-中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告.doc
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1、2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告前言前 言本研究分析报告在大量周密的市场调研基础上,主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国海关总署、购物中心行业相关协会、国内外相关刊物的基础信息以及购物中心专业研究单位等公布和提供的大量资料,结合深入的市场调查资料,立足于当前世界金融危机整体发展局势,总结出金融危机的一般规律,进而分析了当前金融危机对全球及中国经济、政策、主要行业的影响。受全球金融危机的影响,中国经济出现了增速放缓的现象,加上成本上升、效益下滑等因素,已影响到部分企业的投
2、资意愿和能力,进而对消费增长构成制约。在中央的宏观调控之下,全国打响了一场声势浩大的扩大内需、促进增长保卫战。中国政府公布的两年投资总额达4万亿元人民币的经济刺激方案在全球引起了热烈反应。此举将提振市场信心,有助于保持中国经济的持续稳定增长。在当前全球金融危机的形势下,中国加大对基础设施建设的投资可有效扩大内需,弥补金融危机导致的外需不足。根据这一方案,到2010年底,中国政府将投资4万亿元人民币,用于包括基础设施、公共交通、生态环境建设和灾后建设、民生工程以及提高城乡居民,特别是低收入群体收入水平等在内的10大措施。同时,中国的财政政策和货币政策双双转向,财政政策从稳健转为积极,货币政策从从
3、紧转为适度宽松。购物中心不是一种零售业态,而是一种生活方式和消费模式。是经济发展、人们消费水平提高的必然结果,是商业零售业发展历程中的一个最高形式,它能最大限度地适应生活方式改变、满足现代消费的多种需要,形成了它比单一零售业态更具备的多种功能和综合优势。购物中心的特点是一大二专三全。购物中心的产生是商业的进步,是对传统的商业定位理论的冲击和修正,使商业企业的空间布局发生质的变化,一个品种、名牌、功能荟萃的消费场所在更大的空间出现,在不同的程度上改变了人们的生活方式和消费模式。其特点主要体现在一大、二专、三全。大:一是规模大,既表现为总体规模一般都在10-20万平方米之间,2大的达4050万平方
4、米,也表现为单体,每一个专门店都在500-1000平方米,百货店都在10000-50000平方米之间。二是共享空间大,都有宽阔的购物通道,与营业面积构成1:1或1:2的比例关系,中间设有豪华舒适的顾客休息室和长廊椅;三是停车场大。停车场是购物中心的生命线,98%以上顾客是开车来的,没有停车场就没有顾客,也就没有规模效益,其面积与营业面积比,一般都在2:1或3:1。专:以专业店为主,每一个购物中心都有200-300家专业店,或以品牌划分,或以消费划分,形成分工很细、专中有全、各有特色的专门店。如服装不仅有男女之分,还有休闲服、运动服、职业装、内衣、文胸专门店,儿童服装分为婴儿、少儿、68岁儿童等
5、等。还有宠物专门店、贺卡专门店、圣诞节用品专门店、NBA专门店、CNN专门店;儿童玩具还分为维尼斯、芭比、维尼等专门店。即使是百货店也是采取大而专、专而全的经营方针,不同百货店各自突出自己的特色,进行错位经营。全:功能全,几乎集所有商业服务业功能为一体,进行全方位的服务,在购物中心不仅可以买到各种各样商品,还可以享受多种服务,包括美容美发、美甲护肤、照相修理等;不仅可以得到物质享受,还可以得到精神享受,包括电影院、音乐厅,儿童乐园以及各种专题讲座。随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进,购物中心已逐步成为商业地产的主体和投资热点。购物中心的营建,是否已成为现代商业发展的主流,改善了城市的
6、商业环境?是否提升了消费者购物的便利性和满意度,并主导着人们的生活方式?报告针对我国购物中心行业的市场规模与前景、从业企业、国家相关产业政策以及发展战略进行了全面分析。并重点分析了我国购物中心行业细分市场、区域市场的发展与现状,并对购物中心行业投资前景作了分析分析,为购物中心相关生产企业、经营企业、科研机构等企业在激烈的市场竞争中洞察先机,根据市场需求及时调整经营策略,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。第669页2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告目录目 录第一章 购物
7、中心产业相关概述12第一节购物中心的定义与分类12一.购物中心的定义12二.购物中心的分类12第二节国内外购物中心的差别与比较13一.国内外购物中心定义的差别与比较13二.国内外购物中心分类的差别与比较13三.国内外购物中心发展的差别与比较13第二章 2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析15第一节2009-2010年世界购物中心产业运行概况15一.购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析15二.购物中心在世界各国的发展概况16三.购物中心在世界各国兴起的可行性分析18第二节世界各国社区型购物中心比较分析20一.美国的社区商贸服务业中心20二.日本的社区商贸服务业中心21三.新加坡的社
