“世茂天城”全整合市场营销推广策略案.ppt
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1、,目录,1、市场回顾 2、项目推广 3、费用控制,一、市场回顾,1、世茂天城项目介绍 2、09年目标任务 3、09年15月完成总销 4、09年福州市场分析,世茂天城项目介绍,近300米高酒店及写字楼,茶亭公园及世茂百货,臻园,俪园,占地:约142亩 建筑面积:近50万方 商业:约9% 写字楼:约10% 酒店:约13% 住宅:约46% 地下:约22%,09年目标任务,09年全年销售目标15亿,进一步巩固项目 顶级豪宅地位, 为明年近300米高塔楼推广做准备,项目营销节点回顾,俪园1#、2#住宅开盘,世茂百货商铺对外公开,08.5.4,08.9.23,08.10.26,09.3.12,重要节点,推
2、广主题,世茂百货、臻园沿街商业售罄,近300米高,综合建筑群,女 也,售楼中心对外开放,酒店裙楼商业开盘,俪园2#开盘,09.3.15,09.4.12,09.5.10,重要节点,推广主题,5A级写字楼商业,人往高处走,臻园3#开盘,项目总销22.8亿,一层一个姓,截止2009年5月20日 世茂天城完成总销22.8亿 其中09年完成总销17亿,09年15月完成任务,2009年1月4月 福州房地产市场共完成总销约100亿 世茂天城占其中15%,2009年14月福州商品住宅成交统计,180平米以上户型存量至少71万方,折计至少3000余套,2009年福州下半年推出的部分大户型项目,二、项目推广,1、
3、广告目的:让目标客群带上有色眼镜,引导至案场 2、与广告公司合作:把屁股坐在市场上 3、经营信息:引导投资者情绪 4、信息不对称:开盘,要的就是热销 5、户外:一切以人类的习惯出发,站在巨人的肩膀上,集团支持: 1、08年9月抢先入市 2、入市时的合理定价 3、世茂百货“10+5”投资回报方案确定 4、09年3月15日,推出楼王 项目支持: 1、优秀的销售团队 2、工程进度,知名度的建立,将来也许会有比我们更高的楼,(08年6月发布),将来也许会有比我们更高的楼,(08年6月发布),(08年6月发布),将来也许会有比我们更高的楼,(08年6月发布),将来也许会有比我们更高的楼,将来也许会有比我
4、们更高的楼,(08年6月发布),总之,人往高处走,(08年7月发布),(08年7月发布),总之,人往高处走,(08年10月发布),总之,人往高处走,(08年9月发布),俪园1#3#楼开盘稿,(08年9月发布),俪园1#3#楼开盘稿,一层一个姓,(09年3月发布),(09年5月发布),俪园2#楼开盘稿,市中心的复合社区,生活需要丰富,(09年5月发布),.从量变到质变是如何产生的,厌恶损失,通常,人们面临同样大小的利益和损失,来自损失的压力比来自利益的幸福感高出约两倍,世茂百货后天很美好,明天很安全,(08年10月发布),后天很美好,明天很安全,(08年11月发布),(08年11月发布),后天很
5、美好,明天很安全,女 也,(08年12月发布),女 也,(08年12月发布),女 也,(09年1月发布),女 也,(09年2月发布),全球500强员工的消费区,(09年4月发布),(09年4月发布),全球500强员工的消费区,与广告公司的合作: 把屁股坐在市场上,世茂天城推广总共设计67篇报广 毙掉的稿件共计30篇,(09年3月出稿),一层一个姓,一层一个姓,(09年3月发布),将来也许会有比我们更高的楼,(08年4月出稿),(08年4月出稿),将来也许会有比我们更高的楼,(08年6月出稿),总之,人往高处走,(08年7月出稿),总之,人往高处走,(08年7月出稿),总之,人往高处走,(08年
