顾客敏感点和产物标准要点管理制度.pdf
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1、精品 word,欢迎共阅1 顾客敏感点及产品标准要点管理制度 1目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作,加强对 “顾客敏感点和 产品标准要点”这一重要节点的监控,以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系,特编制此办法;本管理办法适 用于项目的策划及概念性方案设计阶段; 2范围 适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 3职责 a)集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督; b)集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执 行本制度; c)本制度解释权归集团投资与策划部。 4目的 为规范集团各地区公司项目定位及策
2、划阶段的操作,加强对 “顾客敏感点和 产品标准要点”这一重要节点的监控,以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系,特编制此办法;本管理办法适 用于项目的策划及概念性方案设计阶段; 5定义 顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣,是顾客具体需求在产品中的体现,相对 投入有较大的产出效益,因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑,综合平 衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求 影响,也受产品档次定位影响,同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项 目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。 精品 word,欢迎共阅2 6分类: a)顾客敏感点分为顾客敏感项
3、目和顾客重视项目(在项目策划阶段确定), 以及实施措施和质量标准(策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序, 作为行销总监工作标准) ; b)附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目,并给出一般的敏感点 等级: i.顾客敏感项目,为必须执行项目 ii.顾客重视项目,具体项目中可作为顾客敏感点项目 iii.备选项目 7策划实施说明 a)每个项目都应确定顾客敏感点项目,最终指导建筑设计和施工。顾客敏 感点工程标准应恰当反映竞争策略,产品定位和目标顾客需求,同时要 反映产品策划的核心价值体系; b)策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别 i.其中有四项为顾客敏感点项目,六项为顾客重视项目,共十点顾客
4、 敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定,并可根据具体项 目增加新的项目,填写顾客敏感点及产品标准要点表中相应拦 目; ii.顾客敏感点及标准要点完成稿会同实施方案设计任务书一 起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方案 或初步设计完成后,应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准, 作为行销监理工作指引,作为施工图设计过程以及建造过程的工作 指南; c)顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求,一般高于国家设计规 范,设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。 8确定及审核程序 a)顾客敏感点和产品标准,本项由集团投资与策划审核,不同部门有重大 精品 word,
5、欢迎共阅3 分歧时,由分管投资与策划的执行总裁决策: i.由项目策划团队牵头编制; ii.在完成项目市场定位后,策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏 感点清单,确定本项目的顾客敏感点项目,应完成表格中的大类和 中类部分; iii.在项目论证会结束后,结合项目产品定位和概念性方案设计任务书 的编写,应填写完成小类内容; iv.在完成概念性方案招标后,结合中标方案,策划团队应组织编写产 品标准要点,作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则; b)产品标准手册,本项由执行总裁审批(关注片区) i.在实施方案完成后, 项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册, 用以指导初步及施工图设计,各项专项设计
6、; ii.产品标准手册,为编制交楼及验收标准的依据。 精品 word,欢迎共阅4 顾客敏感点及产品标准要点清单 顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点(应填写具体的材料及标准) 工艺工序要点 大 类中类 等 级小类 等 级 环 境 设 计 和 景 观 节 点 社区外部环 境、景观综 合形象 A 入口大门 ( 含门卫岗 亭) A 与场地和景观设计取得协调,采用当地材料和 传统工艺。 围墙(围栏) 考虑与地面材料和图案关系,顺应地势和结合 植物的外形 外部绿地、外部开放 空间、商业设施及其 他构筑物 . A 注重景观气势和对行人的引导作用。 小区外围灯光设计A 公共区域环境部品类 别 B 例如
7、:休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等 小区外围建筑天际线B 色彩和形式富于变化,成本许可情况下宜采用坡 屋顶形式 2) 社区级户 外公共空间B 公共活动场所A 考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池 地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系, 以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居 民年龄结构为基础,可设为幼儿儿童游戏场地, 青少年和老年活动场地。 绿化、景观水体B 绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水 体可分为水池、流水、瀑布和喷泉,根据设计意 图和地形采用,注意水体深度和水体边缘处理, 以及水体清洁。 地面铺装B 满足使用要求(感觉和触觉)和景观要求(视 觉) ,考虑舒适、自然
8、、协调而对铺装在材料、 色彩、组合三方面做出设计。 3) 商业步行 街或商业广 场 B 地面铺装 B 会所、公建服务设施,步行街,建筑小品等的综 合表达以营造良好的环境氛围。安排在居住区主 要景观位置上,如居住区出入口,居住区中心, 居住区景观轴线或制高点上。 街道立面 B 环境小品 B 4) 示范区、 样板房 A 设计图纸确定A 景观的中心,设施的中心。功能相对完整,住宅 群体景观、公建群体景观、绿地景观、道路景观 综合体现。 5) 环境其他 设施 B 边缘:不同性质地坪 交接处, B 软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面 和墙体交界处,需特别重视,并提出详图 护坡、踏步、坡道、 树穴
9、 B 注重形式、材料、色彩组合,设计中提供详图。 精品 word,欢迎共阅5 围栏地面铺装B 铺装满足使用要求 (感觉和触觉) 和景观要求 (视 觉) ,围栏考虑与地面材料和图案关系,顺应地 势和结合植物的外形,设计中提供详图 环境小品B 分为街道小品和绿化小品 特定功能性设施:座椅、护柱、种植容器、垃圾 箱,景观性小品:雕塑、水池、喷泉、构架等。 位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。 户 外 场 地 体育设施 C 健身场地、游泳池B 宜结合园林景观设计,同时兼做景观水体。 竞技体育场地 C 有噪声的体育场所宜集中布置,并结合园林景观 设计,散布于环境绿化中。无噪声的设施可作为 园林景观开放
10、空间设置。 休闲体育场地C 项目的选择考虑能作为园林景观开放空间。 项目选择贴近居民的生活形态。 组团内部活 动设施 B 老年人活动场A 1. 老年人健身、休闲与交流等多样化活动。 2. 考虑作为青少年或家庭活动空间。 3. 位置结合居住区各种形式绿地设置。 儿童活动场A 1. 接近住户和住宅单元,便于家长监护。 2. 空间相对围合,可设在居住组团内。 3. 考虑家长陪伴和监护的休息设施。 4.100-150户设一处,服务半径小于100 米。 组团 6 合 1 A 门禁 / 组团会客 / 自动贩卖机(小店)/ 集中信报 牛奶箱 / 保洁及公共卫生设施/ 娱乐、活动室 其他设施C 综合场所C 1
11、. 组团居民都适用的综合性集会广场。 2. 位置接近小区交通干道。 3. 广场空间需适当分割,地面铺砌图案丰富。广 场布置尺度适宜的景观小品。 主题活动场C 根据具体项目主题概念确定 公 共 服 务 设 施 商业服务 A 会所A 1. 以会所建设为项目卖点之一,与中心公共绿地 形成项目样板区 2. 会所设在小区中心,景观最好的位置。 菜市场、超级市场B 1. 位置考虑对外开放的可能,便于该地区居民的 利用。 2. 不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声、 异味等影响。 服务 B 金融邮电C 一般设在中心地区,布置时要考虑到生活流线。 中餐厅、西餐厅C 考虑到污染,中餐厅慎重设置。 教育 B
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