『精品』上海万申策略机构-沭阳房地产市场调研分析报告 .doc
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1、沭阳县房地产市场调研2011年1月目 录前言-3第一篇、沭阳县概况调查-41.1沭阳县历史、文化-41.2城市概况-61.3城市经济发展状况-101.4城区建设总体规划-14第二篇、市场宏观调查研究-202.1沭阳县区域经济状态分析和研究-202.2沭阳县城房地产状况分析-242.3沭阳县城商品房市场分析-282.4沭阳县城二手房市场需求特征分析-292.5沭阳县城商品住宅市场发展前景分析-31第三篇、市场微观调查研究-343.1市场现有项目调查-343.2市场现有项目分析-75第四篇、购房者调查分析-824.1调查概况-824.2客户群特征分析-834.3客户群需求分析-854.4调查小结-
2、98结论-125 前 言沭阳县地处江苏北部,隶属地级宿迁市,位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心,处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段,是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳是全省人口最多、陆域面积最大的县。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡,颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。公司安排北京花园项目部售楼人员对沭阳近期的房地产市场进行调研,经过了6天的市场调查和访谈,我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查,也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景
3、。我们将依据沭阳地区的调研情况和以往的市场经验,力求客观、真实、准确地反映调查成果,为公司的决策提供有力的依据。第一篇 沭阳县概况调查1.1沭阳县历史、文化1.1.1沭阳县历史沭阳县地处沂、沭河下游,有“洪水走廊”之称,历史上洪涝灾害频频发生。建国后大兴水利建设,洪涝灾害大为减轻,水灾主要表现为暴雨,经流滞洪的暂时性雨涝灾害。雨涝一般出现在5-10月间;是境内危害最大的气象灾害之一。除此之外,县境内还发生过地震灾害,但多为2级以内的微震,同期外域中强地震,对本县曾有过影响,影响最大的为1975年2月4日发生的“辽宁海城”7.3级地震和1976年7月28日河北唐山发生的7.9级大地震。根据197
4、7年国家地震局颁布的全国地震烈度区划,本县基本烈度为8度区。沭阳夏商时属徐州,周时属青州,春秋末期为鲁国南境,战国时属楚国,秦初属薛郡,后属郯。西汉置厚丘县,隶属东海郡,立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国,领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年,并入襄贲,另置僮县。 梁武帝天监五年,废僮县,置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年(549)改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年(578)始定沭阳县名。隋文帝开皇年间隶属海州,唐高宗总章元年(668)改属泗州,咸亨五年还属海州,明洪武年间隶属淮安府,清世宗雍正二年(1724)改属海州府,民国2年属徐海道,民国17年至37年属东海专员公署、徐海行政公署;民国2
