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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同被解除,借款合同效力如 何?1 特征码 yDvGRUPCiTXBxtDfXznE 案情介绍: 2002 年 8 月,刘某与某房地产公司(以下简称“房地产公 司”)签订了商品房买卖合同:房屋总价款 26 万元,刘某于 2002 年 9 月 15 日前,支付首期 30%房价款 7.8 万元,余下房价 款 18.2 万元,以办理银行按揭的方式支付;房地产公司于 2003 年 2 月 15 日前交房,如遇不可抗力或其他原因无法交付的,交 房日期可延期至 2003 年 3 月 31 日,并且房地产公司应于交房 后 3 个月内,即 2003 年 6 月 30 日前办理房
2、产登记手续。刘某 按约定支付了首期 7.8 万元房价款后于 2002 年 12 月 23 日通过 房地产公司同建设银行江南支行(以下简称“江南支行)签订了 借款合同及商品房抵押合同,并且房地产公司为刘某的借款提 供了保证担保,房地产公司与江南支行对商品房买卖合同的标 的物房产在房产管理部门办理了抵押登记。2002 年 12 月,经 审批,江南支行对刘某发放了购房贷款,18.2 万元一次性划入 房地产公司在江南支行开立的账户中。2003 年 3 月,房地产公 司如期交付了房屋,并于 2003 年 5 月办理了房产登记手续。刘 某入住后,发现房屋结构质量与合同约定有所出入。经交涉, 第 2 页 房
3、地产公司表示,因技术问题房屋结构确实与合同预定不符。 2003 年 7 月,刘某与房地产公司达成解除商品房买卖合同的协 议,因涉及刘某同江南支行的借款合同与房产抵押合同,双方 通知了江南支行。三方在如何处理涉案房产问题上发生了争议。 2003 年 8 月 15 日,刘某向人民法院提起诉讼,要求解除与房 地产公司之间的商品房买卖合同,双方返还财产。案件审理中, 江南支行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼,对刘某与 房地产公司争议的房产主张优先受偿的权利。 法院经审理后认为,商品房买卖合同被解除或被认定无效 时,买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。因此,判决 在解除房地产公司与刘某之间商品房
4、买卖合同的同时,依据第 三人江南支行的请求,解除其与刘某的借款合同,各方财产恢 复到合同成立前的状况。 法律分析: 本案涉及商品房按揭纠纷,法律关系较为复杂。焦点在于 商品房买卖合同被解除后,借款合同效力如何及对涉诉房产应 如何处理。 本案中三方当事人(房屋买受人刘某、房地产公司及江南支 行)之间存在四个基本合同关系,即刘某与房地产公司之间的商 品房买卖合同关系,刘某与江南支行之间的借款合同关系,刘 某与江南支行之间的以涉诉房屋为抵押物的抵押合同关系以及 房地产公司与江南支行之间的保证合同关系。根据民法基本原 第 3 页 理,两个以上的合同相互关联时,以他种合同的存在为前提, 不能够独立存在的
5、称为从合同;不以他种合同的存在为前提,能 够独立存在的称为主合同。在商品房按揭中,抵押合同与保证 合同是借款合同的从合同,因借款合同的变更、消灭而变更、 消灭。借款合同并不是商品房买卖合同的从合同,因为在买受 人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给 房地产公司,房地产公司交房并为买受人办理房产证后,购房 合同的权利义务即归于消灭,但借款合同并不因此消灭,可独 立存在直到买受人还清贷款为止。同时,借款合同与商品房买 卖合同又存在密切的联系,借款合同的物的担保的标的物,与 商品房买卖合同的标的物具有同一性,按揭贷款的款项也用于 支付商品房买卖合同的价款。 实践中,商品房买受人解除与
6、房地产公司之间的商品房买 卖合同或请求确认商品房买卖合同无效时,由于买受人已将所 购房屋抵押给按揭银行,因而实践上是要求处理抵押物。买受 人与房地产公司的诉讼中,在可能判决解除商品房买卖合同或 认定商品房买卖合同无效时,人民法院应当告知按揭银行参加 诉讼,此时,按揭银行一般会参加诉讼主张权利,要求解除与 买受人签订的借款合同,提前收回贷款。因为如果按照银行此 时仍不参加诉讼,由于法院已明确告知其将解除商品房买卖合 同或认定合同无效,抵押物将被处置,不参加诉讼主张权利, 应视为同意抵押人处分抵押物。 关于审理商品房买卖合同纠纷 第 4 页 案件适用法律若干问题的解释第二十四条规定:“因商品房 买
7、卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款 合同的目的无法实践,当事人请求解除商品房担保贷款合同的, 应予支持。 ”因此,如果按揭银行参加诉讼,人民法院在判决解 除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的时候,可以一 并解决房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的法律关系。 在商品房买卖合同被解除或被认定无效时,买受人和按揭 银行都有权请求解除借款合同。 合同法第九十七条的规定, “合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行 情况和合同性质,当事人可以可求恢复原状、采取其他补救措 施,并有权要求赔偿损失。 ”借款合同解除后,能够恢复原状的, 可以要求恢复原状。 本案中,江南支行以有独立请求权第三人身份参加到刘某 与房地产公司的诉讼中,主张对抵押物的优先受偿权,人民法 院对三者之间的法律关系可以一并予 予以解决。在解除房地产公司与刘某之间的商品房买卖合同的 同时,依据第三人江南支行的请求,解除其与刘某的借款合同, 第 5 页 各方财产恢复到合同成立前的状况,即房地产公司将刘某所欠 江南支行的贷款 18.2 万元直接支付给江南支行,其余款项 7.8 万元支付给刘某,刘某返还给房地产公司权利完整的房屋,从 而一并解决买受人、开发商、按揭银行之间的多重法律关系。
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