盐城市建湖县房地产市场调研报告.doc
《盐城市建湖县房地产市场调研报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《盐城市建湖县房地产市场调研报告.doc(53页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载江苏建湖县房地产市场调研报告目 录第一部分 建湖县国民经济及社会发展。2-9第一章 建湖县城市概况。3-7 自然地理、历史沿革。3-4 科技与教育文化.。5-5 经济与社会发展.。6-7 建湖总体规划分析.。8-9第二章 建湖县近些年来房地产发展状况.。10-18 房地产价格变动分析.。10-11 近年来土地出让情况分析.。12-13 建湖房地产市场的构成.。13-13建湖县市区房地产板块价格信息分析.。14-16建湖县市区房地产板块供需状况分析.。17-18第二部分 建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总。 19-53第一部分 建湖县国民经济
2、和社会发展第一章 建湖县城市概况一、自然地理 建湖县位于江苏省盐城市中西部,东与射阳县交界,南与盐都区接壤,西与宝应、楚州二县(区)毗邻,北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里,下辖15个镇和1个开发区,人口80万。 建湖县地处北纬33163341,东经1193312005。全县日照充足,太阳能资源丰富;属亚热带湿润季风气候,对调节气温和作物的栽培生长提供了较好的条件。素有“鱼米之乡” 之称。 建湖人文底蕴较为深厚,是地方戏淮剧的发源地,是中国传统杂技的两大发源地之一,被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。建湖人杰地灵,人才辈出,南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣
3、俊等名贤俊杰都诞生在这里。 全县耕地面积6万公顷,人平占有耕地1.13亩,土地肥沃,适宜粮、棉、油料、水果、蔬菜等各种作物生长。全县共有水域面积2.67万公顷,占全县总面积的19.58%,其中荡滩面积1.49万公顷。水资源是仅次于耕地面积的第二大资源,而且水质肥沃,天然饵料比较充足,属营养性水体,适宜多种水生植物和各种淡水鱼类的生长繁衍,淡水鱼养殖年生长期可达7个月以上。是江苏省水产养殖十强县,江苏最大的螃蟹养殖基地。县境生物资源丰富,品种繁多。植物资源有木本植物、草本植物、地被植物等三大类,1000余种,仅草本植物就有115种,分属25科。动物资源有陆生动物和水生动物近1000种。二、历史沿
4、革 建湖县域原是古淮夷的一部分,1941年9月,盐城县划县分治,成立建阳县,因与福建省建阳县同名,于1951年7月取建阳、湖垛(今建湖)两镇的首字为名改称建湖县。建县后,先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区,1983年为盐城市属县之一。改革开放以来,特别是近几年,坚持以新型工业化和城市化双轮驱动,经济建设快速发展,社会事业全面进步,人民群众安居乐业。三、科技与教育文化 建湖县自1989年起实施科教兴县战略,1993年获得全国科技工作先进县,1994年评为全国科技实力百强县,先后获得19992000、20032004年度全国科技进
5、步先进县;20012002、20032004年度江苏省科技工作先进县,自1995年以来连续十年获得盐城市科技工作先进单位,自1993年始,在每2年一次的省科技厅考核中连续被评为先进县科委(科技局)。 2008年,建湖教育系统全面落实科学发展观,紧紧围绕经济社会发展大局,全面推进教育强县建设进程,各类教育事业继续保持健康发展的良好势头。截至2008年底,全县有中、小学96所,其中普通中学29所、职业中学2所、小学65所,教师进修学校、青少年活动中心、特殊教育学校各1所,幼儿园35所,成人教育中心校15所;在职教职工7000多人,中、小学生78800多人。学前教育在园幼儿数达20626人,学前三年
6、幼儿人园率达94.25,义务教育阶段学龄儿童入学率达100,初中毕业生升学率达9771,高中阶段毛入学率达938,高等教育毛入学率达43 3。成为省“普及高中阶段教育先进县”、“幼儿教育先进县”。全县15个镇全部创建成“无流生镇”或“基本无流生镇”,13个镇通过“盐城市基本实现教育现代化合格乡镇”验收,7个镇创建成市级体育强镇。 建湖是我国杂技发祥地之一。这里的杂技历史悠久,源源流长。据记载,初唐时期,这里就有百戏(杂技),它跟河北吴桥、山东聊城齐名是我国杂技艺术三个发祥地之一,她以独特的民族风格和精湛的艺术技巧而饮誉海内外。江苏省政府公布首批非物质文化遗产保护项目,“建湖杂技”正式进入杂技与
7、竞技类名录,同时被省政府列为申报国家级非物质文化遗产项目之一。建湖县高级中学建湖杂技表演建湖县实验小学 四、经济与社会发展年份2006200720082009城镇居民人均可支配收入(元)9233105901234213984人均消费总支出(元)883697201069211761户均消费总支出(元)26508291603207635283县城人口(万人)1819.420.822.4住房有效需求(万平方米)24.425.32626.82009年,建湖县全年实现地区生产总值200.5亿元,同比增长14%;全社会固定资产投资134亿元,增长35.6%;规模以上工业增加值83.4亿元,增长15.9%;