5、9年秋,中共淮海地委对境内区划作了较大调整,分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府,隶属淮海区专员公署;1949年5月,撤销东海、潼阳、泗沭县,原辖区划归沭阳县,宿迁部分辖区划给沭阳,隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县,属淮阴市。沭阳古有厚镇、渠头、刘庄口等镇,惜毁于兵火。明清增至36个镇。民国期间,裁镇设9市1乡,后改为10区162乡镇,大小集镇星罗棋布。新中国成立后,区乡屡有更动,至20世纪80年代相对稳定,计38个乡镇,另有10多个集市。1.1.4沭阳县文化沭阳历史悠久,人文荟萃。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡,“霸王别姬”故事千载传诵
6、。宋代大科学家沈括曾任沭阳主簿,率民众治理沭河、六塘河,政声远播。沭阳具有7000多年文明史,但明朝以前文化建树已湮没。明代以来,沭阳在文学创作、戏剧、音乐、曲艺、绘画、书法、摄影、雕刻等方面均取得了较好成绩。清代诗人袁枚任沭阳县令期间,留下许多诗篇佳话,亲植紫藤(袁公藤)今仍吐芳展绿。清朝末年沭阳才女刘清韵携10本传奇下江南,江浙名士为之倾倒,传为美谈。晚清进士李映庚,官至肃政使,创作我国第一部军乐谱。建国前后,沭阳孕育了摄影大师吴印咸,著名记者兼作家白夜,京剧表演艺术家、活红娘宋长荣,鲁迅研究专家王士菁,著名历史学家叶蠖生,两院院士李德义,新时代活雷峰张子祥等杰出人才,他们为祖国的解放和建
7、设作出了贡献,为沭阳人民赢得了荣誉。深厚的文化底蕴,成为今日的沭阳进行现代化建设的宝贵精神财富。沭阳方言属北方方言中江淮次方言,是过渡方言区,但受北方话影响,故县内各地语言、语调有所差异,并形成了各具特色的地方戏曲,如淮海戏、僮戏等,还有琴书、快板、鼓锣等曲艺品种。沭阳的民间文艺繁荣,花船、高跷、舞龙、舞狮、跳财神、秧歌、腰鼓、跑驴等艺术形式为群众喜闻乐见。长期以来形成的礼仪风俗也很多,如祭灶、新年、二月二、六月六等,婚丧嫁娶、来客接待、生育寿庆上的仪式和席面也别有一番程式。沭阳地区属淮扬菜系与鲁菜系的中间地带,既有淮扬菜系的风味,又有鲁菜系的特色。颜集朝牌始于明代。马厂季家馒头曾被慈禧太后选
8、为清廷贡品。顾家吊炉饼始源于清乾隆年间,清宰相刘墉曾题写吊炉大饼,乃沭阳之一绝。软熘长鱼是沭阳名菜之一,清乾隆皇帝和革命前辈刘少奇都曾食用。庙头千张(百叶)源于明代,曾被清代大诗人袁枚写入随园食谱。马厂五香花生米风味独特,远销日本、美国、新加坡、港澳等地。酒文化底蕴尤为深厚,沭阳芝麻香、虞姬神大曲久负盛名。沭阳境内名胜古迹众多,主要有新石器时代的遗址藏墩,西周的文化遗址孟墩、殷墩,南北朝的怀文故址,明代建筑的永安桥等等,这些名胜古迹,不仅有考古价值,而且还有一定的旅游价值。城区的城北公园,始建于清朝乾隆年间,素有“两山夹一景,三步两桥”的美誉。1.2城市概况1.2.1沭阳县概况沭阳县位于江苏省
9、北部,沂沭泗水下游,地理坐标为3353至3425,东经11830至11910。南北55公里,东西60公里。北与东海县接壤,南与泗阳、淮阴区相连,东与灌云、灌南、涟水县毗邻,西与宿豫县,新沂市接界。境域面积2299平方公里,其中耕地面积204万亩,水面45.28万亩,荒滩13.5万亩。全县地形呈不规则方形,地势西高东低,大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰韩山海拔70米,除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外,土地平衍,河网密布,有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。现辖26个镇、8个乡、1个农场,176万人口,是全省人口最多的县份。全县主要有农作物有小麦、元麦、大麦、油菜、水稻、玉米、
10、棉花、大豆、花生等等,全县的土壤类型主要有潮土类、砂礓黑土亚类和白浆化棕壤土亚类。其中潮土类占土壤总面积的61%,是第一大土类,根据其母质来源及剖面性状,又分为黄潮土、盐城性潮土、棕潮土三个亚类。全县矿产资源主要有蓝晶石矿、磷矿、黄砂矿、硅石及水晶,主要分布在县东部韩山、青伊湖华冲、茆圩、新沂河、沭新河等地方和河床中。其中蓝晶石矿为我国仅有的第二大矿床、储量700余万吨,埋藏浅、品位高、有害杂质少。1.2.2沭阳县行政区划及人口分布三十五乡镇(场)名称沭城十字社区七雄社区章集社区马厂扎下汤涧李恒沂涛塘沟胡集东小店周集钱集张圩陇集耿圩悦来北丁集刘集华冲桑墟万匹青伊湖龙庙韩山吴集西圩高墟湖东官墩庙
