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1、1 大型商场房屋租赁合同书 出租人:(以下简称甲方) 承租人:(以下简称乙方) 本合同双方鉴于: (一)根据双方 2018年 7 月 15 日签订的建造租赁合作协议书 第二十一条之约定; (二)甲方已根据建造租赁合作协议书约定的租用房屋技术 设计要求、建造工程进度要求完成租用房屋建设,达到建造租赁合 作协议书第二十二条约定竣工交付验收条件; 双方经过友好协商,依据建造租赁合作协议书签订本合同。 第一章 词语涵义及合同文件 第一条 词语涵义 本合同用词用语除文本另有明确的文字说明外,应具有本条所赋 予的涵义: (一)本合同:是指双方当事人签署的本房屋租赁合同。行 文中如果称:本合同第几条,是指本
2、合同行文的条文编号; (二)物业管理合同: 双方当事人为确定租赁物的物业管理事项 签署的物业管理合同; (三)甲方:本合同的出租方。即使本合同出租方的字号、名称 或者法人代表、法定住所地发生变更,只要能够证明是本合同附件1 (甲方营业执照)中所表述的同一法人组织,仍是本合同甲方。甲方 的法人代表或者甲方书面通知乙方的授权机构、代理人、物业管理公 2 司,在本合同中仍表述为甲方; (四)乙方:本合同的承租方。即使本合同承租方的字号、名称 或者法人代表、法定住所地发生变更,只要能够证明是本合同附件2 (乙方营业执照)中所表述的同一法人组织,仍是本合同乙方。乙方 的法人代表或者乙方书面通知甲方的授权
3、机构、代理人,在本合同中 仍表述为乙方; (五)合作协议:是指甲乙双方于2006 年 12 月 15 日在中国成 都市签署的关于建筑物建造与租赁的建造租赁合作协议书(见附 件 3); (六)商业广场:即商业广场,是指甲方根据本合同 第二章的约定,在号建造的全部建筑物群。即使该楼 房因行政区划调整发生街道名称变更,或者甲方改变楼宇 (群)名称, 只要是本合同附件规划文件所确定的建筑物群,即是本合同所称商业 广场。 (七)百货超市:是指在下述经营范围的商业销售、服务行为: 日用百货;服装鞋帽;服饰系列配套商品;纺织品;针织品及原料; 化妆品及卫生用品;其他日用品(钟表、眼镜、箱包、灯具);工艺 美
4、术品;家用电器(含小家电);五金交电;文教用品;厨房设备; 卫生洁具;日用杂货;中西餐饮;食品;粮食及其制品;副食品;水 产品;蔬菜;水果;烟;酒;代客服务(除专项规定外),常用药品; 计划生育药具等。 (八)本出租楼:是指商业广场百货楼地下二层至地上四层部分; (九)租赁物:本合同第四条约定的甲方提供给乙方使用的租用 房屋、设施及关联权益,即本合同租赁标的物; 3 (十)租用房屋:承租方独立占用控制, 用于营业、加工、储存、 办公、生活福利等经营活动的用房,以及由承租方独立使用的电梯、 自动扶梯等设施占用部分的房屋。 承租人在合同约定和法律规定的范 围内,自由和不受对方出租人、 其它承租人和
5、第三人干涉地使用该房 屋及其设施。本合同另有约定的除外; (十一)技术条件:即经双方签署确认的项目 IY 设计要 件及注意事项(附件4),项目 IY 装修、设备标准及工程 划分要求(附件5),包括在设计、施工过程中,经甲乙双方商定 修改后的这些技术条件要求(文件、图表); (十二)交接日:本合同甲方向乙方交付租赁物的时间; (十三)起租日:本合同关于租赁期限的起算、租金开始计算的 时间; (十四)准备期:乙方在进入租用房屋后,为开店准备的期间; (十五)租金:在本合同履行中发生,经双方约定支付的乙方使 用租赁物的价款; (十六)物管费:甲方或者其委托的物业管理企业,以商业经营 的手段管理物业,
6、 为业主和包括乙方在内的承租人提供高效、优质和 经济的服务,乙方为此支付的价款; (十七)费用:在合同约定的租金、物管费之外,依照本合同的 约定由合同一方或双方负担的开支; (十八)转租:承租人将租赁物的部分或全部租赁物以出租人的 名义租赁给第三人使用,获取利益的行为; (十九)保证金:一方向对方支付的保证履行合同义务的经济担 保; 4 (二十)翻修:协议双方按照约定,对房屋及附属物、设施进行 的全面综合性修缮和改造,包括但不限于全面重新装修、结构调整、 改造。 (二十一)不可抗力:因战争、动乱、空中飞行物体坠落或者其 他不能归责于甲乙方责任的爆炸、火灾、水灾、地震等自然灾害。 第二条合同文件
