北京中关村科技园区工业用地用途变更调控机制研究.pdf
《北京中关村科技园区工业用地用途变更调控机制研究.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北京中关村科技园区工业用地用途变更调控机制研究.pdf(15页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、 根据 2001年的统计数字显示,当年大陆城镇国有土地中,划拨土地宗数占80%,面积占 98%;而在出让的土地中,运用招标拍卖等市场公开竞争方式的仅占5%左右。2004年政府出 台了经营性用地必须实行招拍挂方式出让。近年来部分城市已经开始尝试推进工业用地招挂 拍,但速度非常缓慢。 2002年至 2005年,大陆出让土地分别为:12.42、19.36、18.15、16.32 万公顷,其中“招拍挂”出让土地分别为1.81、5.19、5.24、5.72 万公顷,所占比例 DXDiTa9E 分别为 14.57%、26.81、28.86%和 35.06。 工业用地由于其特殊性,市场化供应程度不高,由此引
2、起了许多的现实问题,比如工业用 地低成本过度扩张,助长了大量低水平重复建设,影响了中央宏观调控政策的有效实施。长期 协议出让造成地区之间竞相压价搞恶性竞争,破坏了公开公平、竞争有序的市场环境,影响了 区域协调发展。另外,由于土地取得成本低,一些企业圈占大量土地,建花园式工厂,造成了 土地资源的低效利用和闲置浪费。2005 年,大陆工业用地价格平均每平方米492 元,而同期 商业用地平均地价为每平方米2062元,后者为前者4 倍多。随着工业用地市场的逐步形成, 工业用地供地方式势必要走上招拍挂的市场运作。RTCrpUDG (二)规范科技园区用地管理是经济协调发展的保障 工业是各级政府财税的主要来
3、源,地方政府往往通过地价的优惠来吸引投资,导致工业用 地效率低下。很多企业在拿地之前,一般会了解城市的整体发展规划,看准未来十年的商业潜 能, 以工业用地较为廉价的价格储备土地。 部分企业甚至将土地的工业用地性质转为商业用地, 在地块里开发少数住宅楼、办公总部、商业设施。在管理不善的情况下,这种行为是根本不需 要补地价的,一般也比较容易操作。 5PCzVD7H 作为一种经济发展的新型载体, 科技园区的发展历史还很短暂, 其土地管理存在不少问题。 因此今后的供地管理应逐步走向规范化与制度化,依据土地利用总体规划和相关专项规划对建 设项目用地进行预审, 重点在提高集约度上做文章, 充分做好科技园区
4、的规划与发展战略研究。 首先,合理配置有限的土地资源, 特别是管理好工业用地的供给与使用,防止投机行为的出现, 遏制不规范用地行为的蔓延;其次是通过规范园区用地,推进工业用地供地方式的市场化,堵 住国有土地资产流失渠道;三是促进产业结构调整,形成良好的竞争环境。 jLBHrnAI 二、中关村科技园区发展状况 (一)发展背景 中关村科技园区是大陆第一个国家级高新技术产业开发区,覆盖了北京市科技、智力、人 才和信息资源最密集的区域,园区内有清华大学、北京大学等高等院校39 所,中国科学院等 科研机构 213家,其中国家工程中心41个,重点实验室42 个,国家级企业技术中心10 家。 xHAQX74
5、J 中关村科技园区土地利用突破了地域的界限,各专业园区地处不同的地区, 各自具有一定 的辐射范围,土地利用表现出多级分层管理格局,受经济基础、发展重点的影响,规划布局有 所不同。如海淀园布局极为紧凑,昌平园布局相对开阔 1 。几年来,中关村科技园区在体制上 创新突破, 中关村科技园区条例的基点就是“法无明文禁止不为过”。中关村科技园是新型 的产业园,国家和地方政府为了支持和鼓励其发展,专门制定了该类产业用地地价优惠政策, 以吸引相关产业到特定的园区。北京市出台的 国家软件产业和集成电路产业发展若干政策的 实施意见中规定,凡符合科技园入住条件的均享受中关村科技园优惠政策,企业自注册之日 起,前三
