安置房建设项目可行性研究报告WORD版本.pdf
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1、XXX 城市建设投资有限公司 农民安置房建设项目 可行性研究报告 项目申报单位: XXX 城市建设投资有限公司 可行性研究承担单位:XXX 会计师事务所有限责任公司 编 制 日 期: 2009 年 04 月 XXX 城市建设投资有限公司 农民统建安置房项目可行性研究报告 项目名称: XX 县锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春 安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目 项目申报单位(公章) :XXX 城市建设投资有限公司 项目负责人: XXX 项目可行性研究承担单位(公章) :XXX 会计师事务所有限责任公司 可行性研究机构负责人:XXX 可行性研究项目负责人:XXX 联系方式:电话:
2、 XXX 通讯地址: XXX 邮政编码: XXX 2009 年 04 月 目录 第一章项目概述02 第二章项目业主评价06 第三章项目建设的必要性08 第四章项目投资估算与资金筹措11 第五章项目财务评价14 第六章风险分析及对策17 第七章风险分析及对策29 XXX 城市建设投资有限公司 农民安置房建设项目可行性研究报告 第一章、项目概述 (一)项目提出的原因、建设的必要性和意义 1.1.1 项目的提出 安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时, 对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户, 也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政 府尽可
3、能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而 安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特 定的农民动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外, 还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有 很大的不同。 土地整理是提高土地质量,促进土地集约化利用和保证土地资 源可持续利用的重要措施和手段,是实现我国耕地总量动态平衡战 略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积,对改善农业生产 条件和生态环境,促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收 也具有重要意义。 党的十六届五中全会提出了推进社会主
4、义新农村建设的历史任 务,这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策, 是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措,是 我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项 重要使命。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规 划的建议明确提出,建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生 活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 。 正是针对农民居住条件差,空闲房较多,良田较多闲置的实际 状况。 XXX 城市建设投资有限公司在中共XXX 县委、成都市XXX 县人民政府的领导下,按照指示,为促进XXX 县城乡统筹建设负责 改建 XXX 镇内城中村。在目前XXX 周边
5、有城中村7 个,系为平域 村、岳江村、建华村、红光村、锦屏村、鸳鸯村和清江村。按照县 委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,2008 年将对晋东片区、晋北新城等地区进行土地整理,农民的拆迁安置 补偿由县土地储备中心负责,修建安置房所用的集体土地由国土局 统一安排,成投公司负责建设锦屏安置点、红光六期安置点、建华 安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目。项目 用地总面积 392.96 亩,2008 年拟建设 339,000.00农民安置房安 置 3377 户农民。 成都市 XXX 县 XXX 镇内城中村锦屏安置点、红光六期安置点、 建华安置点、长春安置点和红光二期
6、安置点农民安置房项目是根据 中华人民共和国土地管理法第三条“各级人民政府应当采取措施, 全面规划,严格管理,保护、开发土地资源”之规定,国发(2001 ) 15 号国务院关于加强国有土地资产管理的通知;中华人民共和国 国土资源部11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定;依 据四川省土地利用总体规划、 四川省土地开发整理专项规划、 XXX 县土地利用总体规划 、 XXX 县土地开发整理专项规划和 土地开发整理标准 ,按“先易后难,生态优先,综合效益最大化, 可持续发展”的原则进行申报的, 拟申报为 XXX 县投资农民安置房建 设项目。 1.1.2 项目建设的必要性 1、XXX 城市建设投资有