7、及其解释顺序 (一)合同文件应能相互解释,互为说明。除合同另有约定外, 合同文件的组成和解释顺序如下: 1、房屋租赁合同; 2、物业管理合同; 3、洽商、变更等明确双方合同权利义务的纪要、协议等文书; 4、租赁物交接的书面文件和图纸; 5、构成合同一部分的其他文件; 6、当上述文件出现含糊不清的情况,而合作协议或者本合同签 订前双方的其他合同文件(协议、纪要等)能够解释,这些文件可以 作为本合同的解释依据。 (二)合同文件按照上述解释顺序仍出现含糊不清或者不能克服 的不相一致时,在不影响本合同履行的情况下,由双方协商解决,双 方协商不能达成一致意见,依照第三十三条争议解决条款处理。 第三条 合
8、同文件使用的语言文字、标准和运用法律 (一)合同文件使用中文和英文译本,两种文体具有同等效力, 但对合同文件的解释、说明则使用中国汉语普通话。 5 (二)适用合同文件的法律是中国国家的法律、法规以及国家相 关主管部门的部门规章和行业规章。 第二章 租赁物 第四条 甲方租赁给乙方的租赁物 本合同租赁物是甲方商业广场约定区域的房屋、设施及相关权 利,租赁物包括以下内容: (一)用于计收租金的租赁物包括以下内容: (1)租用房屋:(地下二层建筑面积约1,648.74 平方米;地下 一层建筑面积约9223 平方米;一层建筑面积约8604.57 平方米;二 层建筑面积约 8922.79 平方米;三层建筑
9、面积约8922.79 平方米;四 层建筑面积约 9094.58 平方米;屋面建筑面积约129平方米;公用面 积约 274.71 平方米;以上面积合计46820.18 平方米)。包括租用房 屋紧急疏散楼梯、电梯、 自动扶梯的占用面积(如图所示:附件 6 项 目 IY 占用面积分布表表一)。 (2)专用卸货场,共计 1277 平方米,位于地下一层乙方租用房 屋(货场)进出口处(如图所示:附件6项目 IY 占用面积分布 表表二)。 (3)员工专用自行车停车场,实际面积约1500平方米,(包含 一个约 500 平方米的夹层,按 250 平方米计算租金 )位于地下一层(如 图所示:附件 6 项目 IY
10、占用面积分布表 表三), 最终按照 1250 平方米计算租金。 最终以实测面积为甲方计收租金的面积依据,但无论任何测算方 式,租用房屋二、三楼中部留空的天庭不计入面积,不收租金。在实 测建筑面积测出之前,依据上述原则以图测建筑面积为依据计收租 6 金。 2、不用于计收租金的租赁物包括以下内容: (1)本出租楼外墙四个外立面各一个乙方店招位及外墙四个外 立面广告位总面积三分之一的广告位(附件7项目 IY 广告分布 及面积示意图)。 店招具体位置及大小 (在乙方提供的店招尺寸的基础上)以政府 主管部门最终批复的结果为准(附件8项目 IY 店招设计示意 图) (2)租用房屋乙方一楼商场出入口专用促销
11、活动场地,面积分 别为 A:50 平方米, B:50 平方米(如图所示,附件9项目 IY 专用促销活动场地分布图)。 乙方专用促销活动场地的面积是指乙方举办促销活动时,搭建舞 台、陈列商品等乙方实际占用面积,不包含顾客、流动人员的占用面 积。 (3)甲方将在商业广场内为乙方设置形象标志(鸽子塔); (具 体尺寸、位置、布局见附件11项目 IY 鸽子塔设计图)。 (4)本出租楼外墙四个外立面分别布置、安装的乙方鸽子标志 形象广告小灯箱(具体分布位置、布局、大小尺寸见附件12项 目 IY 鸽子灯箱分布图项目 IY 鸽子设计图)。 (5)本出租楼乙方专用设施,租用房屋内部所有设施、墙面、 空间,租用
12、房屋外部门框、门眉、门房通道。 第五条,为保证乙方正当行使租赁权,乙方享有与承租权有关 的下列物用权 7 (一)本出租楼设施的使用权。 包括但不限于使用本出租楼的排 污、排水、供水、供电、燃气、通讯、空调、计算机线路、设施、设 备。 (二)按照本合同的约定使用商业广场室外停车场、地下停车场、 自行车停车场地 (包括但不限于出入通道及设施等)以及它们和甲方 专用货场与本出租楼外出入的通道、空地。 (三)按照本合同约定对本出租楼的屋面、楼梯井、墙面及其空 间的使用权。 (四)在不妨碍商业广场内的其它商家对商业广场公共部分按照 该设施本身的设计功能或用途正当使用的条件下,乙方有权优先、 优 惠利用本