11、头新河 颜集茆圩潼阳贤官青伊湖农场2010年,沭阳县的十字镇、七雄镇、章集镇与沭城镇合并设立沭城镇,镇政府驻沭城。行政区划调整后,沭城镇行政区划面积288平方千米,人口34.94万,辖24个居委会、50个村委会。各乡镇区域面积、人口祥表乡镇面积(平方千米)人口(人)沭城镇80510000陇集镇46.8825590胡集镇68.6851428钱集镇49.4931935塘沟镇57.9541324马厂镇84.1264780沂涛镇94.5673417庙头镇58.4741530韩山镇65.5736990华冲镇54.5544147桑墟镇53.1948882悦来镇88.0340519刘集镇72.0038122
12、十字镇89.2060150李恒镇66.8838675扎下镇55.3453982颜集镇69.2153842潼阳镇99.6847532龙庙镇48.6049786高墟镇61.1534019耿圩镇70.4436862七雄镇55.9036543汤涧镇55.0036118章集镇46.9535843新河镇48.6039489贤官镇50.2950247吴集镇73.0541798湖东镇63.4339991青伊湖镇50.0036294北丁集乡38.8027097周集乡43.8728389东小店乡50.9931342张圩乡39.0226282茆圩乡72.2336253西圩乡47.7628992万匹乡34.95323
13、80官墩乡56.03294991.2.3交通环境沭阳交通便利,水陆干线四通八达,新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。 全国东部南北交通大动脉、连接环渤海经济圈和长三角经济圈的京沪高速公路在沭阳境内长达56公里,设4个出口,两个服务区;从沭城向北7小时可达北京,向南4小时可达上海。 沭阳境内公路网络十分健全,公路密度居全省前列,拥有上等级的灰黑色道路424公里,水泥路156公里,乡村砂石路1680公里,实现了“市县公路等级化、县乡公路灰黑化、乡村公路砂石化、全县公路网络化”,全县共有17条黑色公路连接周边县市,从县城到连云港白塔埠机场只需40分钟,到徐州观音国
14、际机场仅需60分钟。 沭阳港是江苏20大港口之一,年吞吐量300万吨以上,可通航船舶最大吨位300吨,通过沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口及黄海等海域,通过淮沭河可进入长江及东海等海域。1.2.4气候条件沭阳县属暖温带季风气候。年平均气温13.8,年平均最高气温14.3,最低13.3,年平均降水量937.6毫米,年平均日照时数2363.7小时,年平均相对湿度为75%,年平均风速为2.8米/秒。全年虽热量充足,但春旱、夏涝、秋季连阴,严重制约了温、光资源的利用。全县常年至导风向为东南风和东北风。年无霜期约202天,空气质量常年达国家二级标准。1.2.5 人民生活和社会保障居民收入方面,20
15、10年沭阳县城镇居民人均可支配收入6452元,比上年提高3.9个百分点;农村居民人均纯收入3900元,比上年提高4.4个百分点;居民住房方面,城镇人均住房建筑面积35.1平方米;农村人均钢筋、砖木结构住房面积24.1平方米。居民出行方面,农村行政村通灰黑公路(或航道)比重达100%;城镇人均拥有道路面积7.2平方米。居民信息化普及方面,百户家庭拥有电话120.7部,百户家庭拥有电脑14台。居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出的15.1%。恩格尔系数42.0%。2010年R&D经费支出占GDP比重(此指标县区无法测算,以全市数据代替,其他县区相同)0.10%。高中阶段毛入学率为90.0%。卫生服务
