中信珠海前山项目前期策略报告.ppt
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1、时 代 伟 岸 -中信前山河项目前期策略提报-,天启&开启机构 二00七年十二月,两个跳出,看到一个“湾”计划, 跳出珠海认识珠海 =特区之比/珠海的变化提示了什么 珠江东岸,深圳以香港为引擎,实践“深港”一体的城市课题,20年来以 加工制造等强盛经济,工业吞噬城市空间 珠江西岸,珠海以澳门为引擎,实践“珠澳”一体的城市课题,多年来工 业弱势、旅游、休闲产业强势的“无奈”,却在珠三角后工业时代的转变 过程中,后卫变前锋,开始雄起 ,今天的珠海在质变,提示的不仅是本案巨大的成长与赢利可能 以项目迎合城市变化,以品牌占据珠江西岸制高点的品牌机遇, 跳出项目认识项目 =开发之比/湾岸的意义预示了什么
2、 2005年,深圳。10年特区积累,一夜爆发,中信以红树湾成功定义了区域, 缔造比肩全球的湾区物业 2007年,珠海。质变的城市、越来越世界级的澳门,西岸期待被重新解; 中信拿地南屏、60万平米大盘,意图定义城市 ,从东岸到西岸的开发,是从“华南湾岸” = “世界湾岸”的可能 中信珠海项目,不是单体开发,而是中信布局珠江两岸“湾”计划,时间 非稳定,跨周期发展 6-7年开发周期(2009-2015年),值此宏观多变之秋,恰逢珠海 嬗变之际,考验定位的前瞻性 价格 非常规,挑战岸线 15000-18000元/平米,价格挑战珠海岸线顶级物业,在珠海逐渐 华南化的今天,没有了海,什么才是本案的核心竞
3、争力 区位 非主场,左右夹击 南湾由本地开发商华发“荒地造城”而起,因此,区域名为南湾新城 实为华发新城;作为珠海地王的本案,如何破局,地王变楼王,基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位 不以当下市场面、竞争面为重点关注,以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标,预见力是关键,2008年奥运结束 以奥运为象征,以城市化为理念,中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”,随着奥运的结束,固定投入的趋缓,市场需要新的增长引擎 持续的人民币升值 人民币升值,出口贸易顺差带来的财富积累,悄然被抹去。加之08-09年对外开发人民币业务,中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 趋强的
4、宏观政策调控 从供给端调控至需求段,伴随行政手段的调控,已经不是简单的经济问题,而是涉及到社会公平的国计民生大事,投资与出口,拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + 宏观调控的政治化倾向,2009-2010年可能是结构性拐点,+,+,拐 点房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =3大趋势 全国大涨全线飘红局面结束 量价双稳,有涨有跌,锯齿上升 权利下移,买方市场 结构性理性回归,伴随经济发展,呈现区域城市的极点化市场爆发 行业暴力时代 =城市理性时代 城市替代行业,点状爆发替代线性爆发 某些城市或区域,借助大事件或属性的转变,成为行业“爆发点”,引领市场,珠海楼市“量价快速双提”
5、的背后是什么?动力在何处?, 03年起珠海楼市价格稳步提升至05年起市价涨幅拉大 07年中更是史前飙涨,*数据来源:珠海市统计局,1、从楼市到城市/从微观看宏观,- 高端盘领涨 45月,一系列高端盘如华发四期、云山诗意、仁恒星园等相继登场 拉高市场整体价格;在这一阶段珠海市商品房成交均价过6000元 - 海岸线飙涨,万元为线为珠海豪宅价格筑仓 8-9月,海岸线盘全线飘红,商品房珠海均价在12000元/平米左右,香洲区,斗门区,金湾区,2007年上半年全市商品住房交易价格5342元/平米,对比去年同期上涨17.7% 其中香洲区上涨21.5%,斗门区上涨17.3%,金湾区上涨19.3%。,07年2