13、出租楼及商业广场的空地、空间和设施进行商品促销、 商业 宣传或者广告活动的权利。 (五)其他设施及权益, 包括但不限于乙方为行使租用部分的租 赁权而应当享有的本出租楼沿街人行道、空地的通行、用地,租用部 分的采光、通风、通行;租用房屋水电、空调、通讯线路设施的维护 保养的通行、用道权利。 第三章 交接、进入、验收、租赁期限 第六条 租赁物的交付条件 (一)甲方向乙方交付租赁物应当具有下列条件: (1) 本出租楼的建造工程已经按照技术条件要求(除本条第(二) 项规定应当在起租日前完成或交付的事项外)施工完毕,乙方可以合 法并安全的进入租用房屋, 甲方和甲方委托的建造承包商的主要施工 人员已经撤离
14、现场; (2) 租赁物及其相关联部分的内外装修与各种设施设备的性能、 8 规格及其他一切约定条件均达到技术要求规定的标准,能够承受正常 使用; (3)除甲方、本出租楼的建筑商必要的监管和个别收尾工程需 要外,乙方没有任何法律上和事实上的限制与妨碍可以自由进入本出 租楼。 (4)甲方在商业广场与乙方租赁物相邻物的建设活动,不存在 影响乙方进驻、装修与经营的事实与行为。 (二)甲方在本合同第九条约定的起租日前完成下列事项: (1)完成所有收尾工程施工事项,甲方及施工单位工程建设人 员全部离开,所有因建筑安装所需的设施、设备已经全部撤除,建筑 垃圾已经清理干净。 (2)依照法律规定应当在房屋交付使用
15、前缴纳的有关税费已经 缴清; (3)办理完成国有土地使用权证,并向乙方提交经与原件 核对后的复印件各一份; (4)通过消防验收,并向乙方提交经与原件核对后的消防验收 证明复印件一份; (5)开通正式电力供应; (6)办理并具备商用楼出租营业的法律手续; (7)消灭土地、建筑工程方面可能影响乙方开店的物权或债权 的争议; (8)为乙方提供本出租楼竣工图一份。 (三)在起租日后12 月内办理完毕房屋所有权证,并在取得房 9 屋产权证之时向乙方提供一份与原件核对一致的房屋产权证 复印 件。 第七条 租赁物的交接日 甲方应当于 2007 年 10 月 31 日向乙方交付符合本合同第六条交 付条件的租赁
16、物。 第八条 租赁物的交接与验收 (一)交接日,甲方应当向乙方提供一份说明房屋及设施修建安 装情况的房屋交接确认书,以备乙方验收,乙方应当在接到甲方 房屋交接通知单后,按照通知单内约定的交接日期于10 天内(验收 期)验收完毕。 (1)房屋交接确认书的项目内容不符合约定的技术条件, 乙方有权拒绝接收房屋与房屋交接确认书; (2)验收期间,乙方依照双方约定的交接验收标准(技术条件) 和房屋交接确认书对接收的租赁物进行验收。 (3)乙方验收合格的,应当在甲方房屋交接确认书签字认 可;乙方验收不合格的,应当书面形式向甲方提出,指明验收不合格 的项目名称和情由, 并可以提出整改意见。 乙方未在验收期间
17、验收租 赁物并签署房屋交接确认书,或者验收后未以书面形式指明验收 不合格的项目名称和情由的,则应当视为验收合格并接收了租赁物, 本合同另有约定的除外。 (二)乙方验收不合格的,甲方应当在起租日前完成整改,且不 得影响乙方在租用房屋的装修施工和乙方的开店准备工作。甲方未在 起租日前完成整改或者影响乙方如期开店的,应当视为对起租期限的 延误。甲方整改影响乙方的装修施工,乙方赶工的费用应当由甲方承 10 担。 (三)乙方在起租日以后或者开店后发现甲方交付的租赁物确属 甲方原因不符合交付标准的事由, 即使乙方已经就此项目向甲方提交 了认可书,仍有权要求甲方整改和重做, 但是这种情形除影响乙方正 常经营
18、外,甲方不再承担延期交付的违约责任。 (四)乙方进场后,应全面负责租赁物自己控制区域内房屋、设 施、设备的日常管理(本合同或者物业管理合同另有约定的除外)。 因管理不善出现的房屋、设施、设备的损坏,物品的丢失等,应当由 乙方承担修复或赔偿的责任,但本合同另有约定的除外。 (五)甲方应当在起租日完成的事项,在起租日前未完成的,应 当视为验收不合格。 (六)甲乙方对验收有争议的,按照本合同争议解决条款处理。 除非有不可克服的事由,任何一方不得阻挠或者拒绝开业。 第九条 乙方准备期的安装与装修 乙方应当在进入租用房屋(交接日)后90 天为准备期,完成开 店准备。 1、当乙方收到甲方说明租赁物符合交付
19、条件要求交付房屋通知 时,乙方可以指派自己的雇员、代理商、承包商自交付之日起不受限 制地进入租用房屋的任何部分。 2、自交接日起,乙方可以对租用房屋专用部分实行封闭管理, 安排和进行设施、设备和物件的移动、安装、设置和施工。包括乙方 电话、计算机、 POS 、保安布线、冷藏冷冻用冷煤管线等交叉工程的 安装施工。 3、乙方装修方案及施工不得涉及破坏租赁物的房屋结构或从事 11 危及房屋结构安全的行为; 不得损坏甲方已施工完毕的公共设施、设 备及租赁物结构、外墙,不得影响或妨碍公共设施的正常使用,不得 影响公共设施的正常维护、维修、保养和消防验收。 4、甲方或者经甲方同意的第三者在乙方封闭准备期间
