【合同范文】买卖合同-商品房多重买卖相关司法解释[1].docx
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1、第 1 页 买卖合同:商品房多重买卖相关司法解释1 特征码 NpzSFramfgHlxQYOZudk 商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的 买卖合同,将房屋先后卖于数人,形成数个商品房买卖合同关 系的行为。最高法院新颁布的关于审理商品房买卖合同适用 法律若干问题意见的解释(以下简称解释)第八、九、十 条对商品房多重买卖作了新的规范,本文拟就此略谈粗识浅见。 一、商品房多重买卖合同的效力 合同是当事人合意的体现,除因标的目的自始客观不能、 无从确定、违反法律强行规定,违反公序良俗及其他法律特别 规定外,均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示, 不违背合同法第五十二条的禁止
2、性规定,其效力自不待言。在 后位买卖合同中,出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善 良风俗,但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人 利益的行为,该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否行到 实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。台湾学者王泽鉴先 生亦认为,基于先后买卖契约而生之多重债权,依传统之债法 观念,不因先后而异其效力。 解释第八条规定:商品房买卖 合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买 第 2 页 卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的先买受人可以请求解 除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金,而不能当然 否定后位买卖合同的效力。由此可推断解释认可后位买卖 合同
3、效力的意旨。 二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平 同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配,是多重买 卖合同的特色,如何确定商品房多重买卖中所有权的归属实是 争议焦点所在。 (一)房屋所有权已先行转移于前位买受人时的物权变动 出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权 登记后,又将该房屋卖于他人,先买受人取得房屋所有权当无 疑义。不动产以登记为权利公示公信方法,后买受人可从权属 登记中发现出卖人非真权利人,从而放弃交易。若其仍愿意与 出卖人继续交易,则应视为接受了权利不能实现的风险,自然 无法取得房屋所有权。为惩戒出卖人的恶意欺诈,依解释 第九条第(三)项规定,后买受人就出卖人的
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