6、3季度主城区三大板块价格涨幅,新香洲内陆板块 23.1%,前山河板块 37.5%,海岸线板块 42.9%,反面因素外炒内炒混合炒,外炒:华南炒家(买家) - 价格洼地拉动炒家 5月,深圳呈现“大牛”局面,全市商品房成交均价为每平方米14223元;而同期珠海商 品房成交均价为4932元/平方米,仅为深圳的零头 - 07年珠海楼市价格飙涨的2、3季度,新开盘项目的客户比例中,以投资为目的的深圳客户 占到近3 5成;并呈现出手豪阔、专选高端资源盘等置业特点 - 这一阶段,珠海本地楼盘的推广营销上显现出了对华南级客户(以深圳客为重点)的针对 性,价格快速拔升 如: 里维埃拉等楼盘专门开通了至深圳的看楼
7、车 远大美域在广深、中江高速上拿下几个户外牌,诉求为: 深圳人明天住哪里(深圳车行方向) 广州人明天住哪里(广州车行方向) 华南人明天住哪里 金域蓝湾,以万科客户会为手段,针对深圳客户进行了重点攻击/一期开盘时深圳客户比例 高达近6成, 内炒:政府炒、开发商炒、中介炒、买家炒,A、政府炒概念、炒土地、炒关系 - 没人理的“金湾新城” / 概念太多,政府实际推进规划实现不足 - 美好的政规,麻木的民众 - 政府拍地前自我造势/拍地前政府在投放电视宣传地块价值,并拉高拍地地价 珠海去年地王:华发世纪城地块,楼面价3000多元 珠海今年地王:中信华南前山河地块,楼面价7000多元 B、开发商 - 以
8、地价定房价 中信地王地价成了各大小楼盘销售提价言必提及的理由支撑 - VIP、内留单位、认筹等等 开盘前预先把销售单位及价格明细提前给到关系炒家而非销售中心销售人员 C、中介:炒从期房到现房过程的任何可炒卖环节 - 合同可改(只要有房管局关系) - 开盘时现场二手中介比客户人数还要多 - 华发新城销售现场,二手中介大胆抢客,销售员敢怒不敢言 - 华发世纪城别墅样板房现场,园林工地管理人员变身“房托” D、买家炒:新珠海人的跟风置业行为 - 华发新城/珠海“北漂”的炒房收益典型,正面因素 价值补涨,“涨”出华南级的城市魅力 20年特区积累,07年品质革命,激发起城市级的升级置业需求 调控有短时影
9、响,但各板块完成了价格筑仓, 价值补涨,“涨”出华南级的城市魅力 =华南级海岸线领涨城市,价格对接珠三角 07年二三季度的“量价双提”,呈现海岸线领涨带动城市整体上涨的态势。被华南遗忘的珠海,借助一条华南级的岸线,房地产价值迅速回归应有的城市能级,楼市价格与城市能级基本相当,6市上半年城区商品住宅均价之比,- 老香洲/本土级珠海 以珠海本地客户、公务员等中 端客户为主 - 新香洲/本土+新珠海人 外来珠海多年生客户,经济实 力较强,升级型置业特点 - 拱北-吉大/泛澳门混成客户 外来/港澳台/本地等 - 海岸线/华南级 华南区域高端客户为主 澳门客户比例约20% 吉大区域段更为高端 - 前山河
10、两岸/新珠海人 以内地外来珠海多年安家型客 户为主,相对低端,=岸线领涨,板块分化客户能级决定板块价值大小,07年的“量价双提”的突然爆发,是由两个具有象征意义的核心事件引发的: A、07年初,万科金域蓝湾价格破万,以产品重新定义了岸线 B、07年中,中信高价拿地,地王效应呼应了逐步提升的城市价值 无论是岸线、前山河、内陆腹地,规划、园林、产品均有了颠覆性的提升,激发了珠海十余年特区发展积累下来的升级置业需求, 20年特区积累,07年品质革命, 激发起城市级的升级置业需求 =价值支撑下的价格跳升,金域蓝湾,华发新城,珠海湾岸,华发新城/华发世纪城规划比较,华发世纪城总规及开发分期示意,占地约4
11、7万平方米 总建面约80万平方米,=“新珠海人”的落地安家置业成为城市理性基石 犹如深圳持续的爆涨,城市化、本地需求、引擎复苏,三大要素,珠海同样具备。 二十年特区发展积累,在此次品质革命催生下,形成了升级置业的趋势,成为珠海中 短期重要的需求源,这可以从9月新政调控后的市场表现就可看出,附表:新香洲项目去化情况, 调控有短时影响,但各板块完成了价格筑仓 华南的宏观调控不同于2003-2005年的上海,影响程度不那么大 华南调控手段经济干预,减少投机 上海调控手段以强烈行政手段为突出特征的多元方法并重 例如:推出与整年市场消化量相当体量的限价房 房价高涨区域行政官员问责、撤职 因此,市场整体是
12、“观望”而非“滞销”,且各板块完成了各自的主力价格筑仓 海岸线14000-15000元/平米 新香洲8000-9000元/平米 前山河10000-12000元/平米,2、从城市到楼市/从资源看机遇,一个引擎的强劲提升 当福利城市的珠海遇上小城市大经济的澳门,A、澳门近年经济运行状况,(数据来源:澳门统计暨普查局),澳门小城市大经济,- 澳门近年经济发展快速,主要指标均以2位数增长 第三产业比重占到整体的近90%;博彩业的比重占到约5成多 - 回归后相比香港同期,澳门的经济增长较好,并在2006年人均GDP超过香港 澳门2006年人均GDP为28000美元.比香港多出1500美元(2003年至2