6、年免征企业所得税,第四到第六年减免,按7.5%的税率征收;出口产品的产值达到 当年总产值 40%以上的,所得税减至按10%的税率征收。 LDAYtRyK 1980 年 10月1988 年 5 月是“中关村电子一条街”形成的重要历史时期。1988 年 5 月 20 日,由国务院批准,在电子一条街的基础上,以中关村为中心的100 平方千米范围内,正 式建立“北京市高新技术产业开发试验区”。1999年 6月,按照北京市政府和科学技术部关 于实施科教兴国战略,加快建设中关村科技园区的请示,原则同意加快建设中关村科技园区 的意见和发展规划,随后“北京市新技术产业开发试验区”改名“中关村科技园区”,目标是
7、 将其建设成为具有国际竞争力的国家科技创新示范基地,立足首都、面向全国的科技成果孵化 和辐射基地,高素质创新人才培养基地。 Zzz6ZB2L 图 1中关村科技园区分布图 (二)中关村科技园区土地出让情况与地价水平 北京市人民政府于2005 年 11 月 6 日发布了关于进一步做强中关村科技园区的若干意 见 。确定了中关村园区规划范围232 平方公里。中关村科技园区由核心区、发展区和辐射区 三个功能区组成, 中心区规划面积 124192 平方公里,包括海淀园、 德胜园、健翔园和雍和园; 发展区规划面积23130平方公里,包括海淀园的永丰产业基地、环保园、科技成果转化基地、 文化教育基地、国际教育
8、园、农林科技园、航天城、海淀山后小城镇科技产业用地和昌平园的 生命科学园等;辐射区规划面积84130平方公里,包括丰台园、昌平园、电子城、亦庄园、石 景山园、大兴区的生物工程和医药基地和通州区的光机电一体化产业基地、通州国家环保产业 园等 2 。这样,中关村科技园区实现了政策覆盖范围、城市规划和土地利用总体规划三者合一。 dvzfvkwM 中关村科技园区一区多园的格局形成后,1992年初至 2006年 7 月,北京市国土资源局共 办理了中关村科技园区出让项目326个, 总建筑面积 1209.7万平方米,总用地面积 766.6公顷。 rqyn14ZN 表 1 中关村科技园区土地出让情况汇总表(1
9、992.1-2006.7) 园区 出让 宗地数 总建筑面积 (万平方米) 总用地面积 (公顷) 工 业 用 地 地 价 水 平(元 /平方米) 容积率 海淀园150 620.4 333.7 110-180 1.86 德胜园7 49.8 8 110-120 6.22 昌平园53 125.5 140.3 70 0.89 丰台园60 240.8 108.7 105-110 2.22 电子城16 97.2 114 98 0.85 石景山园30 38.3 22.5 90 1.70 大兴医药基地10 37.7 39.4 45-80 0.96 合计326 1209.7 766.6 1.58 三、中关村科技园
10、区工业用地用途变更分析 (一)用途变更情况概述 中关村科技园区用地出让用途可分为:工业、商业、住宅、综合1(工业、科研)、综合 2(科研、研发)、混合六类。中关村科技园区的土地有很大部分是按工业用途出让的,用途 变更主要也集中在工业用地,说明园区工业用地出让和使用制度仍存在不少问题。用途变更 的总体情况见表 2。EmxvxOtO 总的来看,中关村科技园区内的工业用地,在项目建成时原工业用地有10.2%的土地变更 为综合用地,包括办公,写字楼,其中有出租,出售行为;有22.3%的土地转变为科研用地, 有 67.5%的工业用地在建成之后保持了原工业用途。虽然科技园区是由工业园区发展而来,但 是园区
