嘉兴市城市规划管理技术规定.pdf
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1、嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 1 页 共 46 页 嘉兴市人民政府文件嘉兴市人民政府文件嘉兴市人民政府文件嘉兴市人民政府文件 嘉政发嘉政发嘉政发嘉政发 2004 2004 2004 2004 92 92 92 92 号号号号 关于同意实施嘉兴市城市规划管理技术规定的批复关于同意实施嘉兴市城市规划管理技术规定的批复关于同意实施嘉兴市城市规划管理技术规定的批复关于同意实施嘉兴市城市规划管理技术规定的批复 市建设局: 你局 关于要求批准实施 (嘉兴市城市规划管理技术规定的请示 (嘉建办 2004 137 号) 收悉。根据市城市规划委员会第十次全体会议的审议意见,经市政府研究,原则同意
2、 嘉兴市城 市规划管理技术规定 ,请你局加强宣传,认真贯彻执行。 嘉兴市人民政府 二四年十一月十一日 目录目录目录目录 第一章 总则 , (2 ) 第二章 用地分类及适建范围 (2 ) 第三章 建筑容量控制指标 (12) 第四章 建筑间距 (15) 第五章 建筑退让 (17 ) 第六章 建筑高度控制 (21 ) 第七章 建筑外部环境控制 (22 ) 第八章 绿地控制 (26 ) 第九章 城市道路、 停车场 (28 ) 第十章 市政公用设施及管线综合 (31 ) 第十一章 附则 (37 ) 附录一 计算规则 (37 ) 附录二 名词解释 , (42 ) 附录三 建筑间距图例 (43 ) 嘉兴市城
3、市规划管理技术规定(2004)版 第 2 页 共 46 页 第一章第一章第一章第一章 总则总则总则总则 第一条第一条第一条第一条 为加强嘉兴市城市建设规划管理,保证城市规划的实施,根据 中华人民共和国城 市规划法 、 浙江省实施(中华人民共和国城市规划法 办法 、 嘉兴市城市总体规划 及 嘉兴市城市规划管理暂行办法 ,制定本规定。 第二条第二条第二条第二条 本规定适用于嘉兴市城市规划区范围内的各项建设,市域内县、市所在地城镇及建 制镇可参照执行。 第三条第三条第三条第三条 凡在嘉兴市城市规划区范围内编制的详细规划(包括控制性详细规划、修建性详细 规划)应按本规定执行。尚无编制详细规划的,按分区
4、规划和本规定执行。 第二章第二章第二章第二章 用地分类及适建范围用地分类及适建范围用地分类及适建范围用地分类及适建范围 第四条第四条第四条第四条 根据中华人民共和国 城市用地分类与规划建设用地标准 (GBJ137 一 90 ) , 城市用地分类采用大类、中类、小类三个层次的分类体系,共分 10 大类,46 中类、73 小类(见 表 2 一 1 )。 使用本分类时,可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求,采用本分类的全部或部 分类别。 城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。 城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广 场用地、市政公用设施用地、绿
5、地和特殊用地九大类,不包括水域和其它用地。 第五条第五条第五条第五条 各类建设用地的使用,应遵循土地使用相容性的原则。在有详细规划的地段内进行 建设,应按批准的详细规划执行;在尚未编制详细规划的地段进行建设,应根据城市分区规划和 各类建设用地适建范围表 (见表 2 一 2 )的规定执行。 凡(表 2 一 2 )中未列入的建设项目,由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基 础设施的条件,具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质,超出(表 2 一 2 )规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和 审批权限报批,经批准后执行。 第六条第六条第六条第六条 城市规划行政主管部门在核定建设项目用地界
6、限时,可以将相邻的城市规划道路、 绿地、高压供电走廊、河道控制地带等规划用地同时划入建设项目用地拆迁范围。对应当设置防 护地带的建设项目,城市规划行政主管部门可以将防护地带一并划入建设项目用地范围。 第七条第七条第七条第七条 根据嘉兴市现状,按照 嘉兴市城市总体规划 ,嘉兴市城市规划区划分为二类 建设区,以不同的控制指标进行规划、建设和管理。具体划分如下: (一)旧城区:即城中片(旧城中心区)和城外片。具体范围为:由环城河(西)、新滕塘、 东升路、菜花径港、长板塘、铁路正线、沪杭复线铁路 83 号桥、环城河(南)所围成的区域。 (二)新区:旧城区以外的地区。 嘉兴市城市规划管理技术规定(200
7、4)版 第 3 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 4 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 5 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 6 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 7 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 8 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 9 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 10 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 11 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理
8、技术规定(2004)版 第 12 页 共 46 页 第三章第三章第三章第三章 建筑容量控制指标建筑容量控制指标建筑容量控制指标建筑容量控制指标 第八条第八条第八条第八条 嘉兴市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量控制指标原则上应 按本章的有关规定执行。 表 3 一 1 、 表 3 一 2 、 表 3 一 3 中建筑密度为上限、 容积率为区间值。 第九条第九条第九条第九条 嘉兴市城市规划区内,建设项目用地面积大于 30000 平方米的,必须按照城市总体 规划、分区规划、控制性详细规划编制修建性详细规划或城市设计。 第十条第十条第十条第十条 建设项目用地面积小于或等于 30000 平