13、005年,澳门人均 GDP分别上升11.4%、27%及7.2%,同期香港升幅只有3%、4.5%及6.2%) 澳门其经济增长在回归后年均增长11%;而香港年均经济增长率在回归后大致是4.2%的水平,回归后相比香港同期,澳门经济增长较好,2006年人均GDP超过香港,( 近年香港经济发展之对比参考),B、赌业对区域的强势经济提升 取代拉斯维加斯,成为全球最大博彩中心,- 2006年博彩业总收益夺得全球霸主地位 据统计,2006年博彩业的总收益及总支出为588.6亿元(澳门元,下同) 及305.9亿元,较 2005年分别上升22%及28%。超过了拉斯维加斯去年65亿美元收入,从而取代了长期占据霸 主
14、地位、全球闻名的赌城拉斯维加斯,一举成为全球最大的博彩中心 博彩业带动旅游业及经济贡献表现 2006年博彩业对经济贡献的增加值总额为341.4亿元,较前一年上升22%;而固定资本形成总额 大幅增加2.8倍,达35.9亿元;而经营费用及员工支出亦分别录得26%及61%的显著升幅,为72.6 亿元及49.8亿元 2006年,到澳门观光的游客比前年增加约了30,达到1600万人以上 据预测,2007年以中国大陆的游客为中心,到澳门旅游的总人数将达到2000万人 博彩业在澳门经济中的比重也从2002年的24%上升到2005年的50%左右; 博彩业贡献的税收在几年之内更是实现了三倍的增长,2005年占了
15、政府税收的78.8%,自2002年开放赌权,世界级财团豪杰进驻驻提升澳门地位 2002年,澳门赌权开放,赌权执照增加到三个;自此控制 了澳门财源滚滚的赌场业近四十年的大亨何鸿燊垄断地位 结束 威尼斯人度假酒店 美国拉斯维加斯金沙公司(Las Vegas Sands) 金沙酒店 美国永利(Steve Wynn)酒店 “澳门赌王”、澳门博彩股份有限公司(Sociedade de Jogos de Macao)的新葡京 逐一新建成及开业,澳门博彩业的国际影响力得到大大提升,至2010年,世界第二大环球赌业体系的建立可能 标准普尔企业及基建评级董事欧美伦预期 2007年澳门赌业仍会有双位数字增长,于2
16、010年由赌业带 来的收益将会达100亿美元 竞争格局的变数则比较大 澳门目前拥有21家赌场,2000张赌桌 到2010年,这一数字将增长逾一倍,达到4500张 世界上最大的赌场在哪里?澳门 这个面积仅28平方公里的小岛已成为国际头号博彩中心,澳门半岛,C、为发展经济而“再城市化”的澳门,- 2007年,规划20年澳门新城区初步方案,澳门半岛,预估5-10年,新增人口将达到现有人口的25%强,- 积极“内外”拓展 A、珠澳合作回顾 2001年,首次合作,合办“珠澳投资环境联合介绍会”; 2002年8月,粤澳合作联席会议首次提出珠澳跨境工业区的设想; 2003年12月5日,跨境工业区珠海园区,破
17、土动工; 2004年,合办“珠澳跨境工业区招商推介会”; 2006年底,中国第一个跨境工业区珠海园区正式启用。目前已落实并享受“保税区 出口加工区税收政策及专用口岸”三重特殊政策,吸引了包括澳门在内的大批外资企业 入园设厂,将成为新一轮珠澳合作的重要领域。 B、外向交通拓展 - 珠澳跨境工业区珠海园区试行24小时通关 2007年9月18日全国首个跨境工业区珠澳跨境工业区珠海园区,开园试行通关运作 - 拱北口岸局部实现24小时通关 持双牌照车辆可24小时通关/其余便利通关措施现正加紧研究落定 - 港珠澳大桥三落点确定,目前正在融资;预计今年部分动工,2015年完工 2007年10月27日港珠澳大
18、桥三落点确定:分别为香港石散石湾、澳门明珠点和珠海拱北 主体工程地质勘察即将开展,预计今年部分动工,2015年完工 大桥建成后,如以时速80公里计算,三地居民日后通过大桥往返香港与澳珠,需要的时间 不到30分钟,D、多重因素挤压楼市进入建设及价格快升通道、攀历史新高,- 空间有限,制约投资规模 世界上人口密度最高地区之一(2万/平方公里) - 近年来博彩业带来丰厚资金沉淀,民间资本寻求投资出路 2006年澳门人均GDP已达到28438.5美元,2006年毛利收入549.98亿澳门元,缴纳的直接税 超过197.85亿澳门元;得益于博彩业,民间尤其是地产界沉淀了大量资本,都在寻找投资去向 - 政策
