日照房地产市场初调报告178457368.pdf
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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - -精品文档 - 日照市房地产市场调研报告 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - -精品文档 - 日照房地产市场调研报告 一、宏观环境分析 1、日照市基本情况介绍 日照市位于山东省东南部黄海之滨,东经1182511939,北纬 35043604。东临黄海,西接临沂市,南与江苏省连云港市 毗邻,北与青岛市、潍坊市接壤。南北长约82 公里,东西宽约 90 公里,总面积 5348平方公里。2011 年末全市户籍总人口289.03 万人,比上
2、年末增加 1.11 万人;其中非农业人口103.04 万人。全市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济开发区、山海天旅游度假区,共9 街道、 5 乡、40 镇,2896个村, 364 个社区(其中 91 个城市社区)。 2013 年,全市实现生产总值( GDP )1500.16 亿元,同比增长 10.6%,增速较前三季度提升0.4 个百分点。其中,第一产业增加值131.45 亿 元,增长 3.5%;第二产业增加值784.33 亿元,增长 10.7%;第三产业增加值584.38 亿元,增长 12.1%,第三产业比重达到39% ,比 2012年提高 1.2 个百分点。 一、固定资产投资突破100
3、0亿元。全市完成固定资产投资1069.05 亿元,增长 20% ,高于全省 0.4 个百分点。其中,房地产开发投资72.04 亿元,增长 9.2%,较前三季度提升 8 个百分点。从建设性质看, 改建和技术改造投资267.71 亿元,增长 30.6%;亿元以上投资项目达313 个,亿元以上投资项目投资完成419.59 亿元,增长 4.6%。 二、市场消费繁荣稳定,乡村市场好于城镇。社会消费品零售总额476.21 亿元,增长 13.4%,限额以上企业消费品零售额223.16 亿元,增长 13.1%;按销售单位分,城镇零售额387.44 亿元,增长 13.4%,乡村市场零售额88.77 亿元,增长
4、13.3%;按消费分,商品零售440.12 亿元,增长 13.5%。餐饮收入 36.09 亿元,增长 12.2%。 三、金融市场运行稳健。 12 月末,全市金融机构各项存款余额本外币合计1780.07 亿元,比年初增加 310.13 亿元;其中,储蓄存款余额 762.49 亿元,比年初增加99.77 亿元。金融机构各项贷款余额本外币合计1489.45 亿元,比年初增加180.02 亿元。 四、市场物价总体稳定。与上月相比,居民消费价格上涨0.1%,商品零售价格持平;与上年同月相比,居民消费价格和商品零售价格分别上 涨 1.8%和 0.9%。2013 年居民消费价格总水平同比上涨2.1%,商品零
5、售价格总水平同比上涨0.5%。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - -精品文档 - 日照市城市总体规划打造新亚欧大陆桥东方桥头堡,临港工业和海滨旅游业发达的阳光城市,形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇 ” 的空间格局,日照的15 年规划气魄宏大。未来日照城市空间结构模式为:“双城一区、轴向拓展 ”的带形模式。 “双城”即主城区、岚山城区, “一区”即卧龙山以北海滨旅游发展区。“双城”分别依托石臼港区、岚山港区南北分区发展。主城区是日 照市城中心区。岚山城区是日照主要临港工业发展区,以港口运输、临港工业、居住等职能为主。“一
6、区”主要满足海滨旅游业发展的需要。 在建设过程中,日照将沿着近期远期远景依次发展。第一步,协调发展主城区,逐步改造城中村,推进日照港发展;改善岚山城区现状环 境,合理发展岚山区临港工业。第二步,促进石臼和岚山港区建设,强化港口分工协作,依托港口大规模发展岚山区;加快北部海滨旅游发展区建 设;推进奎山南修造船业的合理发展。第三步,主城区与海滨地区协调发展,岚山区工业向西跨越同三高速公路进一步发展;涛雒镇发展成为主城 区和岚山城区之间另一新城区,功能包括居住、高科技工业、旅游业、商业、物流业等,日照南北分片发展的城市框架基本形成。 “双城一区 ”并非日照最终发展格局。在城市远景规划中,将逐步由“双