8、财政收入26.4亿元、一般预算收入13.1亿元,分别增长46.4%、46.9%;注册外资实际到账8739万美元,增长30.7%;社会消费品零售总额67亿元,增长20.6%;城镇居民人均可支配收入13984元,农民人均纯收入7615元,分别增长13.3%、11.4%。金桂观点:从以上数据分析可以看出,建湖县2009年的经济发展迅速,人均收入也呈现稳步增长,但是整个地区的人均收入无论是城镇居民还是农村居民,整体收入还是相对较低的。五、城镇人均住房面积测算从2000年到2005年,城镇居民人均住房面积由14.3增长至28,年均增加2.4。其中,2000-2004年各年城镇居民人均住房面积增加值均在0
9、.2-1.3之间。2005年,城镇居民人均住房面积为28。2006-2010年间,人均居住面积将冲破30平方米。而人均居住面积达30平方米后,人们更注重住房的质量而非住房面积。所以城镇人均住宅面积达30平方米之后,增长速度应放慢。据此,确定2006-2010年各年人均住房面积增长约1平方米,各年数据见表。金桂观点:从以上数据分析可以看出,建湖县县城常住人口呈逐年递增态势,并且随着经济的发展,人均住房面积也随着生活水平的改善逐年提高,说明需求量逐年在增加。六、20032020年县城总体规划分析本案位于一环绝版地段,不可复制的优势。金桂观点:根据建湖县政府相关文件,结合建湖县城市总体规划图,我们可
10、以分析得知,经过城市规划,未来的建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带,而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。整个建湖县将形成3个城市商业金融中心,满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。目前的建湖是在向南发展,随着发展,未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心,用这种方式,令城市多点发展,推动城市整体进步。第二章 建湖县近些年来房地产发展状况一、房地产价格变动情况分析 2003年,建湖县房地产市场刚刚兴起,雏形初具,市场上有了正式的商品房买卖的概念,但是由于整个城市基础条件相对落后,房地产发展缺乏管理和引导,导致房地产市场不规范,从而也间接形
11、成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶,整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次,仅有7百多元每平米,同时全县房地产开发企业也仅有35家。 2004年,建湖县引入“土地招挂拍”制度,其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期,据建湖县政府相关文件显示,在2004年,该县出让土地接近12万平米,创造了历史之最,其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年,建湖县整体整体住宅价格同比2003年,略有上涨,在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场,共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升,超过10家。 200
12、52006年,国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展,但房地产新兴城市的定位,持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃,比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌,一些城市领军性的大盘也出现了,如清华苑等,整个城市的房地产呈现欣欣向荣,积极发展的态势。2006年底,建湖县房地产市场价格全面飙升,价格直线上升,大部分楼盘达到1500以上,部分高楼盘突破2000。 2007年上半年,承接2006年质的飞跃,建湖县房价呈现汹涌发展态势,其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外;到了下半年,由于整个国家金融和房地产环境的影响,同时随着城市发展速度的提升,房地产开发水平的提高,大部分
13、楼盘再度提价,整个城市重点地带楼盘的均价突破2000,达到2500元/平米,最高的甚至超过3000。 2008年上半年,整个城市房价再度提升,以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右,但到了下半年,受国家宏观调控影响,整个市场发展变缓,销售持续不动,部分楼盘持续降价,甚至出现个别楼盘封盘 等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响,整个市区平均价格2500元/平米。 2009年,房地产市场呈现全面开花的暴涨局面,各地楼王不断涌出,房地产版块资金大量流入,投资、投机交易活跃,使得各地房价一路攀升。特别是到了下半年,房价不断刷新历史价格,而且还