9、方米的,需编制 建设用地总平面图 、 综合管线工程总平面图 ,其建筑容量控制指标按已批准的详细规划执行,尚未编制详细规 划的,其建筑容量控制指标应按表 3 一 1 、表 3 一 2 、表 3 一 3 执行。 第第第第一一一一条条条条 表 3 一 1 、表 3 一 2 、表 3 一 3 规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适 用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性 质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地,应按不 同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。 第十二条第十二条第十二条
10、第十二条 对表 3 一 1 、表 3 一 2 、表 3 一 3 未列入的教育机构、文体科技、医疗保健 等设施的建筑容量综合控制指标,应按有关专业规定执行。 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 13 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 14 页 共 46 页 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 15 页 共 46 页 第第第第三条三条三条三条 旧城中心区建筑密集地段, 其建筑容量综合控制指标可根据具体情况经城市规划行 政主管部门批准后按同类控制指标适当调整,但应严格控制。旧城中心区内建设项目用地中原有 建筑密度低于 40 的,按旧城一般区指标控制。
11、 第十四条第十四条第十四条第十四条 在城市楔形绿地的可建设区内进行建设,其建筑密度不得大于 20 % ,建筑容积率 不得大于。8 ,具体由城市规划行政主管部门区别不同性质严格控制。 第十五条第十五条第十五条第十五条 原有建设项目用地范围内的建筑, 其建筑容量综合指标已达到或超出规定值的, 不 得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。 基地内原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值, 但其扩建、 加层对原有总平面布局及 空间结构有较大改变的亦不得建设。 建筑的维修改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则,应视为加层或扩建。 第十六条第十六条第十六条第十六条 房地产开发建设用地未达到下
12、列最小面积的,不得单独建设: (一)低层、多层、中高层住宅为 10000 平方米 (二)多层公共建筑为 2000 平方米; (三)高层住宅为 3000 平方米; (四)高层公共建筑为 4000 平方米。 房地产建设用地未达到上述规定的最小面积, 但因邻近用地已经完成建设, 或因公共设施 等限制,确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的,由城市规划行政主管部门审定。 第十七条第十七条第十七条第十七条 建设用地内为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定 和本规定的前提下, 可按表 3 一 4 的规定增加建筑面积, 但增加的面积总计不得超过核定建 筑面积(建设用地面积乘以核定容积
13、率)的百分之二十。开放空间的计算见附录二。 第四章第四章第四章第四章 建筑间距建筑间距建筑间距建筑间距 第十八条第十八条第十八条第十八条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外, 还必须符合本章的规定。 第第第第九条九条九条九条 居住建筑的日照间距应满足国家有关日照间距的规定,同时根据日照、通风的基 本要求和本市用地的实际情况,居住建筑的日照间距必须符合下列规定。 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 16 页 共 46 页 (一)低、多层居住建筑平行布置时的日照间距。 1 、受遮挡建筑朝向为南北向的指正南向和南偏东(西)45 。以内(含 45 。),下同
14、, 其间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的 1 . 2 倍;在新区不小于 1 . 3 倍。 2 、居住建筑一般不宜采用东西向 正东西向和东(西)偏南 45 。以内(不含 45 。),下 同 布置,确实无法避免时,其间距在旧城区不小于较高建筑的建筑高度的 1 。倍;在新区 不小于 1 . 2 倍。 (二) 低、 多层居住建筑垂直布置时的日照间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的 0.8 倍;在新区不小于 1.0 倍。 垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于 12 米; 山墙宽度大于 12 米的, 其间距按平 行布置的居住建筑控制。 低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑东西侧的,且
15、为东西向布置的,其间距按东西侧建 筑高度的 0.8 倍控制,且最小间距不小于 8 米。 (三)低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的日照间距。 1 、当两幢建筑的夹角小于或等于 45 。时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。 2 、当两幢建筑的夹角大于 45 。时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。 (四)受遮挡的低、多层居住建筑底层为 2 . 2 米以下的车库层,其遮挡建筑计算建筑高度时 允许扣除受遮挡建筑的车库层层高(只限一层,室内地面至楼板面);受遮挡的低、多层居住建 筑底层有其它用途的用房时,遮挡建筑计算建筑高度时不得扣除受遮挡建筑的底层层高;大平台 上的几栋居住建筑,遮
16、挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的裙房层高(只限底层,室内 地面至楼板面)。 第二十条第二十条第二十条第二十条 多层居住建筑间的山墙间距不小于 8 米,低层居住建筑与多、低层居住建筑的山 墙间距不小于 6 米。 居住建筑东(西)侧住户没有南向采光的,其与相邻居住建筑东(西)向的间距不适用前款规 定的山墙间距,应按第十九条的有关规定控制。 第二十一条第二十一条第二十一条第二十一条 在符合第十九条和第二十条规定的前提下,低层居住建筑主要朝向间的最小建 筑间距为 6 米。 低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为 8 米, 多层居住建筑 主要朝向间的最小建筑间距为 13 米。 第二
