保障性住房存在的问题及对策研究.pdf
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1、最新【精品】范文参考文献专业论文 保障性住房存在的问题及对策研究 保障性住房存在的问题及对策研究 【摘要】改革开放以来,随着经济的持续增长,我国城乡居民 的住房状况有了显著的改善, 人们的居住水平得到大幅度的提高,但 是仍有一部分低收入群里无法解决。保障性住房建设是解决低收入群 体住房难的主要措施, 也是解决我们民生现实问题的关键。但是目前 我国的保障性住房建设仍存在很多问题,比如资金缺口较大、 土地供 应不足、质量令人堪忧等等。本文针对这些问题,提出了一些合理性 的建议。 【关键词】保障性住房;住有所居;终身责任制;融资 一、引言 改革开放以来, 随着经济的持续增长, 我国城乡居民的住房状况
2、 有了显著的改善,人们的居住水平得到大幅度的提高。但是,由于我 国人均 GDP 水平和群众的收入还是不高, 加之近年房地产价格的急速 上涨,即便有大量商品房供应, 还是有一部分低收入群体无法在商品 房市场中解决住房问题。 保障性住房建设是解决低收入群里住房难的 主要措施,也是解决我们民生现实问题的关键。保障房建设并非一项 消费性建设,而是一种投资性建设。加快保障性住房的建设,对于实 现十七大报告提出的“住有所居”的目标,对于我们推进以改善民生 为重点的社会建设,对于我们转变经济发展方式、扩大内需,对于我 们促进房地产市场的健康发展, 促进社会的公平与社会和谐具有重大 的战略意义。 二、保障性住
3、房的基本概念与分类 (一)保障房的定义 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障 性住房,而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的 商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房,类似于廉租住房,住户 是没有任何产权的;还有一种是公团住房, 政府提供相当的优惠条件, 使得住房者拥有一部分产权。 新加坡的保障性住房叫“组屋”,既有 最新【精品】范文参考文献专业论文 出租,也有销售。 而在我国,保障性住房是与商品性住房相对应的一 个概念,是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常 是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提 供给特定的人群使用, 并且
4、对该类住房的建造标准和销售价格或租金 标准给予限定,起社会保障作用的住房。 (二)保障房的分类 (1)经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配 套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策, 以政 府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入 家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产 权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用 性的双重特点。 经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够 适应中低收入家庭的承受能力; 适用性是指在住房设计及其建筑标准 上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 (2)廉租房
5、 廉租房是政府或机构拥有, 用政府核定的低租金租赁给低收入家 庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。 廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、 经济适用房走入困境、 百姓居住难的背景下, 廉租房便成为了社会关 注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。 (3)公共租赁房 指通过政府或政府委托的机构, 按照市场租价向中低收入的住房 困难家庭提供可租赁的住房, 同时,政府对承租家庭按月支付相应标 准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力 购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新 出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租
6、代售, 可以说是将经 济适用房变成“扩大版的廉租房”。 (4)定向安置房 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对 最新【精品】范文参考文献专业论文 被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户, 也包括征地拆迁房屋的农户。 (5)两限商品房 即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价,解决城市居民 自住需求,保证中低价位、 中小套型普通商品住房土地供应,经城市 人民政府批准, 在限制套型比例、 限定销售价格的基础上, 以竞地价、 竞房价的方式, 招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约 定标准建设, 按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中 小套型
7、普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。 (6)安居商品房 指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适 用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向 广大中低收家庭, 特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于 成本、由政府补贴的非盈利性住房。 三、保障性住房目前存在的问题 进入 21 世纪以来,我国政府十分重视住房困难的中低收入者的 安居工程,投入大量的财政资金用于兴建保障房,取得了阶段性的成 效。“十二五”期间要进一步加快保障性安居工程的进度,要建设 3600 万套保障性住房, 使得保障房占比达到整个住房市场的20% 。过 去我国保障房的建
8、设取得了前所未有的成就,未来,我国还将继续加 大投入,进一步发展保障性安居工程。但是,目前我国保障房建设还 存在很多问题。 (一)保障房资金可持续难度较大 我国支持保障房建设的政策以及融资渠道主要有以下几个途径: 土地净收益中用于保障房建设的比例不低于10% 的资金;各地用于保 障性住房的土地使用免征土地使用税;住房公积金增值收益扣除计提 贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;全国社保基金用于保障房 建设的资金; 中央以及各省市财政预算安排的建设保障房的资金;社 会捐赠的保障资金,其他资金。 从以上可以看出,除了土地出让收益的10% 为硬性约束外,其他 资金来源极不稳定, 也存在漏洞。 首先住
9、房公积金增值收益存在极大 最新【精品】范文参考文献专业论文 的风险,加之收益本身不高, 扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无 几。其次省级市县政府负债累累,财政预算安排更是形同虚设。从政 府自利性角度来看, 保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出 让金, 如果没有硬性的约束, 这项资金来源也是难以得到有效的保障。 中央预算投资虽然能得到很好的发挥,但是投入仍然较少。 社会捐助 资金更是困难, 由于商品房暴利和持续的繁荣,加上社会人士对保障 房的人士不够,政府引导不积极,目前的状况是很不理想的。资 金一直是保障房建设的大难题。以 2011 年为例,如果 1000 万套保障 房全部竣工,就需要1
10、3 万多亿元。算大账,中央和地方各级政府投 入 4000 多亿元,企业和个人要出 5000多亿元,银行贷款等社会投资 要出 3000多亿元。在所有投入中,中央财政2011年安排了 1522 亿 元,剩余的需要地方投入。根据住建部、财政部等部门测算的结果, 2012 年尽管保障房的开工量比2011 年有所减少,但今年的在建工程 量将达到 1800万套的历史新高, 因此资金的需求量比2011 年可能持 平甚至更多。建设规模的大幅增加, 建材、人工等建设成本不断上升, 则进一步加剧了保障房建设的资金压力。 (二)土地供应不足严重影响建设保障房进程 据了解,今年保障房建设进程中, 广州将下降 47%
11、、 深圳下降 52% 、 上海下降 38% 、北京下降 20% ,二三线城市如武汉、成都、无锡、苏 州等地均有明显下滑这不是对2012年各地楼市成交量下滑的预 测数据,而是今年各地保障房建设开工目标较去年的下跌数据。 据知,继 2 月上旬国务院派出督查组对部分地区保障房2012 年 目标任务分解落实情况进行督查后,近日多个中央部委又出台了有关 保障房的政策措施。“地方保障房大幅缩水,缘于资金、土地等层 面的压力,中央能否扭转这种下滑的局面,还有待观察。”上海房地 产业内的资深人士柴一峰直言。 (三)保障房建设质量令人堪忧 保障房本是一项惠民工程, 承载着众多低收入者的住房梦想。然 而,随着 2
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