7、城一区 ”发展为 “三城一区 ”。 “三城”分别承担不同功能:主城区作为全市政治、经济、文化中心;涛雒城区作为日照远景发展的新城区,主要满足港后工业持续发展的 需要,着重安排现代加工制造业并为岚山北部大工业提供生活居住用地;岚山城区以港口带动港后工业发展,是日照产业发展的长期热点。市区北 部海滨旅游发展区定位为以面向全国和东北亚地区旅游市场为主发展海滨旅游。 在城市巨大变化中,日照依托港口和海岸带旅游业发展的势态将长期保持不变。远景产业主要由海滨旅游业、临港工业组成。同时,高科技制 造、教育科研、海洋产业等将有较大发展并在山东省具备一定优势。随着城市空间拓展,主城区、岚山区、涛雒镇将进一步向同
8、三高速公路西侧拓 展。涛雒镇、巨峰镇、高兴镇形成相向发展态势并最终形成新的城市发展片区。 规划期内,市域城镇空间布局将采取“轴线集聚、极化带动 ”的总体空间战略部署,最终形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇”的 “#”型空间格局。 一主三副:一个主中心,即日照主城区是日照市域的中心,应该进一步增强其整体实力,扩展腹地,增强区域凝聚力和辐射力,成为鲁南的出 海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡;三个副中心,市域南部副中心岚山城区,市域西部副中心 莒县城区,市域北部副中心 五莲城 区。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - -精品文
9、档 - 四条发展轴线:轴线一,依托同三高速公路和204国道形成日照东部的产业发展主轴,这一轴线向北联系山东半岛城市群其他城市,向南联系 长三角和苏北地区;轴线二,依托206 国道、胶新铁路形成市域西部城镇发展轴,莒县县城是主要增长极,于里镇、夏庄镇、招贤镇是三个副增长 极;轴线三,依托日东高速公路和335省道,向东联系日照港,向西联系鲁西南和相邻内陆地区,是市域东西横向发展轴线,也是港口腹地及临港 工业向内陆转移的重要轴线;轴线四,依托334 省道,以五莲为发展中心,向东联系潮河镇、两城镇,向西联系中至镇、于里镇,是市域北部的东 西横向发展轴线,也是日照市接轨青岛发展的重要轴线。 九个重点城镇
10、:两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇作为市域发展的重点镇。 公路、铁路、港口、机场等交通规划,公共设施规划,城市绿地系统规划,迅速拉大了城市的基本骨架。 公共设施规划。行政办公设施规划:在北京路、泰安路、威海路、山东路之间用地范围内布臵市级行政办公设施和部分相关职能机构,实现相 对集中办公,提高行政运营效率。商业服务设施规划:沿烟台路、济南路、北京路布臵大型综合性商业中心,沿海曲中路、正阳路、东关路建设市 级传统商业中心区。在主城南区( 黄海一路、海滨五路 ) 、山海天旅游度假区、岚山城区等布臵区级商业中心。在主城区西部日东高速公路出入口附 近设臵物流园区,
11、远期物流园区结合港口编组站布臵。在城乡结合部和市区边缘建设农副产品批发市场。按照居住区布局,建设服务于居民日常生 活的农副产品零售市场。文化娱乐设施规划:保留现状各类文化设施。在海滨旅游区布臵会议、展览等与旅游相关的文化设施。在新、老城区中间 布臵部分市级文化设施。完善市、区、街( 镇) 三级群众文化设施,形成布点均衡、功能方便齐全的文化设施网络。体育设施规划:规划建设完善的 体育设施体系。展示城市特色,建设奥林匹克水上公园;在新、老城区中间建设市级体育中心;合理布臵区、社区两级体育设施。医疗卫生设施规 划:结合城市用地布局,完善布臵各类市级医疗卫生设施。教育科研设施规划:完善市区教育科研设施
12、用地布局,合理设臵中小学等教育设施,提 高市级教育设施等级,增强城市吸引力。 2、日照房地产发展的四大优势 1)海滨旅游城市,国际帆船比赛地,沿海岸线一带都是海滩,沙子均为细沙,特别适合旅游度假,吸引了众多游客。 2)丰富的土地资源,近几年日照房地产才开发,大部分土地资源处于未开发状态。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- - -精品文档 - 3)日照做为青岛的卫星城市,随着青岛开发区的向南发展,日照逐步向北发展随着青日沿海轻轨的规划,会加快日照的扩展进程。 4)政府的宏观调控,政府近些年一直在扩建日照市,其目的也是在不断吸引外来人口