17、十第二十第二十第二十二条二条二条二条 在一类居住建筑及其紧邻地区进行新建、改建的,与一类居住建筑间距比不得 小于 1 : 1.4。 第二十三条第二十三条第二十三条第二十三条 高层居住建筑与一类居住建筑的间距,必须保证受遮挡的一类居住建筑的居室 大寒日满窗日照的有效时间不少于 4 小时;对其它居住建筑的遮挡,必须保证受遮挡的居住建筑 最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于 3 小时。同时还必须符合下列规定。 (一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距: 1 、南北向的,不小于南侧建筑的建筑高度的 0.5 倍,且不小于 24 米。 2 、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的 0.4
18、 倍,且不小于 18 米。 (二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的建筑间距: 1 、高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的 0.5 倍,且不小于 24 米。 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 17 页 共 46 页 2 、高层居住建筑与其东(西)侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于 18 米。 3 、高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的,其建筑间距按第十九条有关规定控制,且不 小于 15 米。 (三)高层居住建筑与南北向布置的低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较 高建筑高度的 0.4 倍,且不小于 15 米。 (四)高层居住建
19、筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于 13 米。 第二十四条第二十四条第二十四条第二十四条 非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行车库等除外)与居住建筑的 建筑间距,必须符合下列规定。 (一) 非居住建筑相对位于居住建筑南侧或东西侧的, 其建筑间距按第十九条至第二十三条 的规定控制。 (二)非居住建筑(二十五条、二十六条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其 建筑间距按第二十七条的规定控制。 (三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距,按居住建筑的山墙间距控制。 第二十五条第二十五条第二十五条第二十五条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园(托儿所)的活动室、卧室和大、 中、 小学
20、的教室与相邻建筑的间距, 必须保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不 少于 3 小时;在旧城区不少于 2 小时。 第二十第二十第二十第二十六 公共设施用地内主要的低层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时间距 不小于 8 米,公共设施用地内的多层、高层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时间距 不小于 10 米。 第二十七第二十七第二十七第二十七条条条条 非居住建筑 (二十五条、 二十六条所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑 除外)间的建筑间距,必须符合下列规定。 (一)高层非居住建筑平行布置时的建筑间距: 1 、南北向的,不小于较高建筑的建筑高度的 0 . 5 倍,且其最小值 18
21、米。 2 、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的 0 . 4 倍,且其最小值 15 米。 (二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值 15 米。 (三)多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值 13 米。 (四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规 定控制,但最小值为 6 米。 (五)以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制,并由城市规划行政 主管部门核定。 (六)非居住建筑间的山墙间距按消防间距规定控制并由城市规划行政主管部门核定。 第二十八条第二十八条第二十八条第二十八条 值班室、自行车库与相邻建筑的间距,在满足建筑日照
22、间距的前提下,按消防 间距的规定控制,并由城市规划行政主管部门核定。 第二十九条第二十九条第二十九条第二十九条 由低、多、高层组合成的综合体建筑之间或与低、多层建筑的建筑间距计算, 按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算,并由城市规划行政主管部门核定。 第三十条第三十条第三十条第三十条 本章未列入的不规则居住建筑的布置形式,必须保证受遮挡的居住建筑最少有一 个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于 3 小时。 嘉兴市城市规划管理技术规定(2004)版 第 18 页 共 46 页 第五章第五章第五章第五章 建筑退让建筑退让建筑退让建筑退让 第三十一条第三十一条第三十一条第三十一条 沿建设项目用
23、地边界线(或称用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两 侧以及架空电力线路两侧的建筑物,其退让距离除符合消防、防汛、交通安全、市政管线、景观、 环保和文物保护等方面的要求外,必须同时符合本章的规定。 第三第三第三第三二条二条二条二条 建筑物退让用地红线的距离: 沿用地红线的建筑物,其退让用地红线的距离按以下规定控制,但离界后与建筑物间距小于 建筑间距或消防间距时,应按建筑间距或消防间距规定控制。 (一)各类建筑的离界距离,按表 5 一 1 规定的建筑物高度的倍数控制,且不得小于最小距 离。 (二)住宅区小型配套公建(如水泵房、配电房、传达室、自行车库,高度不大于 6 米)的 离界距离不宜小于
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