优秀的物业管理成为许 多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件 下,名牌的有无将成为购房者的首选,它能带给人们的物质 享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播,又会吸引的 消费者前往购买,这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、 卖得贵。正如深圳万科房, 以创立名牌物业管理作为突破口, 树立良好的信誉,如今其名下的物业比同等地段、同等规格 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 11 的房产卖价高出5001000 元/ 平方米。因此,名牌物业管理 能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面, 促进企业经济效益的提高。 万科集团宣称每
7、年贴补物业3000 万说明集团强调对物 业公司的服务,树名牌意识。万科物业的成绩体现在万科集 团所开发的物业销售一直看好,即使在今天房地产普遍不景 气的情况下,万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子 销售出去。这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌。万科 物业与万科房产相互依托,重视品牌建设,视质量为第一生 命,企业形象策划获得极大的成功,使万科房产增值,并能 增加房产的竞争力。 名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚 实基础。 房地产开发企业要持续发展,必须不断开发新的物业, 占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面,往往要经 历一段较长的过程。其间,需要投入大量人力、物力、财力
8、进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱 去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管 理的组合扩展,情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中 具有很高的知名度、美誉度和信任度,因此,用名牌的物业 管理来带动新开发的物业,可大大降低消费者的抵御心理, 从而缩短消费者认识新物业的时间,为尽快打开市场扫除障 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 11 碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985 年受托管理上 海第一幢甲级写字楼起,就把创立名牌作为宗旨,把现代酒 店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格 与超前的经营思路,使
9、其在高档物业管理中树立了良好信 誉。在这美誉带动下,锦江集团名下物业取得不错的经营业 绩。 第二,母子关系:母公司的精心设计和施工,以及子公 司的倾力管理投入,最终形成的市场效益就是共同提升两公 司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二 者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上 的两个环节,一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子 公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产 公司在市场竞争和发展战略密切相关,她所采取的物业管理 服务举措,既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的 目的,又建立了子公司在物管行业的品牌形象,形成了做大 物业市场的核心能力,可谓母子
10、双赢。 物业管理是顺应房地产开发而派生的产物,它作为房地 产商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善。随着房地 产市场的 浅说房地产开发和物业管理的关系提要:物业管理 “服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利,服务 社会”,不能以牟取高额利润为目的,是许多物业管理企业 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 11 处于微利亏本状态 规范发展及买方市场的全面进入,物业管理服务将不再是单 纯的售后服务,它将贯穿于房地产开发的全过程,成为房地 产开发经营的主角。 房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域,是一项复杂 的系统工程。根据我国现行的基本建设程序
11、,房地产开发过 程可分为四阶段,即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和 营销阶段,这在一定程度上降低了市场风险,提高了基本建 设项目的经济效益。由于认识上的误区,物业管理被狭义地 作为房产开发的后续环节,在房产开发过程中一般不受重 视,虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作, 但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引 发的问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段, 出于缺少物业管理的桥梁作用,开发商市场调研不深入,房 产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销;前期阶段由 于缺少物业管理介入,规划重硬件设计轻后期物业管理配套 考虑,造成规划与实际使用不符;建设阶段,由于缺
12、少物业 管理参与,造成工程移交缺乏连续性,后期维护困难;营销 阶段,追求短期开发利润,售后服务意识不强等。本文拟就 房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指导作用,提高房 产开发效益作一探讨。 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 11 1 减少决策的盲目性 作为商品的房屋单价高、投资大,具有不可移动性,与 普通日用品有明显的区别。如果产品定型后,与消费者的需 求错位,将很难采取补救措施。以高档住宅为例,产品定位 错误后,补救措施不外乎降价销售、重新拆改。针对户型的 缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。销售价格降低后,成功 人士不会因为价格降低而购买自己
