A公司投资建议书.pdf
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1、- 1 - 投 资 建 议 书 前言 在投资一个项目之前,投资决策必不可少。而作出一个投资决策需要解决两个方面的问题:一个是为什 么要投资的问题, 另一个是如何投资的问题。从投资政策依据、 行业依据及公司发展依据三个方面可以回答 为什么要投资的问题;从投资发展规划、 投资收益预测与分析、投资风险分析三个方面可以解决如何投资的 问题。对于本项目而言,所涉足的房地产行业,既是充满暴利的行业,同时也是风险很大的行业。因此,前 期投资决策就显得至关重要。 概要 一、 投资背景政策及经济依据 对房地产投资开发环境全面、客观的把握是房地产开发投资的前提条件。武汉市经济持续稳定的增长将 会在很大程度上促进房
2、地产的投资开发,同时房地产业相关制度的逐步出台与完善为房地产投资开发垫平了 道路。 武汉是一个拥有数百年的历史和800 万人口的大城市,数度被评为“21 世纪最具发展潜力城市”之一。 武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞。 (一)产业政策 - 2 - -土地政策 2002 年 6 至 7 月,武汉市相继出台了武汉市土地储备管理办法等11 个政策法规文件武汉市成立了 土地资产经营管理委员会,建立了全新的土地资产经营模式。武汉市国土资源管理部门加大了土地收购储备 力度和土地市场建设的规范。努力营造公开、公平、规范的投资环境,使得武汉市土地资产经营取得良好的 开局,据统计2002 年累计实
3、现土地经营收入50 余亿元。 武汉市土地级别基准地价获得省国土资源厅、物价局批准2002 年,市区土地定级和基准地价评估成果 获批准通过,该成果是武汉市有史以来第一次编制完整的土地级别基准地价体系。 以土地收购储备制度为手段,武汉市新一轮旧城成片改造开始启动2002 年,武汉市通过投入巨额土地 收购储备资金, 逐步加快了旧城成片改造的步伐。2003 年武汉市还将推出30 余块共计 3100 多亩土地的集 中挂牌交易, 并实行每两个月挂牌交易一次的制度。供应的土地以旧城区10 片土地为主, 包括汉口永清街、 新华西路、汉阳南岸嘴、月湖桥片等一些位于武汉市较好地段、具有极高商业价值的地块。 -金融
4、政策 2003 年新增的房贷应该以房地产按揭贷款为主截至 2002 年底,全国四大国有商业银行的个人住房贷款 余额高达 7200 多亿元。在2003 年商业银行新增的贷款中,房贷仍占很大的比重。银行贷款占房地产行业 开发资金的比率达以上甚至更高。可以说银行的支持程度对房地产市场的发展前景仍是生死攸关。 - 3 - 中国人民银行宣布,房地产信贷要实现“软”着陆中国人民银行于2003 年 3 月 20 日发布的 2002 年 中国货币政策执行报告提出:考虑到当前扩大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济增长点等情况,房 地产信贷政策应采取“软着陆”的办法。 新按揭政策的出台房地产开发投资量大,建设周
5、期长,市场风险大。对开发商来说,商品房的预售使得 开发商在建设过程中就可获得大部分甚至全部资金,从而减轻借贷压力, 投资迅速回笼。 如果封杀期房按揭 的政策出台,无疑对期房的销售产生相当大的影响。此政策如果出台,将导致开发资金的链条断裂,期房销 售形式将消亡,楼市将进入现房时代。但目前武汉市房地产市场还没有受到较大影响。 近年来房地产贷款种类不断增加,商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款相继推出房地产贷款和个 人住房贷款的推出大大繁荣了房地产市场。武汉市1996 年开始开展个人住房公积金贷款,2000 年又扩大 贷款范围和贷款种类。 据统计, 2002 年我市公积金归集8 亿元,同比增长 1
