商业物业管理服务方案.pdf
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1、山 东 大 厦 物 业 管 理 方 案 (草案) 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划 第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦 ”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头,重庆山东商会组织企业自 筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩,建筑体量近30万方。地 块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁,距离江北机场、龙头寺火车站仅8 公里, 距离寸滩保税区仅4 公里,交通方便,地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务,我公司拥有重庆 市二级物业管理资质,现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系 认证和标准化服务体系认证,是一家专业的市场化物业管公司
2、,有专业的团队、 一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦 ”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农 业开发园区,单从名字上看,定位比较模糊。2013年,区域正式升 级为 “石盘河商务区 ” 。 整个区域是渝北区“一线两圈三片 ”经济战略布局的几何中心。据了 解,预计未来该区域将聚集50万人口,逐步形成商业、教育、文化 等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托,服务大重庆范围内的山东人民和企业, 针对性强,客户资源和有脉资源稳定且实力强大,同时在社会和行业上都具 有一定的影响力。 四、商业物业管理理念 商业是有计划的
3、经营聚集, 对商业进行 “统一管理, 分散经营 ”是商业区别于 其他房地产的核心特点。 “统一管理 ”,要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理 公司统一管理,没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营 ”,是商业对消费者和经营者间的交易提供场所,商业的管理者不 能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一 物管。 为了达到 “统一管理, 分散经营 ”的管理模式,在商业销售合同中都应该约定 承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一
4、招商管理 ”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理 ”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商 标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专 卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理 ”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比 较关键的租约条款管理,比如: 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制,如果发生重大变 化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 营业时间的确
5、定; 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受 统一管理; 为整个商业促销承担的义务; 承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制; 投保范围事宜; 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理 ”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光 顾。管理公司应该为商业策划好1 年 12 个月的营销计划,所谓 “大节大过、小节 小过、无节造节过 ”。 组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意 后,对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商业统一 收银管理,就能较
6、好地执行按销售额分摊费用。 1.3 “统一的服务监督 ”有助于经营者间的协调和合作。 商业须设立由开发商参与、物业公司领导的管理委员会,指导、协调、服务、 监督承置业人的经营活动,保证商业的高效运转。常见的方式有: 指导项目:店铺布置指导、促销活动安排; 协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作; 服务项目:行政事务管理; 监督项目:维护商业的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管 理。 1.4 “统一的物业管理 ”有助于建筑空间的维护和保养。 商业的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公 用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理
7、等。商业的各项 设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增 加使用的安全性和耐久性。 五、物业管理重点、难点 重点分析: 项目业态类型多,管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态,如品牌专 买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同,对物业管理需求和要求也不同,因此, 在制定商场物业管理总体方案时,物业管理企业应针对不同类型的物业,在管理 方式上有所侧重,以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设 备管理和消防安全管理,加强巡视和检查,及时发现、排除管理隐患。 从经验来看:一是要推进物业管理市场化进程,逐步实现优质优价;二是物 业管理企业实施规模化运作,在企业
8、内部合理配置人员,提高科技含量,降低成 本; 要求制定 管理规约。商业大厦客流量大,人员复杂, 矛盾和纠纷时常发生。 因此,在提倡使用人自治自律的基础上,必须对商场置业人(使用人)的使用行 为加以限制和约定,制定一个大家共同遵守的行为准则即管理规约,来明确商 场置业人(使用人)的职责、权利和义务,规范商场置业人(使用人)的行为, 促进商场物业管理工作的顺利开展。 设立置业人档案,严格管理。管理中心应建立健全置业人(使用人)的档案 资料及管理系统。在严格保密的前提下,充分掌握置业人(使用人)的流动情况, 以便加强管理。 协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关 部门较多
9、,有直接参与的,也有间接参与的,如建设单位、城市供水供电等专营 服务公司,物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等,物业管理 工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此,物业管理企业要积极协调 处理好与这些主体和相关部门的关系,配合他们的工作,借助政府有关部门的力 量,加强对商场治安等方面的综合管理,促进商场物业管理和精神文明建设等各 项工作的全面开展。 针对不同置业人(使用人)的具体情况,物业管理企业要出面牵头,开展丰 富多彩的文化活动,一方面加强了置业人(使用人)之间的交流和沟通,丰富了 置业人(使用人)的文化生活,提升物业管理的品位,另一方面,加强物业管理 企业与置业人(使
10、用人)沟通,创造融洽和谐的工作环境,便于物业管理工作的 顺利开展。 难点分析: 从进驻期直至正常营业期,物业管理实施与周边施工(二次装修)长期并存, 且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快,管理压力较大。 商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、 衍生更现代的经营理念,因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。 随着人们消费理念的不断更新,物业管理企业所提供的服务产品也应是“精 品服务”,全心全意满足顾客的需求,而且不断满足顾客不断增长的需求。 第二节项目管理服务的特点和模式 一、管理服务特点 1. 顾客流量大 商业进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安
11、全保卫工作非常重 要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突 发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2. 服务要求高 要物业管理服务面向商业置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。 促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优 美的经营和购物环境。这是商业物业管理服务的根本原则 3 管理点分散 出入口多,电梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理 点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。 4 营业时间性强 顾客到商业购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时 和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关
12、门时间有利于商业的整体形象塑造。 开张、关门时间不统一会造成整体商业经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客 产生不良的心理影响。 5 车辆管理难度大 来商业的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商业周 边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理 水平的整体体现。 二、管理服务模式 所以在管理过程中既要针对不同的类型进行侧重点不同的管理、服务,又要在 整体管理标准、服务素质上要求统一;既要满足不同物业使用人对于物业功能、 服务提供方便的特殊要求,最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作环境, 又要防止因此而可能产生的各类商家使用过程中相互之间的影响。为了
13、满足这些 要求,我公司特别制定专职“客户经理 ”的服务模式,通过“快捷、尊贵、和谐 的管理 ”达到商业大厦人与人的和谐、人与物业的和谐、人与环境的和谐。 快捷 :就是通过专职客户经理,利用物业公司线上线下服务平台,为商家和客 户提供方便的工作、及时的维修; 尊贵 :就是以人为本,以客户需求为导向,全心全意为商家为客户提供满意加 惊喜的服务,让商家和客户以购买和工作在山东大厦为荣; 和谐 :就是物业公司通过周到的服务、安全的管理、干净的环境、快捷的维修 为客户和商家提供和谐的工作领地; 同时紧密围绕 “服务商家、共同发展 ”的核心理念,提供 “精品服务 ”的优质 产品,倡导 “以客户为中心 ”的
14、流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求价 值链,倡导科学管理和专业服务,规范管理服务行为,致力于与置业人(使用人) 建立平等的现代契约关系。 第三节项目管理服务的设想与计划 针对物业管理的各个要素和山东大厦设计和开发思路的基础上,充分考虑其 未来使用需求,以此确定该山洪大厦物业管理服务的定位: 我们坚信一流的商业应该配备一流的物业管理服务,出色的物业管理服务使 置业人(使用人)无时无刻不在体会到五星级的尊贵待遇。 一、倡导“满意 + 惊喜”的服务理念 秉持“实施科学管理,持续改进服务,不断开拓创新,增强顾客满意”的质量 方针,对商场实行标准化、专业化的管理服务方式. 每一项服务作业、每一个作
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