店铺开发手册.doc
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1、店铺开发手册 第一章 商圈调查与分析第二章 立地评估与经营损益预估第三章 竞争店调查技巧第一章 商圈调查与分析一、何谓商圈顾客分布的区域范围。(一)自然商圈和经营商圈自然商圈:自然形成的商圈经营商圈:以立地为中心,因为经营而形成的商圈 经营商圈范围 第一商圈:距离店铺最近且为50%顾客分布的范围,占营业额的65%75%。 第二商圈:在第一商圈外围约拥有25%顾客分布的范围,占营业额的25%30%。 第三商圈:在第二商圈外围约拥有15%顾客分布的范围,占营业额的3%8%。 顾客来店所需时间在15分钟内(不论交通工具),才是有价值的商圈。(二)商圈的形状通常我们认为商圈是以立地为中心,等距离为半径
2、的圆圈,而事实上,商圈的形状会变形,可能是带状,可能是椭圆,取决于立地周边的环境状况,如交通情况、竞争对手的分布等等。(三)商圈的构成条件能够满足周边居民的衣、食、住、行、娱乐等需求。(四)商圈的选择是店铺开发的第一步先设定商圈,然后在商圈内选择合适的立地。二、何谓立地预定店铺坐落的位置,包括楼层、临街环境、货物通道、停车场等。三、商圈调查(一)商圈调查项目u 人口资料:人口数、户数、成长率、年龄层比率等u 人口分布u 街道格局形态与交通状况:如街道的宽度、高架桥、人行天桥等u 市政建设、都市规划u 商业规模与类型u 同业态及相关行业分布情况u 顾客消费水平与家庭所得u 购物习性与消费动线u
3、风土民情与生活模式u 商品与价格u 租金行情u 未来发展与潜力u 地区性法规(二)商圈调查与评估12步骤u 在大范围的行政区域内绕行1至3次(不同时段的绕行)u 收集区域内的各项统计资料u 收集竞争同业的各项资料u 进行区域内的面对面访谈u 拟订市调计划u 寻找可能设店的位置u 架构出商圈范围u 整理人口与家庭收支资料u 执行散步逛街模式评估分析u 不同方式之营业额评估法u 归纳有利与不利因素u 决策是否合于设店的经营目标四、立地调查需要调查的项目:u 绘制商圈街道图u 标示预定立地位置u 标记顾客或住宅区分布与出入口u 标示竞争店铺位置u 标示人潮聚集位置与流动方向u 统计住户数u 统计人流
4、量u 统计车流量五、如何取得与分析商圈立地的相关数据(一)资料收集u 人口资料(人口数、户数、成长率、年龄层比率)u 城市建设计划图u 竞争店资料u 大型店开店计划u 家庭收支与消费水准(二)实地勘察u 观察u 记录u 照相u 摄影u 测量(三)访问调查u 人口分布u 人潮流向u 竞争店调查u 顾客访问u 业态业种统计调查(四)商圈图绘制u 住宅区分布图u 户数分布u 人潮聚集点标示u 竞争店分布u 业态业种分布图u 都市计划图u 地形与公共设施分布图六、立地寻找的要领(一)寻找途径u 实地寻找u 租赁广告u 推荐介绍u 询问打探(二)取得要领u 寻u 探u 抢u 挖u 切七、优良的立地u 顾
5、客集中出入容易的地点:主要街道、人行道、步行街、车站/转运站u 商店集中的地点:竞争店少、竞合店多、复合店多u 住宅区密集的地点:现有住户数、正在建筑中的住宅u 关联性公共设施:如学校、医院、公园、展览馆、休闲娱乐场所、停车场、体育场、机关等聚集位置u 未来潜力成长地点八、商圈阻隔u 河流u 铁路u 高速公路u 高架路u 桥梁u 大型工厂u 军事用地u 政府机关u 大干道第二章 立地评估与经营损益评估u 绘制立地位置图u 立地概况u 商圈分析u 租赁成本与相关条件u 人口数与消费分析u 竞争力分析u 营业额预估u 立地评估表u 商品结构计划u 店铺平面配置设计图u 设备与工程费用预算u 投资预
6、算u 经营损益分析u 未来潜力u 总结 入店购买率=来客数入店人数 可成长的营业额空间=营业额入店购买率 预估营业额=人潮*入店率*入店购买率*客单价(其中,人潮*入店率=入店人潮,入店人潮*入店购买率=实际购买人潮,而入店率和入店购买率是经验值,且根据各个业态的情况会有不同)第三章 竞争店调查的技巧一、竞争店出现的原因(一)既有竞争店u 商圈消费潜力(现在或未来)u 顾客的需求(二)后来竞争店u 商圈消费市场扩大u 商圈的变化u 市场未饱和u 顾客的需求增加u 业者之市场争夺或想分一杯羹二、造成商圈改变与消费市场扩大的原因(一)交通因素u 站牌之设立u 捷运站出入口u 道路扩宽u 交通动线改
7、变u 市政重划(二)其他行业的介入或转移u 休闲娱乐业u 餐饮旅馆业u 大型商场u 大型医院 (三)公共设施的兴建u 学校u 公园u 观光据点u 政府机关 (四)新社区的建立(五)外来人口的增加三、竞争店的类型u 会员型仓储量贩店u 超大型卖场u 生鲜超市u 杂货超市u 便利店u 农贸市场四、竞争店调查的项目内容u 立地条件优劣u 客层结构u 经营理念u 来客数u 客单价u 营业额u 商品结构与组合u 商品价格u 贩卖方式u 陈列技巧u 营业面积(卖场与后场)u 房租(租赁条件)u 设备与设施配置u 服务水平u 收款机数量u 经营商圈范围五、竞争店调查的方法(一)商圈评估法u 商圈顾客分布推估
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