《某酒店投资预算回报分析与项目运营思路范本.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某酒店投资预算回报分析与项目运营思路范本.pdf(14页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、某酒店投资预算回报分析及项目运营思路范本 【Word版,可自由编辑!】 第 1 页共 13 页 郑州酒店市场竞争日趋激烈,酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高 星级标准化酒店的项目,酒店项目的筹建一系列工作,必须进行认真的细致调研, 这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性,我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研, 情况大致如下: 郑州酒店调查表 酒店名称 调研项目* 国际酒店* 酒店* 国际酒店* 大酒店* 酒店 区域* 区*区* 区* 区* 区 星级等级准五星五星五星准三星准三星 营业面积6 2 万平米;4 万平米;4.2 万平米;1 万平米; 10
2、F1.2 万平米 28F24F22F 配套设施中餐厅、西餐海港大酒6 个不同风格中餐厅;宴会大厅金驼洗浴 厅、日式餐厅、楼、阳光西的餐厅;豪情天广场;中餐 意大利餐厅;餐厅;游泳地歌舞剧院、汤厅;宴会厅 38 间 KTV 包馆;夜总会;城桑拿中心、游 房;游泳馆;洗桑拿中心泳馆、保龄球馆 浴中心 客房数400 间/套284 间/套130 间/ 套60 间/套 客房价位(标房)门市价门市价 888门市价 898门市价 198门市价 RMB988现行价 666现行价 449现行价 178268 现行价协议价 330协议价 380协议价 160现行价 RMB598214 协议价协议价 RMB4481
3、80 餐位数 / 人均消费1700/15020500/10011200/10015800/5070600/501 050000 婚宴标准1580/ 桌起1280/桌起1380/ 桌起698/ 桌起506/ 桌起 会议设施 14 间3 间6 间1 间 车位配备有停车场 / 地下门前 /地下门前/地下门前泊车有停车场 优点建筑大气,装修本土企业,包头地区最早性价比较高的酒东河区硬 豪华,配套设施有自己的企的五星级酒店店件较好的 齐全,具备五星业文化及管酒店 级酒店的气质理模式 缺点硬件绝对五星,客房设计一整体装修装饰客房卫生较差,消过于重视 软件有待提高,般,配品一过于老化,服务费群体过于单一洗浴
4、广场, 简单的退房服般,面积不还停留在国企因客房过 务竟然可以拖是很大老大的观念上少,难有作 第 2 页共 13 页 延至半个小时为 二、项目特点 1、 项目有利因素 (1 ) 主楼形象较好:酒店主楼高22 层,具有一定的视觉冲击力,是 * 区的地标建 筑。 (2 ) 交通环境:项目位于 * 住宅密集区和商业中心区,具火车东站及商业街均 是一步之遥,距离飞机场更是6 分钟的车程 (3 ) 市场环境:目前 * 区高端酒店还是空白 2、 项目不利因素 (1 ) 项目所在区域不是郑州的CBD, 也不是高端消费密集区 (2 ) 所在区域消费能力还有待考证,消费观念还有待加强 三、项目定位 结合对郑州酒
5、店业的市场调研,以及对本项目的形势分析,建议将酒店打造成 郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前,全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个,一是传统高星级酒店, 二是连锁型经济型酒店,从2009 年全国的酒店市场状况来看,也反映出这种趋势, 酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象,尤其是散客群体,下降幅度 很大,究其原因,主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低,对价格过于敏感,在 市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后,“跳槽 ”频发。 因此,积极寻找新的、高成长性的目标市场,确定今后酒店投资方向是我们 现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前,我们应该