7、限公司作为XXX 县晋北新区开发业主 修建锦屏搬迁点、红光搬迁点、长春片搬迁点、建华搬迁点和红光 二期搬迁点农民安置房,有利于改善城区农民的居住与生存条件。 2、本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化 的进程,有利于XXX 县城区总体规划和保持XXX 县非农建设用地 的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施,加 快推进 XXX 县城镇化进程。 3、本项目的实施可以缓解人地矛盾,促进社会经济可持续发展 的需要:由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用,全县 耕地逐步减少和人口渐增,使当地人口和土地逆向发展的形势日趋 严峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的
8、提高和本地 经济的可持续发展。改建县内城中村,可提高整个XXX 县的土地利 用率。 综上所述,本项目的建设符合国家产业政策,项目的建设符合 XXX 县的城市发展定位,符合XXX 县委、县政府关于加快XXX 县 城镇化建设发展的意见,该项目的实施将为业主的进一步发展奠定 基础。 1.1.3 项目建设的意义 (1)通过项目区土地整理,能够增加有效耕地面积,在一定程 度上缓解当地的人地矛盾,保障耕地总量动态平衡目标的实现,为 城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。 (2)以土地整理为契机,推进农业结构调整,优化产业结构, 实现规模经营,积极探索加入WTO 后农业发展新思路。 (3)通过路、水
9、、电基础设施配套,改善农业生产条件,降低 农业生产成本,直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。 (4)通过生态防护林建设,提高项目区植被覆盖率,减少水土 流失,优化生态环境。 (5)通过土地整理,在注重新增耕地面积的同时,兼顾项目区 生态景观建设,引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道 路,带动当地农业生产上水平上台阶,促进当地经济发展,提高人 民生活质量。 (二)项目建设的内容及规模 2008 年整个项目区为339,000 ,总投资约 36,612.00 万元, 其建设内容及规模如下: 1、地块面积 392.96 亩,2008 年拟修建 339,000.00平方米安 置房安置 337
10、7 户农民。 2、配套基础设施建设内容 (1)道路工程; (2)拆迁安置; (3)其它公共设施和环卫设施建设工程。 (三)项目施工进度安排 2008 年 06 月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价招标等前 期准备工作。 2008 年 07-12 月进场完成项目主体建设。 2009 年 02 月附属完工。 (四)项目总投资及资金来源 1、总投资:本项目总投资为36,612.00 万元,其构成情况见附 表。其中前期工作费用1,898.00 万元,系为2008 年 06 月完成“三 通一平” 、地堪、设计、工程询价、招投标等付70%前期工作费用, 支出费用按 80.00 元/计算。 2、资金来源
11、:本项目总投资为36,612.00 万元,资金来源如下: (1)自筹资金 12,612.00 万元; (2)由县财政拨入6,000.00 万元,存入信用联社专户。 (2)向联社申请贷款18,000.00 万元,期限 2 年。 四、结论 1、本项目总投资为36,612.00 万元(其中贷款 18,000.00 万元) 进行农民安置房建设, 2008 年拟整理土地面积1,873.00 亩,具体整 理地块面积见下表。 利用整理土地的出让收入偿还贷款,可以满足银 行贷款条件。 2008 年土地整理及安置房情况表 序号拟土地整理地块面积(亩) 1 锦屏片区(西岭大道旁)630.00 2 高速公路南出口地
12、块和新城南区地块329.00 3 建华片区350.00 4 红光一社地块53.00 5 高速公路南出口地块511.00 合计1,873.00 2、XXX 县经济实力较强, 2007 年全区口径财政收入完成70,745.00 万元,比上年同期增长40.30% ,全县经济呈现出健康稳定的发展态势。 土地整理出让收入首先用于偿还银行贷款,当土地出让情况不如预期, 不 能保证按期偿还银行贷款时, 县财政承诺安排财政资金偿还,进一步降低 了贷款风险。 3、筹集城市建设资金有利于加快城镇建设,改善 XXX 县农民居住条 件,建立良性的发展机制,加快XXX 县城镇发展和城市化水平的提高。 第二章项目业主评价
13、 2.1.1、项目业主概况 XXX 城市建设投资有限公司是由XXX 县国有资产管理办公室、 XXX 县国有资产投资管理公司共同出资组建,拥有注册资本3,000.00 万元。 经营范围: 按国家政策规定, 对国有城市基础设施、 对农村基础设施进行 投资、开发和经营;销售建筑材料。 公司地址位于XXX 县 XXX 街 249 号,公司法人代表、董事长兼总 经理: XXX,大学文化, 2001 年-2003 年在四川大学完成MBA 研修。 营业执照注册号: XXX 税务登记证: XXX 组织机构代码证: XXX 公司实行董事会领导下的总经理负责制,下设办公室、 财务部、项目 投资部、营销策划部。 公