6、7月出稿),总之,人往高处走,(08年8月出稿),俪园1#/3#楼开盘稿,(09年3月出稿),日出日落系列,(09年3月出稿),日出日落系列,(09年3月出稿),日出日落系列,(09年3月出稿),一层一个姓,(09年5月出稿),市中心的复合社区,生活需要丰富,(09年4月出稿),酒店裙楼商业 全球500强员工的消费区,(08年11月出稿),世茂百货投资回报,(08年11月出稿),世茂百货投资回报,(08年11月出稿),世茂百货投资回报,(08年12月出稿),世茂女士主题百货,(08年12月出稿),世茂女士主题百货,(08年12月出稿),女也,(08年10月出稿),世茂百货户外,(08年10月出
7、稿),世茂百货户外,(08年12月出稿),女也户外秀稿,女也户外定稿,经营信息,引导投资者情绪,09年1月至5月20日,共撰写软文49篇 报纸发布计159次,相关软宣在福州各大网络媒体同步发布,项目软宣推广,猎奇!,不可忽视网络的力量,八卦!,世茂天城网络发贴110条以上!,论坛:偷拍世茂天城售楼人员的业绩表,一位MM卖了5000多万,论坛:真的富豪藏世茂:房子建成蓝球场,还有200平可以住,坊间传闻:东百、大洋要向襁褓中的世茂百货痛下杀手?,论坛:洲际酒店入驻世茂天城,香格里拉从此只能喝汤?,论坛:要嫁就嫁一天卖12亿的售楼先生,论坛话题列表,论坛话题列表,一切以人类的习惯出发,户外,考虑到
8、遮挡的问题,考虑到周边建筑颜色、广告牌的颜色、字体,考虑到观看视觉中心点的问题,考虑到截留区域客户特性问题,臻园商业屋顶户外4月9日上画 规格:22.75米,臻园商业屋顶户外4月19日上画 规格:22.77米,福清市中心户外3月30日上画,福清市中心户外4月5日上画,福州市中心户外,福州郊县户外,要的就是热销,信息不对称!,现场逼定!,制造热销!,开盘,以俪园1#/3#楼开盘为例,休息等候区,预选房区,选房区,缴款区,填写区,签到区,合理的程序分散客户价格抗性,签到区,预选房区,预选房等候区,预选房区,选房区,销控区,缴款区,内外同步报销控屏风遮挡销控区紧张、热销,选房区,休息等候区,三、费用
9、控制,截止2009年5月22日, 09年实际发生营销企划费用约320万 占总销0.18% 按09年集团批复的项目营销费用比例2.12%计, 费用额度应为3604万元; 扣除样板房费用500万元,共计节省节余推广费用2784万元。,精神堡垒制作费用约12.3万 制作工艺:钢结构、镂空、LED内打灯,精神堡垒实际制作费用6.7万元 制作工艺:角钢外包喷绘布,共节余费用达5.6万余元,07年制作工地围墙费用约54.7万元,09年制作工地围墙费用3.8万元,共节余费用达50万余元,谢谢!,品牌延伸的七大铁律,在中国这一特殊的市场环境下,大多数财力并不雄厚且品牌营销能力较弱的中国企业,应通过品牌延伸来迅
10、速而稳健地壮大自己。尽管从纯理论的角度出发,不进行品牌延伸,每发展一种产品就导入一个新品牌,形成一品一牌乃至如宝洁公司的一品多牌格局是最好的选择。但是,这只是一种理想;吠态。中国的企业所具备的财力、品牌推广能力、产品的市场容量都不允许它们这样做。,一般而言,市场竞争越激烈,各行业的专家品牌越多,品牌延伸的成功系数越低,然而恰恰是在欧美等发达国家。市场竞争异常激烈、残酷,但品牌延伸还是十分盛行并取得了很大成功。美国市场。近10年里成功的产品有2/3属于品牌延伸而不是新品牌导入市场。有人比喻:“品牌延伸就像当年咸吉思汗横扫欧亚大陆一样,席卷了整个广告和营销界。“品牌延伸已成为西方企业发展战略的核心
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