19、挤压,楼价攀升,岛内居住投资并不理想 澳门楼市也随着澳门经济强劲复苏而走入一个上升通道。据了解,澳门房地产最高房价已高至 每平方米6万元 同时,政府为提高土地利用率,要求开发商建设的楼盘容积率要达到10倍以上,但开发商往往 要求增加容积率以提高收益,只需补交政府地价即可 此前宽松的置业居留政策(“100万投资于澳门的房产,存款50万”/澳门户籍可享受到很高的城 市福利)吸引到大量外来投资者,进一步挤压楼市,近几年房地产业随着澳门经济的强劲而建设加大 过去五年落成量缺乏,当新的优质项目推出,传统上以“供应带动需求”的市况形成,- 2007年前3季度澳门不动产成交及第3季度住宅单位价格均为2位升幅
20、 根据统计暨普查局数据显示,今年首三季共订立了11,274宗不动产买卖契约,涉及金额120.9 亿元(澳门元,下同),交易宗数较去年同期分别增加14.0%及42.0% 按实用面积计算,今年第三季本澳整体住宅单位的平均成交价为每平方米13,713元,较去年同 季上升21.2%,而较今年第二季则下跌3.0%。澳门半岛住宅单位的平均成交价为每平方12,151 元,凼仔住宅单位的平均成交价则为每平方米18,467元,( 澳门最新楼盘列表/价格参照),经济快速增长、产业升级(以博彩业为代表的第三产业能级增强)增加就业人口刺激需求、发展与空间之矛盾拉生原本紧逼的地皮价格 居住需求升级 + 房价继续高企 =
21、 外移置业/客源外溢,据珠海市建设局统计,二零零五年珠海境外购房人群总数达1854宗,其中约一千四百宗为澳门人购置,占总数的八成,提示:,珠海福利城市,- 珠海 / “中国十大最具幸福感城市”之一 珠海幸福之十大理由:生态环境好、民生福利好、治安好、文化氛围浓、悠闲宁静、 人均高、包容性强、人情味浓、生活便利、交通完善 - 珠海社会福利走在全国前列 2007年上半年,财政一般预算支出中,用于教育、文化、医疗卫生的支出同比增长904 4741和779 一系列改善民生的政策措施在全国前列 率先实现年免费教育 提高城乡居民最低生活保障标准 老人免费乘坐公共汽车 小病免费看,大病减一半 - 珠海的开放
22、和包容 本地置业70平米以上可免费享有3个入户指标(夫妻+孩子) 澳门客户置业珠海一次性付款100万以上可免费申请到两地车牌,横琴 + 金湾 两个节点带来的国际机遇,2、从城市到楼市/从资源看机遇,横琴 模糊的港珠澳国际潜能,世界级的澳门,华南级的珠海,当中夹着横琴岛,在归属未定的情况,已显示出强大的潜能,这里将是真正落实珠澳联动,实现整体都会化的场地所在,横琴/中央 “直管”的服务珠澳、泛珠三角的区域合作示范岛,横琴岛位于珠海市南部,珠江口西侧,南濒南海,距国际航线大西水道4海里,北距洪湾保税区不到1公里;西接磨刀门水道,与珠海西区一衣带水,距珠海机场约8公里,与澳门三岛隔河相望,最近相处2
23、00米距澳门机场3公里,距香港41海里 横琴总面积86.03平方公里,为澳门面积的3倍 京珠、江珠及沿海高速、太澳高速公路通过横 琴与澳门衔接; 距澳门国际机场10分钟,距珠海机场40分钟; 距广州国际机场及深圳机场90分钟; 距珠海港50分钟,- 横琴开发历史 1989年 撤乡建镇。 1992年 横琴被广东省定为上世纪90年代扩大对外开放的四个重点区域之一,“横琴经济 开发区“正式成立 1999年 澳门回归后,珠海市提出将横琴岛开辟为“旅游开发协作区” 2003年12月 在粤澳联席会议上,粤澳高层曾提出合作把横琴岛建成国际性、综合性、开放性 的旅游度假区,办成澳门优势产业延伸的腹地。 200
24、4年12月 广东提出由“92”各方按照“共同开发、利益共享”的方针,在横琴岛共同设立“泛 珠三角横琴经济合作区”的构想 2006年11月 广东省政府通过了横琴岛开发建设总体规划纲要,要将横琴岛建设成为一个 携手港澳、服务泛珠、区域共享、示范全国,与国际接轨的复合型、生态化创新 之岛。未来横琴岛将成为国内第一个对接粤、港、澳的区域经济合作开发区,最新规划 横琴岛开发建设总体规划纲要 发展目标: “建设成为一个携手港澳、服务泛珠、 区域共享、示范全国,与国际接轨的 复合型、生态化创新之岛” 发展定位: “体制科技创新试验区”、“泛珠三角区 域合作示范区”、“粤港澳功能联动协 同区”、“珠三角产业升
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