小区物业前期介入流程及时间安排.pdf
《小区物业前期介入流程及时间安排.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《小区物业前期介入流程及时间安排.pdf(7页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、小区物业前期介入流程及时间安排 第一阶段:项目立项至规划总图确定期间 实施时间控制要点实施内容 对接部门协调部门 取得土地使用权以后 二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管 理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周 边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项 目的业主日常生活造成影响的事项。 地理位置:项目所处的位置。 治安情况:周边大环境的治安情况(周边农民房是否多、出租 房是否多、住宅小区) ,该周边治安案件发生的形式,管辖区域 派出所的位置。 交通情况:现在能够到达项目的公共交通工具,预计以后业主 可能需要的交通工具。其他方面:项目内是否有湖泊、山体、 周边是否是绿化,考
2、虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑 坡、防蛇等隐患;周边附近是否有对项目有影响(噪音、水质、 气味等)的工厂;周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银 行、邮政等) 。 地产成立项目组相互信息的交流跟进。知会地产该项目物业的对接人员。 概念性图纸出来以后 在新项目地产立项以后,需要与研发设计部和销 售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项 目管理部索取该项目相关的基本资料。 在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、 车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安 全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理 用房的设置等问题。 闭路监控系统:保持夜间的效果能
3、够清晰,对重 要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一 周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电 梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、 泳池部位、重要隐患点。 停车场系统:小区车辆出入口的设置、道闸位置 和数量的设置、车库车辆流向的确认。 设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要 收费的出入口,软件应该保证;在条件允许的情况下,住户车 辆和外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场, 需要安装红外报警,防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子 显示屏)。 门禁系统: 小区主要部位设置,卡的挂失量应该
4、与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20% 以 上。同时卡的有效期控制在1 年内 安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电 梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共 通道处。 周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报 警能够联动配套设备。 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间 一定要进行交叉,避免盲点。 对讲系统: 所有住户家需要设置住户对讲,可依 据实际情况设置成可视和非可视。 单元门、苑门处需要设置对讲,方便住户家开门。高层楼层电 梯厅处设置。 电子显示系统: 项目依据实际情况确定是否设置。通常设置在单元门附近。 巡更系统: 对于比较固定的
5、巡更点,用巡更系统一根巡更棒一般可以设置40-60 个点 内线电话: 小区达到一定的规模,需要使用内线 电话。 设置位置:重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯 机房、安全岗位等。 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际 情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期 开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不 能开启,否则以后很难关闭。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量 实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口 的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆的有序进出。 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。 考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生
6、对 小区的安全和车辆破坏造成的影响,考虑商铺购 物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。 学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影 响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域, 而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商 铺设置在靠进住户的位置。 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、 管理用房的设置等问题 消防中心与控制中心要设置在一个房间内,控制中心大约10 万 M2 设置一个,服务中心与控制中心尽量设置在附近,服务中心 最好设置在小区中心位置, 项目图纸出来以后 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道。 在
7、项目设计时需要考虑垃圾桶的位置,尽量不要房屋设计好以 后再根据现场情况选择位置。 雨水收集 对于山体项目、并且有水景的项目,期望能够设置雨水收集系 统,节约费用。 水景设计、水质处理考虑人工湿地的循环部分。 给排水系统考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。 管理用房:服务中心、培训室、仓库、操作间、 值班室 食堂、宿舍 位置和面积的确定。 食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。 配套用房:居委会、社康中心、按照要求进行对接。 配套设施:非机动车停放点、公共洗手间督促设置,尤其是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。 第二阶段:开发建设至项目开盘期间 实施时间控制要点实施内容 对接部门
8、协调部门 项目图纸确认以后需要地产提供项目参数要求地产提供: 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/ 功率、公共用电功率、 项目开盘前半年(或 根据营销要求) 管理方案包括四部分内 容:项目定位、服务模 式、服务实施计划、服 务项目、收费标准及服 务中心组织架构。 管理费测算:首先确定 服 务 中 心 各 类 人 员 编 制,对管理成本进行测 算,确定每年总的管理 成本,根据项目档次设 1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项 目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确
9、定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务的延伸 及对内部管理思路的调整; 3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题; 4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维 护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、 景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属, 定管理费标准,测算服 务收入,服务收入与管 理成本持平的前提下调 整管理费标准。 在开盘前一个月准备前 期
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 小区 物业 前期 介入 流程 时间 安排
链接地址:https://www.31doc.com/p-4951116.html