第四章 房地产评估.ppt
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1、第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用,第一节 房地产评估概述,一、土地的特性 (一)土地的自然特性 土地位置的固定性 土地效用的永续性 土地资源的不可再生性 土地质量的差异性 (二)土地的经济特性 土地用途多样性 土地产权的可垄断性 土地利用的多方向性 土地效益的级差性,二、土地使用权 (一)土地所有权的归属 1.在我国内地,土地归属国家和集体两级所有。城市土地的所有权属于国家,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有。任
2、何单位和个人只拥有土地的使用权。 2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让,因此地价一般是土地使用权的价格。,(二)土地使用权出让(土地使用权首次交易) 1.土地使用权出让含义 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.土地使用权金额相关规定 土地使用权出让合同约定的使用期限届满前,因公共利益需要提前收回土地的,应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。 3.国务院确定的土地使用权出让最高年限 (1)居住用地 70 年; (2)工业用地 50 年; (3)教育、科技、文化、卫生
3、、体育用地 50 年; (4)商业、旅游、娱乐用地 40 年; (5)综合或者其他用地 50 年。,(三)土地使用权二次交易 1.土地使用权转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限(原来规定的出让年限减去已经使用年限)。 土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 2.土地使用权出租 指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 3.土地使用权抵押 使用范围内的土地
4、使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。,三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。一般具有如下特性: 位置固定性 供求区域性 长期使用性 大量投资性 保值与增值性 投资风险性 不易变现性 政策限制性 四、房地产评估的原则 所谓房地产评估,是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特点时点上的价值进行估计。评估时,除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等,还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类 根据权益不同,可分为:所有权价格、使用权价格、其他
5、权利价格 按价格形成方式,可分为:市场交易价格、评估价格 按房地产的实物形态,可分为:土地价格、建筑物价格、房地产价格 按房地产价格表示单位,可分为:总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价,又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 因为,容积率=建筑总面积/土地总面积 所以,楼面地价=土地单价/容积率,某宗土地,单价为8000元/平方米,规划容积率为5,土地资本化率为10%,则其楼面地价为( )元/平方米。 A.1600 B.8000 C.40000 D.80000 正确答案A,二、房地产价格的特征 房地产价格是权益价格 房地产价格与用途有关
6、 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素 (一)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。 经济因素 经济发展因素 财政金融因素 产业结构因素,社会因素 人口因素 家庭规模因素 房地产投机因素 教育科研水平和治安因素 社会福利因素 行政因素 土地使用制度与住房制度、地价政策 城市规划、土地利用规划、城市发展战略 税收制度、投资倾斜、优惠政策 行政隶属关系变更 交通管制 心理因素,(二)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响
7、的因素。 商服繁华因素 道路通达因素 交通便捷因素 城市设施状况因素 基础设施 生活设施 文体娱乐设施 环境状况因素,(三)个别因素 土地的个别因素 区位因素 面积因素、宽度因素、深度因素 形状因素 地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 容积率因素 用途因素 土地使用年限因素 建筑物的个别因素 面积、结构、材料等 设计、设备等是否良好 施工质量 法律限制 建筑物是否与周围环境协调,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、适用范围 收益法适用的对象,是有收益或潜在收益的房地产,如商场、写字楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。 对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估,
8、收益法一般不适用。,二、基本思路 (一)收益为有限年期的房地产价值 当(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n: P=A/r 11/(1r )n (二)收益为无限年期的房地产价值 当(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期: 房地产价格=净收益/资本化率 式中,P评估值; A年净收益额; r资本化率。,(三)以上思路的具体运用 运用收益法评估房地产价值,首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 1.净收益的含义 (接近于财务管理中现金净流量的概念) 净收益是指归属于房地产的除去各种费用
9、后的收益,一般以年为单位。,2.资本化率(还原利率) (一)实质:房地产投资的报酬率(收益率) (1)资本化率的大小与投资风险的大小成正比例的关系。 (2)投资风险越大,资本化率越高,在净收益不变的情况下,房地产价值越低。,(二)求取资本化率的方法 (1)市场观测法(净收益与售价比率法) 在市场上选取多个(三个以上)与被估房地产相似的交易实例的净收益与价格,算出各自的资本化率,求出平均值。 (2)安全利率加风险调整值法 资本化率=安全利率风险调整值,【例4-1】选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例,各交易实例有关数据资料如表4-1所示。 表4-1 交易实例及相关资料 根据表中的数据资料,采
10、用简单算术平均数法求得: 房地产资本化率=(9.09%+11.11%+10.44%+10.08%)4 =10.18%,(三)资本化率的种类 土地资本化率:这是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。 建筑物资本化率:是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。 综合资本化率:是求取房地合一价值时采用的资本化率。 三者的关系可用公式表示如下: r=(r1Lr2B)/(LB) 或 r1=r(LB)r2B/L 式中:r综合资本化率; r1土地资本化率; r2建筑物资本化率; L土地价值; B建筑物价值。,三、计算公式 (一)评估房地合一的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 式中:房地产净
11、收益=房地产总收益房地产总费用 房地产总费用=管理费维修费保险费税金 (二)单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值 土地价值=土地净收益/土地资本化率 式中:土地净收益=土地总收益土地总费用 土地总费用=管理费维护费税金 2.由房地产收益评估土地价值 (1)方法一(建筑物价值扣除法) 土地价值=房地产价值建筑物现值 式中:建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数,当耐用年限小于土地使用权尚余年限,则年贬值额 =(建筑物重置成本-残值)/耐用年限 当耐用年限大于土地使用权尚余年限,则年贬值额 =建筑物重置成本/土地使用权尚余年限 (2)方法二(建筑物收益扣除法) 土地价值=(房地产净收
12、益建筑物净收益)/ 土地资本化率 式中:建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率 (三)单独评估建筑物的价值 1.建筑物价值=房地产价值土地价值 2.建筑物价值=(房地产净收益土地净收益)/ 建筑物资本化率,四、应用举例 【例4-2】有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为10%,预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元,第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右,试评估该宗土地的收益价值。 P=15/(110%)16 /(110%)218 /(1 10%)315 /(110%)420 /(110%)5 25 /10%(110%)511/(1 10%)505
13、=216.1(万元),【例4-3】有一宗房地产,2003年的净收益为50万元,资本化率为5%,若:(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元;(2)未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。 (1)净收益按等差级数递增 P=a/rb/r2 =50/5%1/(5%)2=1400(万元) (2)净收益按等比级数递增 P=a/(rs) =50/(5%1%)=1250(万元),P117例:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用
14、年限为55年,残值率为2。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10,每年需支付的管理费为年租金的3.5,维修费为重置价的1.5,土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2,土地资本化率7,建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2.计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900(110)
15、=486000(元) 3.计算总费用 (1)年管理费=4860003.5=17010(元) (2)年维修费=25009001.5=33750(元) (3)年税金=20900=18000(元) (4)年保险费=25009000.2=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元),4.计算房地产纯收益 年房地产纯收益=年总收益年总费用 =48600073260412740(元) 5.计算房屋纯收益 (1)计算年贬值额 年贬值额=建筑物重置价/使用年限 =2500900/48=46875(元) (2)计算房屋现值(假设房屋收
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