8、区商贸服务业中心22第三节2009-2010年全球十大购物中心运行浅析23一.华南购物中心23二.金源时代购物中心23三.SMMallofAsia24四.西爱德蒙顿购物中心24五.SMMegamall25六.连锁摩尔购物中心25七.柏嘉雅时代广场26八.正佳广场26九.SMCityNorthEdsa27十.普鲁士国王购物中心27第四节美国购物中心发展分析27一.美国发展购物中心发展历程27二.美国发展购物中心产业的特点35第五节日本购物中心发展分析37一.日本购物中心发展分析37二.日本购物中心现状特征39三.日本购物中心趋势表现39第六节欧洲购物中心发展分析42一.欧洲购物中心产业发展概况4
9、2二.欧洲购物中心的发展前景45三.欧洲大型购物中心发展势头迅猛47四.德国购物中心发展历史、现状和趋势48五.葡萄牙打破兴建大型购物中心之欧洲纪录51第七节其他地区购物中心发展分析52一.新加坡购物中心的发展情况52二.新加坡购物中心具体情况及其特点53三.印度大规模兴建西方风格的购物中心55四.巴西购物中心发展前景分析55五.迪拜购物中心入驻商户数量堪称世界之最55第三章 2009-2010年中国购物中心产业整体运行形势探析57第一节2009-2010年中国购物中心综述57一.中国购物中心发展的历史阶段剖析57二.中国购物中心发展基本概况58三.我国购物中心发展特征58四.中国购物中心亮点
10、分析59五.我国购物中心发展速度情况59六.外资抢滩中国购物中心市场60第二节2009-2010年中国购物中心开发的影响因素探析60一.购物中心与经济发展紧密联系60二.消费和生活方式对购物中心的影响62三.购物中心开发量与城市化水平的相关性64四.中国购物中心区域分布特征65第三节2009-2010年中国区域型购物中心运行透析67一.区域型购物中心将成购物中心发展新热点67二.区域型购物中心的定位与特点68三.中国区域型购物中心发展潜力广阔78四.中国区域型购物中心开发的问题及对策79第四节2009-2010年购物中心消费者心理透析82一.消费心理在各类人群及各年龄段的表现82二.消费者购买
11、行为分析84三.产品制造环节的细节设计93四.产品销售环节的细节设计94第五节购物中心消费者购买行为的影响因素分析97一.个人因素的影响个体因素包括有稳定因素和随机因素,它们对个体在消费行为中消费者决策都会产生一定的影响力。97二.心理因素的影响98三.顾客定位100第六节中国高端购物中心发展情况101第四章 2009-2010年中国大型购物中心运行新形势分析105第一节国内外大型购物中心发展历程105一.大型购物中心的起源及特点105二.我国大型购物中心发展历程105第二节国内外大型购物中心发展现状106一.国内外shoppingmall发展现状106二.大型购物中心可行性研究107第三节我
12、国大型购物中心存在的主要问题110一.供求不平衡110二.城市功能配套建设与大型购物中心不协调110三.经营管理模式缺乏111第四节我国大型购物中心发展趋势111一.大型购物中心有取代百货店的趋势111二.融资渠道出现新变化,多元化格局初现111三.全新购物消费需求的出现112四.大型购物中心开发热度开始降温,开发方式发生变化112第五章 2009-2010年中国重点区域购物中心运行动态分析113第一节北京113一.2009年第二季度北京购物中心运行分析113二.2009年第三季度北京购物中心运行分析113三.郊区型购物中心在北京市场的挑战114四.2010年北京首地大峡谷购物中心项目分析11
13、6五.未来两年北京海淀区将再新增五大购物中心116第二节上海117一.2009年上海购物中心运行分析117二.上海购物中心发展总体情况118三.上海购物中心定位转移分析119四.上海将有新大型购物中心120第三节广东省123一.广东购物中心发展现状分析123二.广东购物中心无序发展问题分析125三.300项目角逐广东购物中心50强126四.2009年第三季度广州购物中心运行分析126五.深圳第一高楼将建高档购物中心127六.2010年广州购物中心发展趋势129第四节其他地区130一.天津130二.重庆131三.武汉133四.济南133五.杭州134第六章 2009-2010年中国购物中心的开发
14、研究135第一节购物中心开发的主要流程135一.总体概述135二.调研与论证136三.立项与决策136四.选址与选型136五.规划与设计137六.融资与招商138第二节购物中心的市场调查要素139一.零售市场需求分析139二.供给分析139三.经济环境的分析和生活结构研究140四.商业发展规划和政策研究141五.区域零售业结构的市场调查与分析141六.典型性调查与研究142七.未来商业地产的供应量分析142第三节购物中心开发的决策基础探析142一.问题演变的过程143二.深入剖析购物中心开发决策的基础因素144三.开发商应认真了解消费市场的需求情况146第四节购物中心的选址与立地分析146一.