13、不理想的房屋。另一方 面,豪宅户型面积大、 总价高, 一般消费者又没有能力购买。 因此,精确的市场定位是非常重要的,如何把握目标消费群 的心理需求,获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目 标,而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中,管理者 与消费者面对面,时刻保持紧密联系,可以随时倾听产品使 用者对楼房软、硬件等各方面的评价,在长期的专业服务中 积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市 场定位,改进产品的设计和服务,使之更鲜明、更有利、更 能打动人心,就这一点而言,物业管理人是开发商和市场之 间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看,已有一些 开发商把物业管理作为房地产的营销流
14、程,让它们直接参与 项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等,从而 更有效的把握市场脉搏,迎合市场需求。 2 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 11 业管理后遗症 规划设计是房产开发的源头,物业管理应积极介入前期 物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能否形 成完整、舒适、便利的区域的约制因素;另一方面,在市场 经济的大潮中,房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必 须具有超前意识。所谓的超前意识,就是要从高点起步,充 分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化,不仅要 重视房屋本身的工程质量,更应考虑房屋的使用功能、小区 的合理
15、布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住 的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建 设需要几年的时间,但其使用时间却是几十年甚至上百年。 这期间,科学的发展、技术的进步、经济的增长,生活水平 的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留 在原有的水平上。再者,以往的房地产设计人员仅从设计技 术的角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题。比 如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的,但是沿海地区 都有台风季节,台风夹着暴雨,就可能会使槽内浸水,并倒 灌进屋,因此必须对平口槽进行改进,变成外低内高,就可 有效防止进水。又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调、脱 排油烟机的位置
16、, 但由于科学技术的发展,产品的更新换代, 设计的预留位置常常会不适用。而上述问题有经验的物业管 理却十分清楚,因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 11 关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需 求;二则从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往 管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的 规划设计进行审视,对不适之处提出修改方案,以优化、完 善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的设计缺 陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。 3 少后期维护难度 某热销楼盘发展商明文规定:
17、“规划设计方案没有物业 管理单位的签字不能实施,施工结算没有物业管理单位签字 不能付款,让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。物 业管理公司与专业监理公司不同,监理公司与开发商是合同 关系,工程验收一旦结束,就不再有任何的后续服务。而物 业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题,提供的是一 种“长效服务” ,必须为以后的维修服务着想。因此,物业 管理公司必须参与工程建设活动,了解该物业的内部结构、 管线布置,甚至所用建材,这样才能开展后续服务工作。与 此同时,结合物业管理经验,能从实际使用角度提出对工程 核心部位施工质量控制的意见。例如,针对顶层、卫生间、 厨房漏水问题,分析成因提出工程建议
18、。另外,物业管理公 司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说,使 工程多了一份质量保证,同时又保证了建筑移交和今后物业 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 11 管理的连续性,为开发商节省了时间,有利于提高工质、工 期及售后服务等方面的信誉。 4 产销售 物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重 要标准。近年来,随着生活水平的日益提高,人们的居住观 念也发生了很大变化,住房不再仅是遮风避雨的场所,而是 安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅 仅是房子,还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性 和成熟,在新一轮经济周
19、期里,房地产企业之间可能将价格 竞争转向多元化竞争,功能、品质、位置和物业管理好的房 地产将占有更多的份额。据专家评论,目前物业管理的因素 已占到楼宇价值的20 30,而且越来越多的房地产投资 者把物业管理效果的优劣,作为投资和消费的重要选择因 素。 因 浅说房地产开发和物业管理的关系提要:物业管理 “服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利,服务 社会”,不能以牟取高额利润为目的,是许多物业管理企业 处于微利亏本状态 此,要把一般意义上的“售后服务”工作做好。对房屋建筑 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 11 / 11 及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治,并向星 级物业管理看齐,不断提高服务档次与品味。由此来打造物 业管理品牌,以服务促进房产销售,实现房产经济效益、环 境效益和社会效益的统一。 物业管理是房地产开发的延伸,从近年的情况看,在房 地产开发中将发挥越来越重要的作用,甚至成为企业经营的 品牌。如让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开 发经验外,很大程度也归功于物业管理的品牌。这里必须要 说明的是,上述作用是物业管理贯穿在整个房产开发过程中 取得的,可以说物业管理在房产开发中起到了承上启下的主 导作用。
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