6、3.2 ;发放 8 亿元,增长 27。 2002 年商业贷款总金额达230 多亿元,同比增长52.31 ; 2002 年个人贷款总余额为94 亿元,同比增长 86.76 。 -行业审批政策 从 2002 年开始, 武汉市规划国土部门以实行依法行政6 项制度为重点, 大力实施行政审批制度改革这六 项制度是规划国土并行审批制度、建设项目批后公示制度、 违法建设通报制度、 重大建设项目批前听证制度、 行政执法行为投诉制度以及行政执法责任目标管理制度。将原有335 个审批环节精简到236 个,缩短审批 时限 1/3,取消、降低、调整和停收6 项行政收费。 - 4 - 从 2002 年 11 月份开始,
7、武汉市建筑工程交易实行“一条龙”服务“一条龙”服务大大减少了办事程序, 提高了效率。 -产业发展规范政策 进一步力促关于进一步搞活房地产二三级市场政策年内出台 加强房屋安全管理,贯彻住宅室内装修装饰管理规定 全面推进物业管理,完善武汉市住宅区物业管理条理 (见附表: 2002 年武汉市出台的房地产政策一览) (二)武汉市房地产行业发展水平 -发展阶段回顾 阶段主要特征 第一阶段( 8090 年 代) 1、在武汉市没有住宅市场而言 2、这个阶段的后期由于沿海城市先建房地产,而且发展 很快,武汉初有萌芽, 当时主要是单位提供住房,自建房, - 5 - 福利房 第 二 阶 段 ( 1991 1993
8、 年) 1、小平同志南巡讲话后,武汉市房地产进入高潮,以住 宅小区开发为主 1、进入全面大发展阶段 第 三 阶 段 ( 1994 1998 年) 1、武汉房地产市场发展速度放慢,主要受到政府宏观影 响 第 四 阶 段 ( 1999 2001 年) 1、武汉房地产进入新的时期,消费者的要求越来越高, 住房可选择余地增大,由以前解决住房问题转向调整住房 环境,消费者更追求住房舒适些。 2、消费者买房更加看重自然环境、房屋价格、小区配套, 交通问题、房型类别,尤其关心的环境和房屋价格。 现 阶 段( 2002年 - ) 1、郊区化住宅开发和旧成改造成热点 2、项目具有“三高”特征:即品质高、楼层高、
9、价格高 3、 “三外”开发商、中介机构相继进入武汉房地产市场 -开发量及销售量 从武汉市房地产开发量(见附表) 来看,施工、竣工面积稳步增加2002 年武汉市房地产施工总面积为 1690.12 万平方米,同比增长9.2 ;其中,住宅1387. 万平方米,同比增长14.8 ,占总面积的82.08 , 住宅中的经济房面积140 万平方米,占总施工面积的8.3 。2002 年竣工总面积为633.17 万平方米,同 比增长 3.1 。其中,住宅 522.73 万平方米,同比增长4.6 ,占总面积的82.55 ,住宅中的经济面积70 - 6 - 万平方米,占总面积的11.1 。住宅开发量比重加大。 从销
10、预售量 (见附表) 来看,新建商品房销预售量增幅较大 2002年武汉市房地产销预售面积为759.32 万平方米(其中住宅销售393.13 万平方米), 同比增长 17.17 ; 总销售额为118.55 亿元, 同比增长 26.62 。 -产品档次及规模 高档次楼盘比例不断提高,房价也呈上升趋势2002年武汉市房地产市场走向成熟,一批高档次楼盘相继 推出,如丽岛花园、万科四季花城被评为中国名盘。房地产市场价格也从早期的均价800 元/ 平米攀升到 2002 年底的 2206元/ 平米。而此房价水平与武汉市的城市发展水平很不相符,这样看来, 房价上升空间较大。(附 表:武汉市房地产楼盘档次、代表楼
11、盘及价格一览表) 楼盘规模加大,走向大盘时代从楼盘规模来看,早期有新世界康居开发的常青花园、宝安开发的南湖 花园城。近年来又出现了一些大规模楼盘,如百步亭花园、万科四季花城、名都花园、F天下等;一定程 度上看,武汉市房地产市场已经进入了大盘时代。 (三)居民住房状况及要求 -人均居住面积 武汉市城区人均住宅面积, 近年来呈现上升趋势统计数据表明, 城镇居民人均住房建筑面积从1997 - 7 - 年的 15 平方米增加到2002 年底的 22.18 平方米,突破了22 平米大关。 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 城区人均居住面积 (平方米)