20、,需要进 入乙方封闭区域,应当经乙方许可,办理相关手续后入场,乙方并有 权指派人员陪同进行。 5、乙方自行安装、装修的工程必须与甲方共同施工或者需要甲 方施工单位予以配合的,甲方应当安排合理的施工人员予以配合施 工。 第十条 起租日和租赁期限 起租日为交接日后第90 天,租赁期限为二十年。即年 月日起算,至年月日结束,但本合同发生起租 日延迟的情况除外。 第四章 租赁权相关安排与承诺 第十一条租赁使用权及配套服务 (一)乙方将租赁物用于包括但不限于销售场所、商品库房、办 公室、员工食堂、 休息室、商品出入口以及在这些场所内设置商品陈 列展示区、饮食店(制作与销售)、游乐场、检验室、更衣间、停车
21、 场、通道以及为顾客购物、浏览、停车、休息、通行活动提供便利等 一切为经营综合商场所需要的一切合理方式。 (二)在整个租赁期间,甲方将在商业广场修建至少1200 个商 用车位的地下停车场, 满足商业广场消费人流的需要。除本合同约定 的内容外,停车场由甲方独立经营管理。 在整个租赁期间除非经过乙方同意,甲方不得将为整个商业广场 12 提供服务的停车场划定为特定单位、个人的专用停车场, 确有必要划 定的,不得超过总停车位的10% ,不得将停车场改变用途或者挪作他 用。 为保障商业广场消费圈的形成,甲方的地下停车场在乙方开业 后,将为消费者提供一个免费停车期,免费期的具体时间由甲方根据 顾客到店流量
22、等实际情况确定, 届时甲方将尊重乙方的意见来确定免 费期限的终止时间。免费期届满后,甲方按照市有关停车场收费 标准收取停车费用。 如果乙方为其消费者代付停车费用,甲方将给予 优惠。 (三)本出租楼外墙广告位, 除本合同第四条约定免费提供乙方 使用的外,在甲方完成规划设计及政府审批后,乙方可以优先优惠租 赁。广告位的划分与使用双方遵循下列原则: 1、乙方所有广告的内容不得出现房地产企业和与甲方广场内主 力店户具有竞争关系的企业广告内容。 2、根据双方合作协议的约定:甲方外立面广告位的设计规划和 甲方所属三分之二外墙广告位出租及内容的确认由双方协商确定。据 此:甲方应当在本合同签订后日内,向乙方提
23、供外墙店招、广 告位的设计规划及明确给乙方免费使用部分的位置、面积。乙方在收 到甲方规划后日提出修订意见,双方协商后形成的文件是本合 同的附件。 甲方广告位规划中, 本出租楼乙方店招位上部及下部的垂直墙面 区域不得规划、设置广告位。 3、乙方没有租赁甲方剩余三分之二的其它广告位,或者双方没 有就剩余三分之二广告位的租赁事宜达成一致,甲方有权将其对外出 租。但甲方承诺将不登载对乙方经营有妨碍的广告内容。 13 4、除通过规划并审定的广告位以外,甲方或者任何人不得在商 业广场增加或者设置新的广告位。经过双方商定变更的除外。 (四)在毗连本合同第四条乙方专用促销场地的商业广场公共区 域(在面向的公共
24、区域范围内,如附件9 图例所 示),在双方事先协调的情况下,任何一方均可以举办与各自经营相 关的促销活动。一方举办活动,另一方不举办。但乙方认为甲方组织 的促销活动影响其营业时,有权要求立即排除对乙方营业活动的妨 碍,甲方有不同意见的,在排除乙方认定的妨碍后由双方协调解决。 在提前知会乙方的前提下, 甲方可以利用广场公共区域 (包括乙 方的专用促销活动区域) 举办大型非营利性社会公益活动或广场整体 宣传推广活动。 广场整体宣传推广活动限于本合同有效期前两年。 (五)对租用房屋内部,在不影响商业广场结构安全,不妨碍商 业广场其他使用人正当使用, 不违反法律的情况下, 乙方经通报甲方, 可以不受次
25、数限制的对该部分进行改善和变更,包括但不限于重新装 修、重新设置设施、撤换或改变现有设施以及实施广告工程等。 (六)甲方为保障乙方行使租赁权,将设立(或者委托)专业物 业管理公司,对商业广场房屋、设施及公共区域进行专业的物业管理, 保障乙方正当行使租赁权包括但不限于合理有效使用公用广场、公用 走道、紧急疏散楼梯、电梯、自动扶梯、消防电梯井道及其它商业广 场的公共设施、设备,合理有效的通行、采光、通风、消防、排污、 用电、用水、使用燃气、空调设施、通讯线路以及其他基础设施和附 属设施。 (七)乙方在本合同约定的范围内, 自主决定商业广场外部墙面 乙方广告位的商标象征标志、 商业广告标志, 以及在
