某房地产项目可行性研究报告-(19494).pdf
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1、某房地产项目可行性研究 一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地 块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块无论位置还是配套来 说都是区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托,依照委托书和上述文件以 及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018 年 1-3 月份,全国房地产开发投资 21291 亿元,同比名义增 长 10.4% ,增速比 1-2 月份提高 0.5 个
2、百分点。其中,住宅投资 14705 亿元,增长 13.3% ,增速提高 1 个百分点。住宅投资占房地产开发投 资的比重为 69.1%. 1 全国房地产开发投资增速 2018 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况 指标绝对量同比增长( %) 房地产开发投资(亿元)2129110.4 其中:住宅1470513.3 办公楼1193-0.1 商业营业用房2743-6.5 房屋施工面积(万平方米)6465561.5 其中:住宅4415401.9 办公楼308490.3 商业营业用房86559-3.3 房屋新开工面积(万平方米)346159.7 2 其中:住宅2553112.2 办公楼1105-2.3
3、 商业营业用房3441-10.7 房屋竣工面积(万平方米)20709-10.1 其中:住宅14198-14 办公楼941-0.2 商业营业用房2676-7.2 土地购置面积(万平方米)38020.5 土地成交价款(亿元)163420.3 商品房销售面积(万平方米)300883.6 其中:住宅261142.5 办公楼754-2.8 商业营业用房20219.6 商品房销售额(亿元)2559710.4 其中:住宅2160911.4 办公楼1103-8.2 商业营业用房22077.9 商品房待售面积(万平方米)57329-16.7 其中:住宅29167-25.4 办公楼3637-4 商业营业用房146
4、39-8.6 3 房地产开发企业到位资金(亿 367703.1 元) 其中:国内贷款69570.9 利用外资16-78.4 自筹资金114495.1 定金及预收款1113011.2 个人按揭贷款5160-6.8 2018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 投资额(亿元)同比增长( %) 地区 房地产住宅房地产住宅 全国总计212911470510.413.3 东部地区12277847011.814.1 中部地区444332001519 西部地区412227252.96.9 东北地区4493101.3-3 4 2018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产销售情况 商品房
5、销售面积商品房销售额 地区绝对数同比增长绝对数同比增长 (万平方米)(%)(亿元)(%) 全国总计300883.62559710.4 东部地区12491-7.314126-0.9 中部地区826414.6531928.2 西部地区837612543029 东北地区9578.572326.6 2018 年 1-3 月份,东部地区房地产开发投资12277 亿元,同比增 长 11.8% ,增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点;中部地区投资4443 亿 元,增长 15.0% ,增速提高 1.6 个百分点;西部地区投资 4122 亿元,增 长 2.9% ,增速回落0.8 个百分点;东北地区投资44
6、9 亿元,增长 1.3% , 1-2 月份为下降 15.3% 。 2018 年 1-3 月份,房地产开发企业房屋施工面积 646556 万平方米, 同比增长 1.5% ,增速与 1-2 月份持平。其中,住宅施工面积 441540 万 平方米,增长 1.9% 。房屋新开工面积 34615 万平方米,增长 9.7% ,增 速提高 6.8 个百分点。其中,住宅新开工面积 25531 万平方米,增长 12.2% 。房屋竣工面积 20709 万平方米,下降 10.1% ,降幅收窄 2 个百分点。其中,住宅竣工面积14198 万平方米,下降14.0% 。 5 2018 年 1-3 月份,房地产开发企业土地
7、购置面积3802 万平方米, 同比增长 0.5% ,1-2 月份为下降 1.2% ;土地成交价款1634 亿元,增 长 20.3% ,增速提高 20.3 个百分点。 2017-2018 年全国房地产开发企业土地购置面积增速 二、商品房销售和待售情况 2018 年 1-3 月份,商品房销售面积30088 万平方米,同比增长 3.6%,增速比 1-2 月份回落 0.5 个百分点。其中,住宅销售面积增长 2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6% 。 商品房销售额 25597 亿元,增长 10.4% ,增速回落 4.9 个百分点。其 中,住宅销售额增长11.4% ,办公楼
8、销售额下降8.2% ,商业营业用房 销售额增长 7.9% 。 6 2017-2018 年全国商品房销售面积及销售额增速 2018 年 1-3 月份,东部地区商品房销售面积 12491 万平方米,同比 下降 7.3% ,降幅比 1-2 月份扩大 1.8 个百分点;销售额 14126 亿元,下 降 0.9% ,1-2 月份为增长 6.7% 。中部地区商品房销售面积 8264 万平方 米,增长 14.6% ,增速提高 3.9 个百分点;销售额 5319 亿元,增长 28.2% ,增速提高 3.1 个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方 米,增长 12.0% ,增速回落 1 个百分点;销售
9、额 5430 亿元,增长 29.0% , 增速回落 1.2 个百分点。东北地区商品房销售面积 957 万平方米,增长 8.5%,增速回落 6.7 个百分点;销售额 723 亿元,增长 26.6% ,增速回 落 8.6 个百分点。 2018 年 3 月末,商品房待售面积57329 万平方米,比 2 月末减少 1138 万平方米。其中,住宅待售面积减少 954 万平方米,办公楼待售面 积增加 43 万平方米,商业营业用房待售面积减少 203 万平方米。 7 三、房地产开发企业到位资金情况 2018 年 1-3 月份,房地产开发企业到位资金 36770 亿元,同比增长 3.1%,增速比 1-2 月份
10、回落 1.7 个百分点。其中,国内贷款 6957 亿元, 增长 0.9% ;利用外资16 亿元,下降78.4% ;自筹资金11449 亿元, 增长 5.1% ;定金及预收款11130亿元,增长11.2% ;个人按揭贷款 5160 亿元,下降 6.8% 。 2017-2018 年全国房地产开发企业本年到位资金增速 四、房地产开发景气指数 2018 年 3 月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数” ) 为 101.50 ,比 2 月份回落 0.16 点。 8 2017-2018 年国房景气指数走势图 五、新建商品住宅销售价格变动情况 从环比看,新建商品住宅销售价格下降的城市有 10 个,上涨