12、7.2 7.5 7.8 8.1 8.5 8.8 9.65 10.55 -居民购房需求 从武汉市城区人口变化来看,人口数和家庭数量逐年增加,但幅度减少据统计局信息, 2002年底武汉市 城区人口为 , 万,家庭数量为 , 居民购房需求较大,房地产市场购销两旺调查表明,市民购房动机以首次购房自住为主,然后是二次 购房,有强烈的购房愿望。同时近年来购房按揭政策的出台,提高了居民的付款能力,更加强化了居民购房 需求。 -十五规划及小康水平目标 “根据国家住房建设计划和武汉市住房建设实际情况,确定十五期末武汉市主城区人均居住面积达到 11 平米以上,人均建筑面积达到22 平米以上” 小康水平要求人均一间
13、房 - 8 - (四)居民购房购买力水平 -武汉市宏观经济分析 武汉市 2002年全年国内生产总值达1493亿元,同比增长11.8% 武汉市全年固定资产投资570.43 亿元, 同比增长 12.2% 。其中,房地产投资132.5 亿元,同比增长14.9%。武汉市完成财政收入196.54 亿元,比 上年增长 15.5%,财政收入占 GDP 的比重,由 2000 年的 11.1%,提高到 11.1% 。由于财政收入主要来自于 税收,而税收增加是在企业效益改善、经济运行质量提高的基础上实现的。因此财政收入快速增长,在 GDP 中的比例提高,说明武汉市经济运行质量有所提高,宏观经济运行环境有所改善,国
14、民经济健康稳步发展。 (见历年武汉市GDP 表) -居民收入结构性分析 城乡居民收入增加2002 年武汉市居民人均国内生产总值(GDP)为元,比上年增长%,职工年平 均工资增长%,城镇居民人均可支配收入7820 元,增长8.0%;考虑物价下降因素,实际增长8.6%,消 费性支出 6342.28 元,比上年增长4.4%。 (见附表) 居民生活水平提高城镇居民恩格尔系数(食品支出占消费支出的比重)由2000年的 0.385 下降到 0.381, 农村居民恩格尔系数由0.511 下降到 0.508。交通通讯支出继续保持较快增长。医疗保健消费迅猛增长,居 民自身保健意识增强, “健康是金”的观念越来越
15、深入人心。居住条件进一步改善,2002 年城区居民人均居 - 9 - 住建筑面积达到22.5 平方米,居住质量得到改善。 消费结构升级随着居民消费水平的不断提高,居民消费结构也日趋合理、优化。武汉市城镇居民消费结构 由满足衣、 食两项基本消费需求逐步转向其它类消费需求,城镇居民消费结构的快速升级,预示着居民消费 心理与消费层次的提升会有效的推动享受发展型的市场发展。 (见附表) 二、投资行业行业依据 (一)武汉市房地产行业现状透视 武汉市房地产行业现状可以从地产开发商、消费者、市场格局、市场进入、发展阶段等方面来 看。 区域性极强的市场地产本身作为一种区域性较强的商品,放在同一个城市势必减弱,
16、但是在武汉这个 特殊的城市却略显不同。因为长江、汉水的阻隔而将整个市区一分为三,而三个城区由于经济、文化侧重点 的不同和过桥交通不便等种种因素,形成了城市区域性极强房地产市场。 爱恨交织的开发商多数外地房地产大鳄做不好武汉地产。低于全国同类城市房价30%-50%的优势使得 - 10 - 武汉市房地产业凸现出巨大投资升值潜力和空间。以香港新世界集团、 深圳万科为代表的知名房地产开发企 业集团纷纷进军江城,但结果不尽人意:香港中建集团铩羽而归;北京华远、深圳金地知难而退;天津泰达 举棋不定 , 武汉本土传统手法开发的项目占据市场主动地位而打开市场。本地开发商在成本控制、产品形 态定位、户型定位、价