14、有继续向上的势头。受此影响,建湖房价也是一路上扬,整个市区平均价格3400元/平方。金桂观点:从上图建湖县近年市区房地产销售均价统计图表可以看出,从2003年起建湖县市区的房地产就呈现稳步增长的趋势,每年房产均价涨幅约在200-300每平米之间,其中2006年是建湖县房产发展迅速的一年,当年住房均价涨幅达到700元每平米,而2009年受国家利好政策的影响,涨幅将近达到1000元每平米。二、近年来土地出让情况分析总体统计:2004年,整个建湖县出让土地总量将近为20万平,土地出让总价约为7500万元,超出出让底价约1500万元;2005年,整个建湖县出让土地总量也将近为20万平,土地出让总价约为
15、1.8亿,超出出让底价超过6千万左右;2006年,整个建湖县出让土地总量将近为27万平,土地出让总价约为3亿,超出出让底价超过1个亿; 2007年,整个建湖县出让土地总量将近为29.5万平,土地出让总价约为6亿,超出出让底价超过3个亿。2008年,建湖县城出让土地总量约300亩,平均成交价格为100万/亩;2009年,建湖县城出让土地总量约600亩,平均成交价格为170万/亩;2010年,建湖县城预计出让土地总量约500亩,其中以南部、北部出让土地较多。2010年,建湖县城拆迁户数约为3000户,目前已完成近1500户。金桂观点:从上图可以看出,建湖县从2003年开始,土地出让的体量就不大,再
16、2009年以前土地出让体量都在30万方以下,其中2008年由于国家宏观调控的影响,土地出让体量一下由2007年29.5万方回落到四年前的20万方水平,2009年国家利好政策的缓和和扶持,建湖房产市场得到恢复并发展迅速,2009年土地出让体量突破了40万方。土地出让的单价也由2003年的375元每平米到现在2549元每平米,房产经济对建湖当地经济影响日益显著。三、建湖县房地产市场的构成河西板块河东板块四、建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判:整体状况:聚集在河西板块的在售房地产项目大约有10家左右,中、高、低档次项目全部有,以住宅项目为主,几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格
17、高点,形成一个圆向外辐射,价格层次逐渐降低,但到了县中附近,价格陡然上升,其水准几乎接近于市中心,主要原因为:建湖人比较注重教育,县中成为其附件地产项目最大价值提升点,此外,县中附近正在大力发展,居住适宜度比市区其他地方有较大提升,在建湖县城比较小,即使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下,学区比其他配套显得更重要,因此其价格接近或者持平市中心,有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在3500元/平米左右,递进模式为:3500元/平米,2900元/平米,3000元/平米。递进区域:市中心、市区普通地带、县中附近。发展态势:随着政府进一步加强河西板块的开发,目前河西板块的开发态势呈现向
18、上发展趋势,房地产开发还没有到爆发点,因此从这个层面上讲,河西板块还是有一定的发展潜力,其整体价格还是有一定上涨空间。消费来源:资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群,从整体角度判断,河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。河西消费热点户型:4070平方小户型,100120之间中等户型。河东板块研判:整体状况:聚集在河西板块的在售房地产项目大约有15家左右,主要也是大盘住宅项目,但知名度就没有河西项目高,主要为区域原因,在建湖人传统观念中,河东为农村,河西为城市。所有由于区域的原因,河东价格明显低于河西,另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心,其价格也低于河西,城市精英还是
19、很少关注河东项目。价格分布上,河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高,均价在3000元/平米左右外,偏远地区的楼盘只有2300元/平米左右。发展态势:河东板块正在加强发展,部分楼盘的品质和形象正在超越河西,但整体形象还明显不如河西,整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况:受国家房地产整体环境影响,河东板块的销售比河西更为缓慢,代表性大盘新世纪花园甚至封盘。消费来源:普通人群,城市精英阶层很少。河东消费热点户型:别墅,80120M2的户型城南板块研判: 从城南新区建设规划当中此板块将建成建湖县城行政、文化、休闲、居住为一体的新型板块。目前多个行政、文化建筑设施正在建设,双湖
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 盐城市 建湖县 房地产 市场调研 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-5063076.html