13、来日照投资、居住,希望借助外来人口的力量增加日照市的 综合竞争力。 二、日照房地产市场分析 一) 、房地产宏观市场和国家政策 尽管房地产市场的“阳春三月”不曾如约而至,但市场依然不乏兴奋点,从月初的全国“两会”给行业定调、月中的长三角更多城市项目降价 促销直到月末河北房市的沸腾,市场带给人们惊奇的同时,也在按着自身的轨迹逐渐回归正常节奏。 今年以来,国内信贷紧缩的局面有没改变,其直接结果就是购房需求被压制,市场成交表现低于预期,总体欠佳,整个市场沉浸在观望与博弈 中。集中在长三角区域的部分城市的部分项目率先扛起降价大旗,杭州萧山区域楼盘,常州雅居乐星河湾、九龙仓等品牌项目,无锡绿城项目以及 烟
14、台个别项目,共同掀起第二波降价潮。北京、广州等地也出现低价入市、“零首付”促销活动;众多项目采取“以价换量”策略加速存货销售, 在这样的市场胶着期,率先降价的项目都取得了很好的销售业绩。无锡降价楼盘团购三天成交近百套,常州雅居乐星河湾在降价后的 3 月份则成 交 76 套,而去年 12 月和今年 1 月仅分别成交 8 套和 2 套,九龙仓项目更是出现了屋外闹事、屋里火热签约的两重天格局 从当前市场降价特征来看,品牌房企开始降价跑量的行为让当前市场态势明朗化。但总体8-9 折的降幅,让利幅度有限,且多集中于库存较大 的城市,难以带动全国范围内的跟风,更不可能就此判断房价拐点出现。另一方面,开发企
15、业普遍加快推盘节奏。数据显示3 月份重点城市供应 量环比增加 2 倍以上,例如北京、上海都在5 倍以上,甚至比去年同期分别增加16% 和 52%,天津、武汉、成都等城市同样如此。 从当前市场供求关系来看,在重点城市,市场基本面仍然为供不应求,比如北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市基本面并没 有明显改变。 3 月份的市场成交逐步回归正常水平,纵观3 月全国各线城市成交量,多数城市除了同比2013 年有所下降以外,与2012 年、2011 年同期相比成交量基本持平甚至有所上涨。多数一、二线城市成交量仍高于2012 年、2011 年同期水平,例如上海较 2012 年 3 月上涨 22%,
16、 较 2011 年增加 152%。只不过去年彼时的“火爆“让行业几乎淡忘了每年一季度其实是全年市场淡季。在 2013 年 3 月“国五条”出台,催生“末班车效 应”致使市场高歌猛进的时候,成就了房地产市场经历了近三年同时期最好的一年,当 2014 年成交量趋于平淡的时候,市场反而不习惯起来。纵 观过去 5 年市场成交表现,真正的起点都在4、5 月份。 就行业走势来看,一季度各类经济先行指标都远低于市场预期,而政府工作报告中提出 2014 年要保持国民经济7.5%的既定增长速度, 房地产行业必须保持平稳发展。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应
17、有尽有- - -精品文档 - 正基于此, 预计接下来货币政策可能会适度放松,对冲量化宽松退出导致的资金外流给中国经济增长带来的风险。另一方面通过将互联网金融 纳入监管,缓解对银行流动性的冲击。一系列的举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面,对购房需求的抑制也将逐步消退。 由于行业基本面与 2013 年并无太大差别, 随着分类调控逐步落地, 各地方将出台松紧不一的落实措施,甚至部分城市还将出台彻底松绑甚至 刺激性措施,预计二季度市场回升态势可期。 一、经济前两月经济指标大多低于预期,预计3 月开始将有所回升 1、新增贷款 6445亿元,略低于市场预期 2014 年 2 月,人民币贷款增加 6445
18、 亿元,同比多增 245 亿元,同比多增 245 亿元。2 月社会融资规模为9387 亿元,比去年同期少 1318 亿元。 2014 年 1-2 月社会融资规模为3.54 万亿元,比上年同期少780 亿元。 2 月末,广义货币 (M2)余额 113.18 万亿元 , 同比增长 13.3%, 比上月末高 0.1 个百分点,比去年同期低 1.9 个百分点。 2 月份新增信贷环比回落明显, 主要是季节性因素影响至 1 月份信贷超预期增长所 致,同比方面来看仍好于去年投放水平。 2 月份信贷增速有所放缓,这与银行间市场流动性充裕相应。但前期市场有主动的因素,信托贷款和委托贷款的增长放缓和减少,表明银行
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