15、易达性立地区位147二.购买力经济和人口基础分析147三.功能多样性商业配套设施147四.城市规划区位分析148五.收益测算经济状况评估148六.物理状况建筑设计与规划的基础148第五节购物中心的规划要点透析149一.购物中心的位置149二.购物中心的规模149三.购物中心的形状150四.购物中心超级市场的位置150五.停车设备151第六节浅析购物中心的业态定位151一.项目区位151二.商圈条件152三.项目规模152四.市场竞争152五.商户沟通152六.建筑设计152七.业态分布153第七节商业地产项目购物中心招商租赁策略分析153一.商业地产项目购物中心招商租赁策略分析153二.架构有
16、效的招商租赁154三.研究业种业态组成(StudyYourTenantMix)154第八节发展购物中心的可行性与意义分析154第七章 2009-2010年中国购物中心的运营状况解析160第一节中国购物中心的经营模式与未来走向160一.中国的购物中心应当采取何种经营模式?161二.纯物业模式下的购物中心保持续经营策略163第二节购物中心的综合管理研究分析165一.时段划分方面的考虑165二.做好客源重叠分析和规划165三.使商品趋向全方位服务功能166四.结合个别形象,塑造购物中心的群体形象166五.注重提升平效166第三节社区购物中心经营策略167一.传统型态较适合社区发展167二.物超所值,
17、服务卓越的服务理念167三.零售引力法则-商圈确定的依据167四.社区购物中心经营参考面积168五.多元化组合,营造都市生活乐园168六.一次性购足所需的商品数,以及设想的定价方法168七.集约化管理,连锁化经营169第四节现代大型购物中心持续经营管理的战略思路169一.关于商场经营管理的基本思路169二.商场旺场的最主要手段170三.关于推广方式170四.推广活动可与商家联办170五.管理商场的心态要摆正170六.强力打造和长久保持大型购物中心的时尚座标、资讯坐标形象171七.关于货品/商户组合的问题171八.将人流吸引过来是经营管理公司的主要任务171九.人流导向是经营管理的另一工作重点1
18、72十.与大型超市联动,最大限度地利用大型超市带来的人流172十一.做好充足准备工作,迎战商场开业后的三个重要时期172十二.从长远来看,经营管理首先要考虑成本问题172十三.商场的成功需要培育期,放水养鱼必不可少172十四.特殊商户招商优惠原则173十五.合作分成方案可考虑173十六.打好经营管理这张牌173十七.高度认识和理解商场统一运营/经营的重要性174十八.要始终维护商场的产业经营黄金比例174第五节2009-2010年中国购物中心的完整行销推广方案探析175一.创造特色形象和产品展示175二.实行顾客导向的满足需求规划176三.拟定行销推广策略179四.组成行销推广的专业团队182
19、五.行销推广的种类及执行183第八章 2009-2010年中国重点大型购物中心运营状况分析185第一节中关村广场购物中心185一.中关村基本简介185二.中关村位置和交通185三.中关村购物环境185四.中关村区域优势185五.中关村项目定位与业态布局186六.2009年公司经济指标分析186七.2009年公司经营情况189八.公司未来发展战略189第二节新华南MALL(生活城)190一.新华南MALL基本简介190二.华南MALL的区域竞争环境191三.新华南MALL的整合之路分析192四.新华南MALL未来发展展望193第三节北京金源时代购物中心194一.基本简介194二.金源MALL发展
20、机遇与挑战195三.金源MALL竞争优势分析198第四节广州正佳广场198一.基本简介198二.正佳广场经营状况203三.正佳对商业的影响203四.正佳广场的营销策略剖析204五.发展前景210第五节深圳华润中心(万象城)210一.基本简介210二.万象城的经营理念透析211三.万象城的营销思路分析213四.万象城的物业管理策略探讨215第六节中国其他重点大型购物中心简析215一.兴力达商业广场215二.海南第一mall216三.上海正大广场216四.中华广场216五.爱家民族园购物中心216六.天河城广场217第九章 2010-2013年中国购物中心的发展前景及趋势分析218第一节2010-
21、2013年中国购物中心前景展望218一.中国开发购物中心具有巨大潜力218二.长三角地区购物中心发展趋势预测218三.购物中心的未来发展方向探析218四.购物中心的未来商业模式剖析220第二节2010-2013年中国购物中心发展的影响因素221一.人口区位变化和老龄化趋势221二.电子商务的兴起223三.网上购物的高速发展224四.影响郊区购物中心发展因素225第三节2010-2013年中国购物中心发展趋势分析227一.购物中心渐成商业地产主流227二.中国购物中心迈向金融与运营并进时代229三.购物中心逐渐朝小型化发展232四.泛购物中心成发展趋势234五.区域型购物中心或成主流234第四节
22、2010-2013年中国购物中心营销要素走势分析237第十章 2009-2010年中国购物中心产业投资环境解析241第一节2009-2010年中国宏观经济环境分析241一.2009年我国国民经济运行情况241二.城乡居民家庭人均可支配收入242三.恩格尔系数243四.2008-2009年我国宏观经济景气指数情况243五.我国居民消费价格监测分析243六.存贷款利率变化244七.财政收支状况244八.2010年我国经济和市场的基本趋势分析245第二节2009-2010年中国购物中心产业政策环境分析247一.购物中心开发的经济背景和政策247二.我国将采取七大措施搞活流通扩大消费249三.中国起草
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