【合同范文】买卖合同-商品房担保贷款买卖合同纠纷处理中“已付房款”的规定[1].docx
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1、第 1 页 买卖合同:商品房担保贷款买卖合同纠纷处理中“已 付房款”的规定1 特征码 JgwaGuUwkyCISbHryfDl 一、 “已付房款”问题的提出 随着我国人民生活质量的提高和 房地产业的发展,商品房买卖合同纠纷逐年增多。仅就成都仲 裁委员会 2002 年和 2003 年受理案件的统计,商品房买卖合同 纠纷案件约占受理案件总数的 60%,其中多数是商品房担保贷 款(按揭)合同纠纷。在商品房担保贷款合同中双方当事人常约 定“违约责任”按“已付房款”的百分率计算。在最高人民法 院的人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释中也多处提到按“已付房款”追究违约责任的 问题
2、。但是对何为“已付房款”未作具体的解释。仲裁员在审 理该类案件时也是仁者见仁,智者见智,对“已付房款”的认 识和理解不尽相同,导致同类的案件在裁决承担违约责任时大 相径庭,在一定程度上影响了案件的质量和案件裁决的一致性。 对此虽经多次研讨仍不能形成一致性的意见。本文拟从理论与 实践的结合上对如何确定“已付房款”进行研讨,以就教于同 行。 二、对“已付房款”的三种认识和理解 在研讨“已付房款” 的概念和含义时对于一次性付款的购房者大家的意见是一致的, 第 2 页 但是对商品房担保贷款的购房者分期付款的,大家对“已付房 款”的内容形成以下三种意见,与之相适应出现了三种“已付 房款”的方案及计算方法
3、。 1、第一种意见是“已借贷款”方 案 一部分仲裁员认为“已付房款”是购房者已付的购房款和购 房者向银行的贷款之和,以此做为“已付房款”的概念和含义。 这种意见实际上是强调银行贷款,并以银行贷款为标准,可以 称之为“已借贷款”方案。与之相适应的计算公式为:已付房 款=定金(订金)+购房者的首付款+购房者的银行贷款。 持这种 意见的主要理由是:(1)在担保贷款购房中存在着房屋买受人与 出卖人之间的房屋买卖合同的法律关系和房屋买受人与贷款银 行之间借款合同的法律关系。这两个法律关系是性质不同的法 律关系,不能相互混淆,而“已付房款”的确定仅涉及房屋买 受人与出卖人之间的房屋买卖合同的法律关系,与房
4、屋买受人 与贷款银行之间借款合同的法律关系无关。既然贷款银行已将 房屋买受人所贷款项付给房屋出卖人,就应该视为房屋买受人 交清了房款。房屋买受人分期付款是付给贷款银行的借款,与 房屋出卖人无关。(2)担保贷款是房屋出卖人的一种促销手段。 在担保贷款买卖合同中还存在着房屋出卖人为房屋买受人向银 行的贷款进行担保的法律关系。这种担保行为是房屋出卖人为 扩大市场份额吸引更多的买房人购买其房屋的一种促销手段。 担保风险是房屋出卖人出售房屋的一种市场风险,应该自己承 担,不应由房屋买受人承担。(3)实际上房屋出卖人的担保风险, 第 3 页 最终也是由房屋买受人承担的。由于在担保贷款购房中房屋买 受人与贷
5、款银行在借款时均约定,房屋买受人在取得房屋的产 权后,要用所购买的房屋向贷款银行进行物的抵押担保,因而 房屋出卖人的担保只是一种暂时的过渡担保措施。 2、第二种 意见是“已还贷款”方案 另一部分仲裁员认为“已付房款”就 是购房者自己分期所付的房款,不包括银行的贷款。这种意见 把注意力集中在房屋买受人自己所付的房款上,以房屋买受人 自己的实际付款为标准,可以称之为“已还贷款”方案。与之 相适应的计算公式为:已付房款=定金(订金)+购房者的首付款+ 购房者的分期付款。 持这种意见的主要理由是:(1)房屋买受 人能够向银行贷款的前提是房屋出卖人进行了担保。房屋出卖 人承担了房屋买受人不能按期偿还贷款
6、的直接风险。一旦房屋 买受人不能按期偿还贷款,除房屋买受人承担违约责任外,房 屋出卖人要承担连带责任。因此,应该以房屋买受人自己交的 房款为标准。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出卖人的这种 “连带责任” ,当买受人不能按月还付贷款时,除了银行直接在 出卖人帐户上“扣划”外,甚至还包括“回购”房屋的义务。 因此,如果按照第一种意见,已付房款包括银行的全部贷款, 在房屋出卖人承担连带责任的条件下,显然是不公平的。(3)房 屋买受人在向银行贷款时,贷款银行向房屋出卖人划款也是有 条件的。有的是视房屋的开发进度拨付,有的是所拨付款中有 1030%作为保证金不能动用。如果贷款银行是根据房屋的开发 第
7、 4 页 进度拨款或拨款后其中包括保证金部分,在房屋出卖人实际未 收到全部买受人所借贷款的情况下,而以全部贷款承担违约责 任,显然也是没有事实根据的。 3、第三种意见是笔者提出的 “担保期限”方案 这种方案,主张一般应按照房屋出卖人的 “担保期限”为界点确定“已付房款”的金额。即:(1)在房屋 出卖人为房屋买受人向银行贷款所承诺的担保期限内,按“已 还贷款”确定“已付房款”的金额;(2)超过房屋出卖人为房屋 买受人向银行贷款所承诺的担保期限的,按“已借贷款”确定 “已付房款”的金额;(3)对处理解除房屋买卖合同纠纷这类案 件时,不论担保期限是否已过,均按“已还贷款”确定“已付 房款”的金额。提
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