14、司新成立,信誉状况良好。 2.1.2、股权结构及股东情况 公司股东及股权结构如下: 股东姓名或名称 出资金额及 比例(万元) 出资 方式 实收金额及比 例(万元) XXX县国有资产管理办公室2850.00/95% 货币2850.00/95% XXX县国有资产投资管理公司150.00/5% 货币150.00/5% 合计3000.00/100% 3000.00/100% 2.1.3、经营情况 XXX 城市建设投资有限公司由于身份的特殊性,决定了他在市场竞 争中处于优势地位, 一方面由于公司是国有控股的全资公司;另一方面由 于公司新成立,起点高,无包袱,其投资项目紧抓“成渝特区”的新机遇, 紧紧围绕
15、社会主义新农村建设的主题,因此在竞争上享有政策上的优势, 市场前景广阔。 第三章项目建设的必要性 3.1.1 、有利于政府利用土地资源经营城市的新观念来推进XXX 县社会经济发展 经营城市是社会主义市场经济条件下城市改革与发展的创新战 略。经营城市就是把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式 运作到城市建设和管理中,加快建设城市建设投资主体多元化、融 资方式多样化,运作方式市场化的新机制,实现城市资源的有效配 置和效益最大化、最优化。经营土地是经营城市的核心和关键,在 国务院国发( 2001 )15 号“关于加强国有土地资产管理的通知”下达 后,我国的土地使用权制度进行了系列改革,首先全面推
16、行了土地 有偿使用制度和落实,然后又推出了经营土地的新理念。经营土地 是土地使用制度改革深化的结果,比土地有偿使用制度的内容更丰 富。经营土地是通过良好的土地市场环境,实现城市土地资源的优 化配置,从而使土地资源实现最大的资产价值。近年来,随着市场 经济深入发展和对外开放的进一步扩大,XXX 县城市建设步伐不断 加快,城市建设资金逐年上升,如何筹集城建资金已成为政府急需 解决的问题。 XXX 县政府通过实践积极探索适合市场经济规律建设 和管理城市的新路子,利用经营土地、经营城市的理念,来促进社 会经济发展,加快城市建设。本项目就是政府运用经营土地来经营 城市一项重要工程。 按照 XXX 县政府
17、的要求, XXX 城市建设投资有 限公司负责修建农民统建安置房安置农民,进而可以整理出大量的 土地资源,通过土地市场向社会拍卖出让土地使用权,土地收益将 大幅增加。同时有效解决农民安置问题,可以为城市基础设施建设 筹集大量资金。另一方面,通过对土地整理、开发、提高土地级差, 促进土地增值,实现土地收益最大化,实现土地潜在价值,以土地 换资金,变资源为资本, 加快土地资源资本化。 土地整理储备是XXX 县政府为推进城市建设、拓展融资渠道,建立良性偿债机制的重要 举措,项目的建设有利于政府应用经营土地、经营城市的新观念, 来推动 XXX 县社会经济发展新跨越。 3.1.2 、有利于推进XXX 县城
18、乡统筹发展、城乡一体化、农民向 城区集中的趋势,促进XXX 县城镇化进程 根据 XXX 发2006 发 139 号第二十六条积极稳妥地开展城中村 (旧城)改造,为促进全县产业结构提升和空间布局优化,改善城 中村农民居住及生存条件,拓展全县住房供应渠道,满足居民住房 需求,县级相关部门应本着积极稳妥、有序推进,政府主导、市场 化运作,统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导的原则,以空 间形态改造为突破口,逐步实现全县城中村(旧城)居住生活环境 的普遍改善。按照城乡协调发展的工作思路,积极推进城镇建设, 大力改善农村基础设施条件,城市化水平进一步提高。坚持城乡统 筹促进成都建设事业又好又快发展在全
19、市建设管理交通工作会 议上的工作报告上提出未来发展要形成现代化城乡体系基本形成。 优先发展中心城区和区(市)县城,集约发展重点镇和小城镇,加 快发展中心村,构建以中心城区为核心、以县城为骨干、以中小城 镇和中心村为基础的城乡体系。到 2013 年,初步形成由 1 个特大中 心城市和 4 个新城区, 4 个中等城市(都江堰、邛崃市、彭州市和崇 州市) ,18 个小城市(新津县、 XXX 县、蒲江县、金堂县和14 个优 先镇)及重点镇、新市镇、农村新型社区、小型农村聚居点构成的 市域城乡体系。 党的十六大明确提出在本世纪头20 年全面建设小康社会的奋斗 目标,这是我国实现现代化建设第三步战略目标必
20、经的承上启下的 发展阶段,也是一个必须紧紧抓住,并且可以大有作为的重要战略 机遇。为了加快四川省全面建设小康社会步伐,四川省也制定了“干 好头五年,准备后五年,谋划后十年,提前翻两番的追赶型、跨越 式发展战略” 。XXX 县政府结合本县实情,决定从改善投资环境入手, 推进工业化和城镇化,加强产业互动,城乡相融,促进经济环境协 调发展。县政府制定出加快XXX 县城镇化进程,全面建设小康社会 的规划的奋斗目标,并明确提出城镇化对XXX 县经济社会发展具有 重要的推动作用,是全面建设小康社会的一项重要举措。推进城镇 化进程是社会和经济发展的必然趋势,是迈向小康社会必经之路。 县政府审势度时,决定加大
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