11、工业用地用途转换呈失衡状态,此现象的存在造成了中关村科技园区的产业发展不均 衡,削弱了园区的示范效应,与国家地方的产业规划,土地规划以及园区的发展规划相冲突, 与国家的产业、宏观经济发展政策相违背。SixE2yXP 表 2 中关村科技园区已建成项目土地用途统计表 出让 用途 建成后 实际用途 宗地数 总 建 筑 面 积 (万 M 2)总用地面积 (万 M 2) 平均 容积率 备注 工业 工业106 277.9 282.5 0.98 集中在昌平园、石景山园 科研46 132.3 93.4 1.42 集中在上地、软件园 办公、写字楼15 87 42.7 2.04 集中在丰台园、望京园 商业商业51
12、 224.2 56.3 3.98 集中在中关村西区 住宅住宅34 136.9 56.3 2.43 为园区配套住宅,分布在 各园区内 综合 1 综合 1 11 26 21.4 1.21 集中在软件园、生命园 综合 2 综合 2 17 89.2 66.9 1.33 集中在软件园、生命园 混合混合4 22.8 12.9 1.79 全部在望京园内 合计284 996.3 632.4 1.58 就具体区域分析, 合同签订时的用途与现状用途变化较大的宗地主要集中在上地信息产业 基地、丰台园,部分出让用途为工业的项目(尤其是容积率大于1的项目)建成后的实际用途 变化较大,有 61 宗地改变了原规划用途, 占
13、园区已经建成项目的21.5%, 占工业项目的 36.5%, 其中容积率大于1的项目有 52 个,占变化数的 85.2%。6ewMyirQ (二)中关村科技园区工业用地用途变更驱动因子分析 1、经济驱动因子:效用最大化的魅力 比较利益的存在, 是不同用途选择的基础。 因为同样的一块土地, 由于地理位置的固定性, 在周围环境的影响下, 基于用途不同所带来的收益大小和风险等一系列因素的不同,人们会衡 量与比较不同的利用结果, 选择效用最大化的土地利用方式,在监管不力的情况下发生土地用 途变更就不为奇了。在市场条件下,各种生产资料总是向效益高的行业活动。表现在土地利用 上,土地利用效益的差异和土地利用
14、过程中利益驱动,使得土地用途总是向高经济效益的方式 转化。kavU42VR 比较利益的差异是科技园区工业用地用途变更的内在驱动力。当企业或者是开发商以协 议出让的价格得到这块地的时候,做传统工业收益就会下降。如果适当的变更用途,在形态 上又不易被发现,而且还可以享受科技园区内各项优惠的税收政策。因此这成为了很多开发 商或企业的理想之道,都想借发展现代科技园区的名义获得土地,然后再从事获利较大的产 业或行业,这种行为造成前几年开发区的泛滥。 y6v3ALoS 2、制度驱动因子:市场的有限性 大陆现行的 “分灶吃饭”财政体制是园区工业用地用途变更在制度层面的原因。分税制明 确划分了中央和地方的税收
15、范围,使得地方政府作为独立利益主体的地位进一步增强,同时改 变了地方的财源结构, 由于数目大、增长稳定的税种被划为中央税,地方政府必须寻找新的税 源,同时还担负着发展地方经济、提高当地人民生活水平的重任,从客观上迫使地方政府去谋 求财政收入的最大化。因此土地这一重要的生产要素就成了地方经济发展的先动力。 M2ub6vST 为了使产值高、 经济效益可观的项目落实到本地,地方政府出于利益追求的单纯目标不断 地压低工业用地出让价格, 因为在类似的区域中如果不提供优惠的供地价格的话,项目就可能 会落空了,于是出现了零地价出让土地。如果要让这种不合理的做法得到一个合理的解释,只 能选择可以掩人耳目的协议
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 北京 中关村 科技园 工业用地 用途 变更 调控 机制 研究
链接地址:https://www.31doc.com/p-4995485.html