26、商业广场外部安 14 装、使用的商品搬运出入口、 广告塔、户外广告牌、 频道文字的规格、 使用材料和调整、更换这些广告工程的时间、内容和方式。 (八)为了实现本条约定之权利, 乙方有权向甲方要求对租用房 屋或者商业广场及其附属设施进行维修、保养、修缮和翻修的权利。 (九)为了实现本条约定之权利, 乙方有权要求甲方排除因行使 这些权利所遇到的任何阻碍与妨碍。 第十二条乙方的转租权 (一)乙方为经营综合商场之目的,有权将租用房屋的一部分, 以自己的名义转租给第三人。 这种转租第三人是指必须与乙方分开经营并独立办理营业登记 的第三人。对于乙方为不具有这种独立性 (分开经营并独立办理营业 登记)的第三
27、人提供场所, 联合经营(包括但不限于乙方 “店中店” ) 的行为,不属于转租的范畴。 (二)乙方将租用房屋的一部分转租给第三人时,必须事先取得 甲方同意。除非发现以下情形,甲方必须同意转租: (1)转租违反有关法律规定; (2)乙方转租面积之总和超过其全部租赁物总面积的25% 或者 单店面积超出 1500平方米; (3)转租接受方经营内容为国家有关法律明令禁止的; (4)转租接受方无经营业务法定手续及行业许可; (5)转租协议的约定超出了租赁合同约定的权利义务内容,或 者期限超出乙方剩余的租赁期限。 (三)乙方的转租仅限于租用房屋, 不得将本合同约定的其它租 15 赁物转租,包括但不限于乙方专
28、用停车场、专用卸货场等。 (四)甲方应当为乙方转租的事由协助办理作为房屋所有人的相 关登记手续。 接受转租的第三人享有与乙方同样的权利,甲方不得对 其权利加以限制。 乙方不因转租行为而免除作为承租人的合同义务。 第十三条禁止不正当竞争条款 甲方自主经营商业广场, 并有权根据商业广场的经营需要,经规 划部门批准变更本出租楼以外商用营业楼的使用功能。但甲方不得引 进超市项目及与乙方类似百货商场项目。 第十四条乙方品牌的持续使用 乙方保证租赁期限内,将持续使用“”字号、品 牌、商标对外经营。未经甲方书面同意,乙方不得擅自变更公司的字 号、品牌、商标。 第十五条本出租楼或租赁物的转让与抵押 (一)在租
29、赁期限内,如甲方将本合同项下租赁物转让给集 团(或甲方)其它战略投资合作伙伴(非乙方同业竞争企业)或关联 方,在甲方书面通知乙方的前提下,乙方同意放弃在同等条件下的优 先购买权。但甲方必须在转让成立之时以书面形式通知乙方,并向乙 方提供租赁物受让者对租赁合同确认的书面文件。 因上述转让, 应当签订租赁合同出租方主体变更三方协议,将出 租方(即甲方)变更为受让人。甲方或者受让人要求签订主体变更三 方协议,乙方拒不签订的,不影响上述转让的效力。 上述转让应当在租赁合同签订以后进行。非前述受让人或者受让 16 人的再次转让不得妨碍乙方的优先购买权。 (二)甲方或者上述受让人(取得本出租楼后),将以本
30、出租楼 为抵押向中国有关银行及国际银行融资, 乙方表示理解。但甲方应当 确保甲方或者受让人在进行抵押担保融资时,将以书面方式通知乙 方。 第十六条购买与租赁的优先权 在本合同租赁期限内, 甲方经乙方同意转让租用房屋的,在同等 条件下,乙方有优先购买的权利;本合同租赁期满,甲方继续将租用 房屋全部或者部分出租的,在同等条件下,乙方有优先承租的权利。 第十七条新增资产的所有权 租赁期间, 甲方投资形成的新增资产所有权属甲方,乙方投资于 租赁物或为使租赁物具备、 维持正常使用功能及满足商业经营特殊需 要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物所有权属乙方。 第五章租赁关系双方的责任 第十八条甲方的责任
31、 甲方应负责: (一)建造并完成商业广场的建设。包括建造并完成租用房屋 的建筑物的结构和双方约定的内外装修;安装必要的给排水、煤气、 电、供暖、空调、电梯、自动扶梯、自动灭火、火警,防火系统、电 讯设施,以及闭路电视和计算机系统的空管,建筑物的管理系统和有 关办公室的必要安装。 这类建造和安装的所有费用和开支均由甲方承担。 (二)维护、维修商业广场及租用房屋的给排水、煤气、电、供 17 暖、空调系统,共用部分的电梯,自动扶梯,火警,防火系统的机械 装置。甲方承担这类维修的费用, 甲方具有自己实施这类维修工作的 专有权力,亦有委托信誉良好的分包商进行这类维修的权力,无论以 何种方式,因为这类维修
