某房地产开发公司对设计工作的管理制度.pdf
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1、= 再苦再累,只要坚持往前走,属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 QG/xxx 06-2009 xxx 对设计工作的管理制度 1 范围 本制度规定了 xxxx 对设计工作的管理要求。 本制度适用于 xxxx 对所有工程项目的设计管理工作。 2 总则 为了规范 xxxx 对项目设计工作的有效控制,发挥公司的技术监控职能,使公司开 发项目设计管理实现节约资金、高效运作,提高项目前期及方案阶段的设计水平,确保 开发项目符合公司的开发理念,确保投资的产品质量和高性价比,且满足房地产消费市 场的需求,制定本制度。 3 职责分工 3.1 xxx建设工程招投标工作领导
2、小组是公司各项工程招标、比价的最高权力机构,负 责对公司各项工程涉及招标、比价结果的最终审核,领导公司各项工程涉及招标、比价 工作的开展。 3.2 工程部 3.2.1 负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作; 3.2.2 负责组织规划与设计方案的评审,提出各阶段评审报告; 3.2.3 协助经营部办理项目规划设计方案的申报; 3.2.4 与委托设计单位的沟通和协调; 3.3 经营部 3.3.1 参与项目前期设计全过程的策划和研发工作,提出对项目设计的合理化意见; = 再苦再累,只要坚持往前走,属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 3.3.2 负责办理项目
3、规划设计方案的审批工作; 3.3.3 负责按照项目规划设计成果进行工程概算。 3.3.4 参与规划与设计方案的评审。 3.4 营销策划部 3.4.1 负责客户市场的调研,配合工程部为项目的前期设计工作提供参考依据; 3.4.2 参与规划与设计方案的评审。 4 工作程序 4.1 公司项目设计阶段划分 4.1.1 项目设计阶段划分为:概念设计阶段、委托规划设计阶段和委托环境设计阶段。 4.1.2 委托设计包括: 4.1.2.1 规划设计; 4.1.2.2 扩初设计; 4.1.2.3 施工图设计。 4.2 概念设计控制 4.2.1 经营部负责在公司获取开发土地使用权(招牌挂出让信息)后,根据项目前期
4、 可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析,报告 xxx 建设工程招投标工作领导小组。 4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上,依据规划要点,寻找“土地价值 最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是:经营部负责牵头,结合营 销策划部,拟订几个不同的产品方案和开发方案,并测算出不同方案的土地价值,价值 最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下,一种产品方案对应 着几种开发方案,而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益,是这一产品方 案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。 4.2.3 营销策划部负责对项目所在区域客户及潜在客户
5、市场开展调研工作。根据调研 = 再苦再累,只要坚持往前走,属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 情况结果对工程部提出市场或客户对产品设计的具体要求,为项目设计工作提出可靠地 参考依据。 4.2.4 工程部根据经营部、营销策划部所提供建议及“规划要点”进行概念性设计研 究。概念性设计研究的要点包括: 4.2.4.1 项目核心开发理念; 4.2.4.2 项目销售主体定位; 4.2.4.3 项目整体风格定位; 4.2.4.4 项目建筑、景观、园林主题思想; 4.2.4.5 配套设施规划; 4.2.4.6 “规划要点”的分解等。 4.2.5 概念性设计研究后,工程
6、管理部应形成23 个概念性方案。概念性设计方案包 括: 4.2.5.1 项目的整体风格说明(要与城市风格、自然景观、人文景观相融合); 4.2.5.2 总体规划效果图; 4.2.5.3 单体建筑效果图; 4.2.5.4 景观园林效果图; 4.2.5.5 方案的设计参数、设计标准,设备和结构造型、功能和使用价值等。 4.2.6 概念性设计方案完成后, 工程部应报请 xxxx 建设工程招投标工作领导小组审批。 4.3 委托规划设计 4.3.1 概念性设计方案经xxx 建设工程招投标工作领导小组审核通过后,工程部根据 选定的概念设计方案,编制委托单位规划设计任务书和建筑方案设计任务书并 联合经营部开
7、展规划设计招标工作。招标工作结束后,对中标单位进行规划和建筑设计 委托工作,工程部向委托设计单位提供概念性设计方案的资料,作为设计单位设计的依 = 再苦再累,只要坚持往前走,属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 据,并签署委托设计合同。 4.3.2 委托设计过程中工程部应严格执行概念性设计方案、规划设计任务书 和建 筑方案设计任务书中确定的设计思想和要求。 4.3.3 委托规划设计方案、 扩初设计方案、 施工图设计方案的评审和确认执行按照工 程部管理制度中建设工程竣工图管理办法。因项目原因,工程部认为不需要初步 设计阶段的,应书面说明理由。 4.3.4 方
8、案设计评审的要点包括: 4.3.4.1 建筑风格的选择; 4.3.4.2 不同建筑的具体位置; 4.3.4.3 园林风格的选择; 4.3.4.4 各类户型的比例; 4.3.4.5 每种户型的面积、设计方案; 4.3.4.6 建筑平面设计方案; 4.3.4.7 外立面设计方案等。 4.3.5 各阶段方案设计结束后, xxx 建设工程招投标工作领导小组组织工程部、经营部、 营销策划部相关部门对设计方案进行讨论和评审,提出对各阶段设计方案的修改意见, 直至最终方案通过。 4.3.6 各阶段方案设计评审要点 4.3.6.1 概念设计 技术经济指标; 景观利用; 规划分区; 道路结构; = 再苦再累,只
9、要坚持往前走,属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 建筑高度; 创新点。 4.3.6.2 方案设计 技术经济指标; 规划结构:景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、 建设分期、停车方式、建筑高度; 户型平面:朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋 面形式; 建筑立面:立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备 隐蔽、建筑色彩。 4.3.6.3 扩初设计 扩初及施工图须符合国家设计深度要求; 结构方案:结构选型、基础选型、结构布置。 4.3.6.4施工图设计 施工图设计评审要点见本制度关于xxx 对设
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