16、体系健全率65.4%。城镇劳动保障三大保险各自覆盖面为89.3%。新型农村合作医疗覆盖面90.5%。人民群众对社会治安的满意率98.0%。城镇社区居委会、农村村委会依法自治达标率均达100%。1.3城市经济发展状况1.3.1沭阳县经济发展情况综合沭阳县距离苏北经济中心徐州市仅180公里,受到徐州经济辐射影响大,同时处于江苏省重点构筑的“三圈五轴”城镇空间体系中,“徐州连云港”城镇发展轴和“新沂宜兴”城镇发展轴之间,靠近沿东陇海城镇密集区,欧亚大陆桥东端。2010年,实现地区生产总值、财政收入、农民人均纯收入分别增长14.79%、55.1%和9.8%,分别是“九五”末的1.9倍、2.8倍和1.2
17、9倍;一般预算收入占财政总收入比重居全省县市前列,增幅列全省66个县市区第6位。2010年沭阳县实现人均地区生产总值7200元,比上年提高3.9个百分点;二、三产业增加值占GDP的69.7%,比上年提高3.4个百分点;城市化水平为26.9%;城镇登记失业率4.1%。农业沭阳县拥有耕地面积204万亩,农业人口140万,是传统的农业大县。近年来,县委、县政府以农业增效、农民增收为主线,坚持“差别竞争,特色取胜”方针,以市场为导向,以效益为中心,以科技为依托,实行政府推动、示范带动和市场拉动相结合,发挥自身优势,放大特色亮点,不断深化农业结构调整,大力发展主导产业,逐步形成了五大特色经济板块。一是林
18、业板块。全县现有成片林面积40万亩,活立木蓄积量达360万立方米;木材加工企业达2190家,固定资产投入在千万元以上的12家,从业人员8.4万人,产品涵盖多层板、刨花板、细木工板、贴面板、强化地板及木制工艺品等,中高密度板加工量居全省首位。二是花木板块。现有花木种植面积31万亩,全县共有花木从业人员达14万人,经纪人1.3万人,拥有国家二、三级园林绿化施工资质企业有50家,公司资产在百万元以上花木企业有32家。沭阳的花木产品覆盖全国各省,年销售额近22亿元。三是食用菌板块。围绕林地、庄台和田间隙地大搞食用菌生产,积极发展具有出口创汇潜力的香菇、茶树菇等优、特食用菌生产,全县食用菌生产面积达1亿
19、平方尺,年实现销售收入3亿元以上。四是水禽板块。淮沭新河、新沂河两河沿线13个乡镇共养殖生态鹅179.99万只,出栏92.36万只,鹅、鸭饲养量超过322.19万只,生猪饲养量达92.88万头,商品猪出栏58.06万头。五是瓜菜板块。重点发展反季节蔬菜、应时蔬菜、出口创汇蔬菜、无公害蔬菜,建成10个特色瓜菜生产基地,复种面积达60万亩,总产量160万吨,年产值10亿元。工业和建筑业工业突破成效明显,2010年,净增加列统企业57家,总数达272家;2010年,全县完成工业总产值44.20亿元,实现增加值11.76亿元,同比增长34.1%。新建各类商贸市场6个,一产、二产和三产增加值分别由199
20、6年18.62亿元、5.98亿元、7.4亿元增加到35.69亿元、47.21亿元、34.85亿元,年平均增长率分别为7.5%、25.8%、18.8%,三次产业结构比例为30.3:40.1:29.6,实现了一、二、三顺序向二、一、三顺序的历史性转变。目前,沭阳的工业生产进入快速发展期,已形成以木材加工、轻纺服装、化工医药、农用机械、农产品加工以及建材、酿酒、锅炉制造等为龙头的工业生产体系。骨干项目支撑效应日益显现,木制品加工业主导地位越发明显,从业人员9万多,中高密度板年加工能力60万立方米,居全省首位;纺织、服装、玩具、鞋帽类项目向集群态势演变,从业人员超过5万,现代轻纺工业城雏形已经呈现。全
21、民创业如火如荼,年纳税超10万元民营大户达344户,民营经济直接税收增长38.3%,约占国地税收入80%。近年来,县委、县政府瞄准加快建设现代化中等城市目标,把县城作为统筹城乡建设、优化发展环境、拉动县域崛起的龙头,坚持“社会投入为主、政府投入为辅”的方针,大力改造老城区,加快建设新城区,着力打造“亮丽沭阳”。近两年先后启动实施总投资约47亿元230多项500万平方米的重点工程建设,建筑面积达165万平方米的12个高档商住小区加快推进,48栋12层以上标志性建筑基本建成,行政商务中心及虞姬生态园正在紧张建设,城区初步形成“六横八纵两环”主干道路网格局。城区基础设施配套面积扩大到80平方公里,人
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