6、对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒 的认识。 首先,经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于 星级宾馆而言的,一旦市场上出现大量的经济型酒店后,他们之间的竞争将是相 第 3 页共 13 页 当惨烈的,道理很简单,经济型酒店一开始就是以“廉价 ”为营销策略的,当大家 都以此为竞争手段(受服务内容限制,很有可能是唯一竞争手段),结果可想而知。 其次,经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店 人力成本相对节约,使整体利润率要高于一般的星级酒店,但由于房价偏低,客房数 量有限(客房数量受人力成本制约),绝对利润额不会很高。 最后,经济型酒店服务含量较低
7、,无法有效提升投资者管理酒店的能力和品 牌效应。举个形象的例子,经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的 便利店,所提供的产品和服务都是走低端路线的,从长远看,的确无法承担起提 升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任,就象肯德基和麦当劳,在目前的中国 似乎是地位颇高,但在国外,象这样的快餐店几乎遍地都是,就象国内的大排档 一样,没什么希奇的。 那么,什么样的酒店才值得投资呢?换句话说,面对何种消费群体的酒店才 是我们的“梦中情人”呢? 如今是网络时代,是时尚达人的年代,做一个时尚 的精品酒店才能迎合主流,才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群 体是哪些呢?如果按社会身份划分,他们应
8、该包括但不只包括以下几种人:外企白领 和部分中高层管理人员, IT 、广告、咨询等新型行业从业人员,外贸公司营销人 员,有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各 类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层,他们一定会成为最主要 的组成部分,而国外的社会发展历史表明,这一群体不仅消费能力最强,而且能引领 消费潮流,甚至形成社会上主流的消费意识,目前,国内的类似群体还在初步形成 的过程中,数量还不够庞大,但可以预见,随着中国开放型经济的深入发展, 全球化浪潮进一步升温,在不远的将来,所谓的 “中产阶级”一定会出现在我们 的周围。 所以,投资专门服务于他们的酒店绝对是
9、值得尝试的投资目标,重要的是, 至少在内蒙,这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有,因此,投资这样的 酒店具备“掘第一桶金”的潜力,其次,这样的酒店不同于传统的高星级酒店, 投资额不会过于巨大,投资者资金压力比较小,第三,由于面对的顾客群体喜欢简单 第 4 页共 13 页 的服务和自助式服务,对人员面对面服务要求不高,使酒店可以有效地控制人力 成本。 (1 ) 时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。 时尚精品酒店消费群体消费群体对时尚精品酒 的特点店服务的需求特点 出生于上世纪6070 简单快速的服务。 年代的大中城市。 强调私人空间,不喜 大部分是独生子女。欢经常被打扰。 家境殷实,受到
10、良好 喜欢宽畅的住宿空的 教育,普遍没有吃的间。 经历。 喜欢自己帮助服务,不 日常生活中经常表现喜欢过多的服务语言交 出独来独往,表现低调流。 的特性。 对不舒适的酒店环境 比较自我,在传统人难以忍受,耐心有限。 士眼里可能有点自私。 很容易接受新事物,喜欢酒店提供各种具 满足时尚精品酒店设计、 服务和管理 服务人员保持适可而 止的服务态度,可以不热 情,但必须业务熟练,动 作快速准确。 简洁、明快、新颖、现 代的酒店环境设计,避免 单纯式的豪华。 提供大开间式,有隔 断的类套房客房。 做到“顾客不要求, 员工不出现”,尽量少 打扰客人。 酒店各种硬件必须 万无一失,实现其应有 功能。 提供