32、而引起的所有费用和开支应由甲方承担。 (三)保持租用房屋建筑物和结构及公用区域和停车场处于良好 状态,保证乙方的顾客使用的停车场。基于乙方的要求,排除共用区 域、共用设施的障碍和妨碍,保证乙方对共用部分的合理有效使用。 (四)除本合同另有约定的外,甲方或者根据本合同第十五条 (一)款的受让人应当独立享有商业广场土地使用权和房屋有所有权, 保证不会有第三人对上述权益发生争议, 保证第三人不对租赁物主张 权利, 以防止乙方对租赁物的使用权在租赁期间受到侵害。 (五)在租赁期间 ,乙方按照约定使用租赁物时, 甲方不得干涉。 甲方不得实施影响乙方对租赁物合法权益的其他行为, 包括但不限于 甲方在对商业
33、广场租用房屋以外的部分实施改造、装修、维修工程时 影响乙方正常营业的行为。 (七)除本合同第十五条(二)项的约定外,在租赁期间内,甲 方对商业广场 (包括它的所有设施及附属物)以及商业广场所在地的 土地使用权设定任何(有效或者无效的)担保物权,或者甲方将对乙 方享有的权利设定抵押、 质押或转让给其他第三人时, 甲方应当取得 乙方的书面同意。 (八)除本合同另有约定的外,在租赁期间,没有经过乙方的书 面同意,甲方不得转让租用房屋。甲方转让商业广场的其他部分(不 包括租用房屋部分) 时,应当保证转让行为以及转让后的受让人的行 为不影响乙方对租赁物的合法权益。 经过乙方书面同意的对包括租用房屋在内的
34、转让,必须以受让人 18 全面接受并有能力履行本合同为前提条件。 (九)甲方应当至少每 5 年对租赁物进行一次彻底翻修,以保证 租赁物的正常使用。 甲方每年对租用房屋外墙进行清洗(大理石墙面 清洗一次,玻璃幕墙清洗两次),保证本出租楼外部装修以及租赁物 的正常使用,因为这类翻修、清洗所发生的费用均由甲方承担。 (十)甲方应当与乙方协作, 根据有关法规在本合同签订后六个 月以内完成租赁登记,协助乙方办理防灾、消防、卫生的登记核准手 续。 (十一)本合同租赁期满终止后, 甲方如需继续出租商业广场之 租用房屋的全部或者一部时, 至少应当在与第三人订立合同前二个月 向乙方披露合同内容,在同等条件下,乙
35、方有优先承租权。 (十二)为商业广场房屋及设施投以相当于时价的保险。当乙方 提出要求时,向其提供保险公司出具的保险单复印件证明。 (十三)根据双方同意的条件, 在乙方提出与租赁房屋相关的要 求时提供其他帮助。 第十九条乙方的责任 乙方应负责: (一)根据本合同履行义务,按期向甲方缴纳租金。 (二)依照本合同约定的方式, 承担对租用房屋和其它租用部分 日常管理、能源耗用、供热和空调、政府征收的公共服务等费用。 (三)根据本合同在租赁期内将营业房屋(商场)对公众开放, 允许中外宾客作为顾客进入营业房屋(商场),采用国际先进的服务 方式,把营业房屋 (商场)经营成为一个具备一流服务标准的购物中 19
36、 心。 (四)乙方装修、布置安装各种设施、设备和家具,所有由乙方 出资完成的这类资产、 设施设备和家具应属于乙方所有,乙方应自费 安排相应的保险。 当甲方提出要求时, 向其提供保险公司出具的保险 单复印件证明。 (五)保护租用房屋, 包括建筑物和设备在良好维护和清洁的条 件下正常运转,维护租用房屋的卫生条件,消除扰人的噪音,并修复 由乙方的代理人、雇员、顾客、客人或供货者或承包商所造成的任何 损坏。 (六)依照本合同的约定, 对租用房屋进行装饰装修或者安装有 关设施、设备时, 不得以任何方式对商业广场建筑物的安全结构、主 体结构作拆卸、移动、毁坏或损坏。 (七)不得安装任何可能产生超过有关环保
37、法规规定的震动或噪 音限制标准的设施, 或者超过与此租用房屋相关的设计荷载,或使本 出租楼易于招致火灾或增加建筑物失火的危险,或改变此建筑物保险 率的仪器、机器或设备, 或安装任何其他对租用房屋有危害或影响其 安全的物品。 (八)未经甲方的同意, 不得对商业广场租赁物以外部分的结构 作任何改变、增设或改进。 (九)未经甲方事先的书面同意, 并在双方共同采取安全措施的 情况下,不得把任何爆炸品和易燃或有毒的物品带入或存放在包括租 赁物在内的商业广场任何区域。 (十)在租用房屋及其它专用区域内安排并实施防火和安排保卫 措施。不得使用任何负荷超过现有管线承载能力的煤气和电器用具。 20 如租用房屋建