17、格控制和市场事务方面熟悉武汉当地行情,形成经营获利优势。 挑剔的消费者武汉人具有反应敏捷、 易接受新兴事物, 形成跟风潮流行为特征,在房地产市场集中表现 为易被新概念吸引,但不够忠诚;爱还价,善利用各种理由还价;持币待购,冷静面市;怀疑广告宣传、新 闻说教,但社交群体跟进购买现象严重;心理接受价格普遍较低;讲究购买中的对比价格与现实利益,缺乏 投资眼光和长远利益评估。 易准入型房地产市场自 1997年以来,武汉市每年市场房地产购买力均维持在300-500 万平方米之间, 而在武汉市工商局注册的房地产公司多达800 余家, 这样一个并非十分庞大的供求市场形成了粥少僧多的市 场格局。而形成这种市场
18、格局是由于土地成本低、行业门槛低、市场操作不规范种种原因所致。市场特性表 现为房价短时间内难以炒高、房屋品质良莠不齐、 购房者对产品缺乏专业性认识、价格往往成为误导消费者 的重要因素、正常操作渠道和非正常操作渠道产生的成本差异较大、产品服务功能低下,行业自律行为差。 过渡型房地产市场武汉市房地产市场发展前景看好,各项环境条件渐显成熟,处于过渡和转型期。 主要 表现在房地产市场各项法律、法规日渐完善,但仍有不小的法律露洞;房地产消费产品形态日趋多元化,消 费个性化日渐明显;城区土地日渐稀少,郊区土地逐步纳入总体开发规划控制;房产价格竞争白热化,房产 的个性与品质的竞争已被市场接纳;市民的支付能力
19、加强,但消费观念和承受能力有待加强;驱动市场消费 的动力由解决住房困难转移至改善居住条件;二次置业和个人购房已成市场购房的主体;多层住宅发展到极 - 11 - 致,市场必定有变。 通过对武汉市房地产市场现状的分析,在做投资决策时应在以下方面明确观念: 武汉人容易接受新兴事物,要求产品定位力求新颖; 武汉人对品牌及概念的忠诚度低,要求在产品规模小时要出货快,在产品量大时应注重产品卖点变化丰富; 武汉市房价较低,不宜过高开价,否则容易产生极强的市场阻力; 武汉市在未来3-5 年内仍为过渡型房地产市场,要求产品功能务必力求实用,不宜过分追求品质和功能而造 成成本失控; 武汉市房地产区域性消费较强,应
20、注意产品结构的多样化,以期更有利的抢夺市场: 武汉市场各种仿冒现象严重,因此要求由园林风格、建筑风格、产品结构、物业管理模式所形成的产品概念 起点高,概念新而大,以使其他项目一时无法克隆,形成项目本身一枝独秀的优势; 武汉总体经济水平较低,2001 年人均可支配收入仅为7305 元/年,支付能力不够强, 应注意单户面积不能过 大。 (二)武汉市现有房地产公司状况及规模 -房地产企业数量及规模 - 12 - 全市房地产企业数量多。目前武汉市共有房地产开发企业875 家,其中国家一级资质开发企业8 家,二级 资质开发企业105 家,房地产开发企业注册资本176.93 亿元。市政府实行放开外资,紧控
21、内资的方式,外 资、外商投资武汉房地产业比重的加大,加速了武汉房地产业的发展。 全市房地产企业平均经营规模呈增张趋势。2001 年排前10 名的开发投资41.94 亿元,占全市投资量的 36.35%,同比增长了5.52%,销(预)售面积近200 万平方米,占全市销(预)售总量的三分之一。排前 10 位的开发企业市场份额同进入市场较早的香港高达80%的比例相比,差距很大;同国内发展较快的城市 相比(市场份额)在40%以上,差距不大。 2002 年房地产开发企业的前10 名所占的市场份额稳步提高,房 地产开发规模经营的特点将形成。 -武汉市房地产企业景气指数 随着居民住宅商品化消费理念的日益深化、
22、购买商品住宅政策的改善以及居民生活水平的不断提高,人 们追求改善居住环境的推动,2001 年武汉市市房地产业持续、快速发展,显示房地产业状况的景气指数保 持在较强区间运行。 企业家信心指数在六大行业中居首据对我市房地产企业的抽样调查,2001 年我市房地产业对宏观经济环 境的信心与预期的企业家信心指数在较强景气区间运行,一、二两季度分别达到145.5 点、160.9 点,第三 季度上升至168.1 点,第四季度虽有回落,但仍保持在1523 点的景气水平。连续四个季度居所调查六大 行业榜首,表明我市房地产业的发展势头良好。 - 13 - 房地产业生产经营形势总体良好2001 年,武汉市房地产企业
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