11、自助服务区,如洗 衣、简易厨房。 提供床头多用途小型 第 5 页共 13 页 尤其是高科技产品。有科技含量的设施设备。电子产品。 跟随潮流,但不盲从,喜欢每次酒店住宿经全酒店实现无线上网, 不是简单的 “追星族 ”。历都有新鲜变化。客房内配置多个高速网 对互联网高度热衷, 不喜欢在酒店看到每 线接口,包括洗手间。 喜欢网络聊天,但现实个酒店都有的 “大路货 ”。 提供酒店所在城市“时 中的社交能力有退化趋尚地图 ”小册子。 势。 客房提供各种时尚杂 志。 提供北欧简易风格的 客房家具及装饰。 客房配备液晶电视。 主观意识强,对传统不喜欢服务员过于谦酒店服务人员的服装 观念有所保留,奉行“只卑的
12、服务态度。外表趋于生活化,点缀设 要我喜欢,有什么不可计精巧的配饰。 以 ”的信条。 不过于计较酒店价 格,但要求物有所值。 酒店配置 24 小时精 消费能力很强,但不 喜欢酒店的产品和服 品、个性便利小店,可以 盲目消费,对自己喜欢出售有酒店特征的客用 的事物舍得花大钱,对 务拥有有别于传统之处。 品。 自己不喜欢的事物可以 要求服务人员尽量以 很吝啬。 平等、生活化的语言、态 等级观念较淡薄,喜度服务顾客。 欢被平等的对待及对待 别人。 模糊员工岗位等级,尽 量给予服务人员现场决 第 6 页共 13 页 策权。 服务员应经常接受现 代知识培训,拥有一定的 时尚品位。 提供时尚品牌洗漱 用品
13、。 追求享受,不喜欢严 要求酒店提供综合娱 客房内提供多用途 格区分 “工作、休闲、娱乐、工作等功能的客房等打印机、电脑。 乐”的界限,对 SOHO 、产品和服务。 可以高速上网的,时 瑜珈、 SPA 等新兴生活 提供融合( FUSION ) 尚舒适的小会议室。 休闲方式比较喜欢。 东西方文化的餐饮服务。 酒店配置兼顾正餐、 比较接受西方文化, 但同时又是对其保持一 要求酒店有放松身酒吧服务的,具有融合风 心的服务场所格的餐厅。 定敌意的民族主义者。 (21 )提供瑜珈、SPA 等配套服务场所。 (2)时尚精品酒店的基本特征。 根据上面的描述,我们可以把这样的酒店具体化,比较全国酒店市场目前的
14、 状况,基本可以得出以下框架。 特征特征项目描述特征项目框架理由 1、 酒店 1、市中心或接 1、可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地区, 地址近市中心利用周边资源提高顾客满意度。 第 7 页共 13 页 2、客房 2、120-150 间 2、控制客房数量可以有效节余人力资源,且可以 数量左右使顾客享受相对宽裕的酒店环境。 3、客房 3、新型客房3、主题客房,一房一主题。家具家私要有颠覆性、 模式创造性。注重本土文化元素,设施设备体现高科技, 注重设计的元素,追求特别的感觉,让人感觉很有味 道。 4、配套 4、多功能餐4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到 设施厅、24 小时精酒吧等全时
15、段服务,其次是要有24 小时便利小店 品便利小店及满足需求,客房内不再设置小吧,以上配套设施必 其它须酒店自己经营。 5、 酒店 5、接近四星, 5、突出酒店的客房功能,超越一般四星级客房产 档次具备一点五星品服务水准,在设计细节上强调时尚元素。 气质 6、 人员 6、尽量精减, 6、人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目 配置接近经济型酒标市场不需要过多的人员服务,接受用硬件替代软 店件的事实。 7、 客房 7、 80% 左右7、参考目前包头四、五星级酒店60-70% 的住宿 住宿率率,故住宿率应在80% 左右。 8、 平均 8、230 元以上 8、参考目前包头四、五星级酒店330-500
16、 元以上 房价的平均房价区间,故平均房价应至少在230 元以 上。 第 8 页共 13 页 9、客房9、具有精品、 9、整合各种商务科技用品,笔记本电脑、MP3、 CD 配置时尚、商务特音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等 点都能立即连接;可升降调整的人体多功能座椅,体贴 工作辛劳的商务客; 37 英寸数码液晶电视,搭配DVD 家庭剧院,笔记本电脑画面可切换到液晶电视上,或 用随身携带的音乐播放器连接到5.1 声道环绕音响,享 受绝佳的影音效果。具备打印、复印、扫描功能的多 功能事务机 24 小时待命 . 10、酒店 10 、个性化服 10、服务是精品酒店的灵魂。提供直接参观客房,