11、的城市 有 55 个,持平的城市有 5 个。最高涨幅为 2.1% ,最低为下降 0.4% 。从 同比看,新建商品住宅销售价格下降的城市有 10 个,上涨的城市有 60 个。最高涨幅为 12.3% ,最低为下降 2.3% 。 3.芜湖市投资宏观背景 一、开发投资、建设情况 全市完成房地产开发投资 408.27 亿元,同比增长 13.9% 。市区完成 房地产开发投资 298.49 亿元,同比增长 9.0%。 9 全市房屋施工面积2884.59 万平方米,同比增长0.9%; 房屋新开工 面积 688.94 万平方米,同比增长71.6%; 房屋竣工面积434.61 万平方 米,同比增长 7.8% 。市
12、区房屋施工面积 1873.12 万平方米,同比下降 8.9%; 房屋新开工面积395.89 万平方米,同比增长82.8%; 房屋竣工面 积 206.14 万平方米,同比下降 39.1% 。 二、商品房销售情况 全市商品房销售面积 740.08 万平方米,同比增长 13.41%; 销售金额为 429.73 亿元,同比增长 16.30% 。市区商品房销售面积 524.1 万平方米, 同比增长 17.47%; 销售金额为 321.18 亿元,同比增长 15.80% 。 二、 项目用地分析及评价 1. 该地块位置解 鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带,西至规划支 路,南至赤铸山路,北至规划水系,
13、土地面积11.2567 万方,地块 规划为纯居住用地,容积率小于等于1.8。地块起始价 6.75 亿元(楼 面地价 3331 元/平),出让面积 112567 ,该地目前较为平整,是 一块净地,南边是行道绿化带,东边正在进行弋江路景观提升工 程。但地块周边有高架桥通过。 10 2.地块周边楼市分析 11 周边的住宅项目出售和出租价格数据(以下数据仅供参考) 1704 号宗地地处鸠江区核心位置,周边的小区主要有:淮矿东方蓝 海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、 赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周边商 业主要有银湖中路商圈(欧尚超市至绿影新村一带
14、)、星隆国际城、 红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。 3. 地块周边配套设施分析 1、交通配套: 12 地块汇聚多条主干道利好,九华中路下穿、赤铸山路立交和连接 芜合高速的弋江路,临近规划中的轨道交通 2 号线中的神山公园站和 芜湖火车站 ?可以说该地块扼守城中腹地,起到了连接芜湖东西、 南北的重要作用。 2、生活配套: 该地西侧是醇熟的镜湖主城,东侧是耀眼的政务新区,占尽配套 优势:鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟 星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山 公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。 3、教育配套: 地块周边有镜湖小学汀
15、棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九 中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。 4、医疗配套: 地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目 5 公里辐射圈内还有卫 生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医 院、市中医院。 4. 评价 该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠” 三、 规划限制条件 虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素,根据 政府各类规划方案和针对本项目所处的位置,我们在规划局进行了了 解,其基本的控规要求如下: 13 A、建筑密度小于等于20%; B、项目的总体绿化本应在30以上; C、项目的容积率小于1.8; D、建筑楼层低于40m。 4
16、项目 SWOT 分析 1.优势分析: 1.该区域周边生活配套设施完善; 2.交通便捷,通达度高; 3.区域内教育机构众多,利于子女上学,可以说是非常好的学区。 2.劣势分析: 1.附近有火车站高铁站,且有高架桥通过,噪音较大; 2.项目周围的形象不佳,需要进一步改善; 3.周边楼盘众多,房地产市场竞争力大。 3.机会分析: 该项目地块位于汀裳公园以东,区位优势明显;周边基础设施完 善,且已形成了完善的生活设施体系;该项目用地靠近汀裳公园环境 优美,天然湿地;是吸引客户的一大优点。 该项目由政府支持,为后期的开发建设提供了很大的便捷。 该项目用地位于镜湖区,属于芜湖市市中心位置,人流量大,市 场
17、资源丰富。 14 4.威胁分析: 区域内楼盘众多,且价格相差并不明显,竞争激烈;且有的楼旁 知名度相对较高,这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的 压力。 该项目用地位于汀裳公园附近,开发建设期间的污染比价严重且 周边住户较多,噪音污染相对较大。 (三)项目用地环境评价 依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划,镜湖区对汀棠公 园 D 地块项目规划方案组织初审,汀棠公园D、西至九华山路、南至 赤铸山路、北至钱桥路,土地面积约 188.8 亩,土地用途为居住、商业。 方案初审会上,孙跃文区长要求,该地块环境优美,规划方案 设计中要充分体现特色,做到高起点规划设计,打造高品质居住社区。 四、
18、市场定位及方案评价 (一)项目可能的开发方案: 根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求,结合本 项目的实际用地特性和状况,项目不开发为商业项目;我们提出如下 可能的开发方案: 方案一:以居住为住的多层住宅小区 开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6 跃 7 层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区,在建筑立面和 内部环境上进规划设计,营造出特色小区。户型以错层和平层为主。 15 方案一的具体设想: 、项目的规划布局 项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局; 、项目的建筑设计 建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境;建筑材质选用 环保建材,着力表现自然
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- 房地产项目 可行性研究 报告 19494
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