房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案(六).doc
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1、2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案(六)一心试题库版权所有,编制,答案附后题目一二三四总分一、单选题 (共 35 题,第小题 1 分)1、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元,预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断2、下列费用中,不属于企业财务费用的是()。A审计费B利息C外汇、汇兑净损失D融资代理费3、在影响房地产价格
2、的各种因素中,“城市化”属于()。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素4、在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按()计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本5、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是()。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成6、对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括()A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率7、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅,单价为5000元/m2,首付款
3、为房价的30,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和7,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.458、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是()。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析9、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为()元/m2。A、552B、3519C、4293D、484510、购
4、置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初,目标收益为10,则该项目的动态投资回收期()。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间11、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。(提供)A4000B5000C6
5、000D900012、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为()。A时间类参数B融资类参数C评价标准类指标D收益类指标13、下列费用中,不属于土地费用的是()。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费14、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用()的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系15、在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为()。
6、A.0.95B.0.99C.1.01D.1.0516、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法17、现有某待开发项目建筑面积为38.50m2,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可出售50,半年和一年后分别售出其余的30和20,出售的平均单价为28507元/m2,若折现率为15,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。A.766B.791C.913D.104618、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%,首期月还款为1000元,月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是(
7、)元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.5619、研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明,70%以上的家庭认为()平米建筑面积的户型较为合适,过大的面积容易形成重复的不必要功能。A60-80B80-100C80-120D100-14020、某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为8130元/m2,建筑物重量价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为()。A44B50C67D9421、从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场
8、区域22、同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为10时,需求量变化百分比分别为30、10、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性23、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是()。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用24、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是()。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果,激励其更好地管理物业B知名
9、度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比设置往往较高25、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年,销售期为1年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是()万元。A755.54B772.84C1400.88D1433.9026、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房,2003年
10、3月该项目交付使用时,楼价上涨到33.6万元,则其预付款的收益率为,()。A12B13.4C80D12527、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设工程教育网28、可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段29、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权,土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元,单位面积的可变成本为2000元/m2,则该房地产开发项目
11、的容积率至少是()。A2.0B3.0C4.0D5.030、下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表31、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是()。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查32、评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括()。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失33、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为()。A资本化率=安全
12、利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠34、某在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m2,年景收益率为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需15年,一直报酬率为8。折现率为12,该项目开发完成后的房地产现值为()万元。(提供)A4023.04B4074.10C4768.50D5652.0935、某宗房地产的
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