17、服务务,尊贵管家房间内登记;还可以提供会员退房免查房服务。 服务 附表一:项目投资预算(不含土建装修) 项目投资预算一览表 项目备注 类别 大楼总面积 30000 平米,空调占总面积的70%,一平米 空调 约 200 元 载重一顿,标准配置,含电梯内装潢酒店图纸显示共7 电梯 部电梯 家电客房电视约 150 台,( 37 吋)每台约 5000 元,电脑、 小冰箱、保险柜等 类 预算 资金 约 420 万 约 210 万 约 100 万 第 9 页共 13 页 家具 客房 140 间*10000 元/ 间;餐饮大厅 4000 元/ 套*20 套;、 各办公室、公共区、休闲区、健身房约 家俬 16
18、0 万 厨房灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等 约 50 设备万 消防酒店面积约 20000 平米,消防系统均价按照建筑面积 计算约 200 元/ 平米 . 约 400 系统 万 弱电电话、监控、网络、软件、有线电视(包括材料、线 约 材、设备、工费) 150 系统 万 锅炉 燃油、燃气两用 1.5 吨,加压力泵、水箱、工费 约 30 万 杂项 餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、清洁器具、低值易 约 50 耗品 万 客房床单、被罩、枕套一备三;床搭防滑垫、被芯、 布草 枕芯一备一;另各备 100 件;餐饮底台布一备二,面 台布一备三:浴巾、面巾、地巾一备三;约 50 类窗帘按实际尺寸丈量为
19、准万 其它印刷品、服装、工艺绿植等 约 30 类万 项目总计投入预算为:1650 万元 第 10 页共 13 页 附表二:酒店运营收支预算(不含折旧) 酒店客房运营收支预算 客房 140 间经营一般经营良好经营优异 年入住率率50%60%70% 年平均房价200 元240 元280 元 人员工资(占营业收入)8%8%8% 水电燃气(占营业收入)8%8%8% 营 业 税(占营业收入)5%5%5% 低值易耗(占营业收入)10%10%10% 管 理 费(占营业收入)4%4%4% 营销广告费(占营业收入) 3%3%3% 其他 (占营业收入)2%2%2% 客房年营业额511 万736 万1002 万 客
20、房利润率60%60%60% 客房年利润307 万442 万601 万 餐饮运营收支预算 餐饮总餐位 600 个,其中宴会餐位 400 个,散台包房为 200 个,宴会毛利率为 60% ,零点(散台包房)毛利率为 50% ,根据 不同营业情况作以下预算: 第 11 页共 13 页 零点(散台、包房) 经营一般经营良好经营优异 上 座 率50%70%90% 人均消费60 元80 元100 元 人员工资(占营业收入)8%8%8% 水电燃气(占营业收入)8%8%8% 营 业 税(占营业收入)5%5%5% 低值易耗(占营业收入)2%2%2% 管 理 费(占营业收入)2%2%2% 其他 (占营业收入)2%
21、2%2% 年营业额438 万818 万1314 万 利 润 率23%23%23% 年利润101 万188 万302 万 宴会:按全年52 次宴会、 40 桌/ 次 经营一般经营良好经营优异 宴会每桌消费800 元900 元1000 元 年宴会收入166 万187 万208 万 年宴会利润55 万62 万69 万 餐饮总收入预算 经营一般经营良好经营优异 年营业收入604 万1005 万1383 万 第 12 页共 13 页 年利润156 万250 万371 万 金凯悦夜总会运营收支预算 10 间 KTV 包房经营一般经营良好经营优异 上座人数50 人60 人70 人 人均消费(不含台费)200 元250 元300 元 人员工资(占营业收入)5%5%5% 水电燃气(占营业收入)5%5%5% 营 业 税(占营业收入)5%5%5% 物料消耗(占营业收入)30%30%30% 管 理 费(占营业收入)2%2%2% 其他 (占营业收入)2%2%2% 年营业额360 万548 万767 万 利 润 率51%51%51% 年利润184 万279 万391 万 酒店运营收支总预算 经营一般经营良好经营优异 酒店年总营业额14752289 万3152万 酒店年总利润647 万971 万1363万 注:费用分析没有考虑折旧 第 13 页共 13 页
链接地址:https://www.31doc.com/p-5190328.html