38、筑物发生火灾事故或任何其他紧急情况,或在租用房 屋, 或其任何固定装置和设备发现有重大缺陷,危及本出租楼安全时, 应立即通知甲方, 并不得阻碍甲方为灭火、 消除重大安全事故对乙方 租用房屋及其它专用区域的进入。 (十一)办理公共责任险, 并自行承担费用。 当甲方提出要求时, 向其提供保险公司出具的保险单复印件证明。 (十二)遇到甲方提出与租赁物相关的请求,按双方同意的条件 提供帮助。 第六章租金、保证金和费用承担 第二十条租金及租金的计算与缴纳 (一)租用房屋租金: (1) 固定租金(包含物业管理费): 按建筑面积计收,单价为元 每月每平方米(人民币元/ 月/m 2)。自第三个租约年起,固定租
39、 金标准每年在上年基础上递增百分之一(1% )( 租金单价按四舍五入 原则不保留小数点 )。 (2)浮动租金:自第三个租约年起(2010年),乙方应按当年 经营状况(销售额)向甲方支付年度浮动租金,浮动租金自乙方去税 销售额达到六亿元起收,按累进比例计算: 乙方去税销售额(含本数)浮动租金比例 600,000,000 元(六亿)以下部分(免收) 600,000,001 元700,000,000 元(六亿至七亿)部分 2.6% 700,000,001 元800,000,000 元(七亿至八亿)部分 21 1.6% 800,000,001 元900,000,000 元(八亿至九亿)部分 0.6%
40、900,000,001 元以上部分 (免收) 即:年度浮动租金总额不超过4,800,000 元(肆百捌拾万元)。 去税销售额,是指乙方在租用房屋内经营综合商场一个会计年度 中实际发生的净销售额减去该年度应付增值税额和营业税额的余额。 (二)其它专用部分(专用卸货区、自行车停车场)租金: 其它专用部分(专用卸货区、自行车停车场)只收取固定租金, 按月计收,租金为肆拾肆元每月每平方米(人民币44 元/ 月/m2)。 (三)租金的支付: (1)固定租金的支付:支付固定租金(含租用房屋固定租金与 其它专用部分固定租金),乙方应在每个季度的第一天之前(如遇节 假日,应当在节假日前一天)一次性预付该季度(
41、三个月)的租金。 租赁期限开始的第一个月和届满的最后的一个月,按日平均租金计算 该月的租金。首付租金应于起租日前七日支付。 (2)浮动租金的支付:乙方应于应当支付浮动租金所在租约年 结束之日起三个月内, 依据乙方委托的审计机构会计报告所确定的去 税销售额,向甲方支付浮动租金。 (3)租金将以银行转帐的方式支付到本合同约定的甲方帐户或 者甲方以书面方式指定的其它帐户。乙方应付租金从银行受理转出的 时间为付款时间。 22 (四)甲方拒绝接受乙方支付的租金时, 乙方可以将该租金提存。 第二十一条不可抗力的租金调整 由于战争、戒严、疫情、自然灾害或者其它未造成直接灾害的不 可抗力因素导致乙方营业损失,
42、 在政府或者公开的舆论报道宣布或者 说明的不可抗力的期间 (按日计算)内,应当适当减少或者免除租金。 乙方按政府管制、戒严、限制营业时间等命令部分时间停业的, 减少租金的比率不得超过固定租金的25% ;全天停业的,按停业期间 租金的 50% 支付。全天停业超过十四天,应当免收租金。 第二十二条履约保证金 (一)保证金金额与支付。 乙方应当在本合同签订后七日内向甲 方支付履约保证金。 保证金金额为捌佰万元 (人民币 8,000,000 元), 保证金不计算利息。 (二)保证金的调整。租赁期限满五年,双方无本条保证金的违 约处罚情形,保证金调整为为肆佰万元(人民币4,000,000 元),甲 方在
43、第五年期满最后一天的七日内,返还乙方肆佰万元(人民币 4,000,000 元)。 (三)保证金的罚则。 保证金具有合同法规定的定金的性质, 当一方当事人非因为本合同约定事由擅自解除本合同的,比照合同法 定金罚则处置保证金。 (四)保证金的返还。本合同到期终止或者因任何原因合法解除, 甲方于合同终止之日起七日内以现金方式将全部保证金返还乙方。但 乙方对甲方负有债务的除外。 第二十三条其它费用的安排 23 双方在物业管理合同中按照本合同约定物管条款,乙方除应当缴 纳物管费外, 还应自行负担有关的自有物业管理、能源使用及其它相 关费用。其负担方式按照物业管理合同的规定执行。 在租赁期间, 如在本合同
44、与物业管理合同的约定外,发生必须由 乙方承担的费用, 甲方必须与乙方签订书面协议方可向乙方收取。但 是,本合同与物业管理合同已经明确约定由乙方负担或者不负担的费 用除外。 第八章 本合同的变更、解除与终止 第二十四条合同条款的调整、增加和删除 (一)甲乙方经协商一致,可以对合同内容进行修改、变更。 (二)由于不可抗力的因素, 导致商业广场的一部或者全部发生 毁损、灭失的情形,可以恢复使用的, 如果甲乙方没有提出解除合同, 乙方可以要求甲方就租金标准、支付方式、 租赁期限等合同内容进行 重新约定,约定的变更应当相当于乙方的损失。但是房屋损坏无望恢 复的除外。 第二十五条合意的合同提前终止 在本合
45、同租赁期限内, (一)甲乙方经协商一致,可以在租赁期限届满前终止本合同。 (二)遇不可抗力致使本合同不能履行,且无望恢复,一方提出 解除合同,可以在租赁期限届满前终止本合同。 (三)自本合同实际起租日起历时满十年后,一方希望提前解除 合同的,应当提前不少于一年的时间书面通知对方,本合同在该通知 确定的不少于一年的时间终止。 24 根据本条合意终止的,不适用违约责任的条款,但是,双方的其 它互负债务应当结清。 第二十六条强制的合同提前解除 在本合同租赁期限内, 一方遇对方有下列情形之一的,可以单方 强制解除本合同: (一)对方有违反本合同约定的事实,依照本合同违约责任一章 的规定,一方有权解除合
46、同的。 (二)对方有对第三人不履行债务的状况,足以妨碍本合同的履 行(帐户被冻结或者房屋被查封),经书面形式催告,在二个月内未 得到改善的。 (三)对方发生破产、解散或者其它原因开始清算的。 强制解除合同,应当由人民法院作出判决。 第二十七条合同的自然终止 本合同自租赁期届满, 因甲方交付延误或者其它原因导致的租赁 结束期限延长,自延长时间届满时,本合同自然终止。 第二十八条合同终止或提前解除的处置与后果 (一)无论因何种原因导致合同终止,乙方均应在合同终止之日 起 30 日内将租赁物以及甲方交给乙方保存的本出租楼的物业管理资 料和工程资料交还甲方。 (二)乙方应当交还租赁物时, 有权自由并自
47、行承担费用, 拆除、 搬离在本出租楼内乙方的资产,包括但不限于撤除商品、货物、可移 动和可拆卸的家具、 货架、设施设备,装修装饰、可回收利用的包装、 废品、什物、招牌、广告牌等。 25 (三)乙方以拆除、搬离后的实际现状在保持租赁物干净、整洁 的条件下将租赁物移交给甲方。 乙方不承担对由于正常使用发生的房 屋、设备物质老化、磨损,以及乙方依照本协议约定对租赁物进行的 装修、改造、拆卸所发生的房屋、设备正常变动和缺陷等进行修复的 义务。只要没有发生人为损坏或者对租赁物进行的装修、改造、拆卸 造成的结构性损坏,甲方不得要求乙方恢复原状或者赔偿。 (四)乙方对设施设备, 装修装饰拆卸不得损害房屋的主
48、体结构 与安全,不得对甲方安装的设施、设备造成损害。甲、乙双方按房屋 交接清单对租赁物(包括甲方所有的设施、设备)进行收回验收,如 有人为损坏或者遗失,或者对房屋的主体结构与安全构成妨碍的情 形,乙方负责修复或者赔偿甲方相应损失。 (五)合同解除到房屋交还期间不收取租金,但是乙方仍然在营 业或者超过 30 天仍未交还的,每日应当按照合同解除时日租金额双 倍向甲方支付延长期间的租金。 (六)乙方应当在交还房屋时缴清所有水、电等公用事业费用, 销户缴费登记单位。 如甲方或者第三方需要变更过户的,由甲方或者 需要的第三方支付有关变更费用。 第二十九条续租 (一)租赁期满前一年,乙方有意续租租用房屋的
49、,应当以书面 形式向甲方提出, 甲方愿意继续出租的, 双方可以在租赁期满前六个 月协商达成续租合约,并办理有关续租手续。 (二)乙方没有在本条(一)项约定的时间提出续租意向,甲方 有权在本合同租赁期满前六个月自行寻找其它承租人,并将继续租用 房屋的意向以书面形式通报乙方(包括意欲出租的房屋、面积、要约 出租的出租价格等)。 26 (三)当甲方确定租用房屋的承租人时, 应当在与承租人签约前, 将就房屋出租合同的主要内容(出租的位置、面积、价格和付款方式 等)不迟于签订合同前三十日详细通报乙方,乙方在收到上述通报后 十五天内决定是否再次行使在同等条件下的优先承租权。在此期间, 当乙方决定继续租赁的, 甲方应当以与其它承租人相同或者优于的约 定内容与乙方签订房屋租赁合同。 (五)乙方放弃优先承租权或者未在约定时间答复甲方,甲方可 以与承租人签订房屋租赁合同。 第九章 违约责任 第三十条甲方的违约责任 (一)甲方不能在本合同约定的交接日向乙方交付租赁物,乙方 的准备期和租赁日自甲方实际交付日顺延。甲方应当按下列方式向乙 方支付赔偿金: 1、 造成租赁日的延误, 每延误一天应当承担违约金30000元(大 写人民币叁万元正)。 2、乙方有其它实际损失(包括但不限于
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