2012年以来遭遇兑付危机的19个信托计划与处理方式要点.pdf
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1、2012 年以来遭遇兑付危机的19 个信托计划与处理方式 信息来源:第一信托网 摘要:吉林信托:南京牡丹园置业有限公司项目性质资金 投向风险事件房地产委托贷款:主要用于联强国际大厦项 目商业物业装修及偿还前期开发贷款。不同于业内10 个工 作日内兑付本息收益. 1. 吉林信托:南京牡丹园置业有限公司 项目性质资金投向风险事件 房地产委托贷款:主要用于“联强国际大厦”项目商业物业 装修及偿还前期开发贷款。不同于业内10 个工作日内兑付 本息收益的普遍做法,吉林信托推迟兑付信托计划23 天, 业界质疑项目方还款出现问题。 风控措施 1、财产抵押:南京牡丹园置业有限公司将目标项目联强国 际大厦裙房3
2、-5 层,建筑面积2 万平方米的在建工程及分摊 的土地面积1494 平方米抵押,评估价值为5.8 亿元,抵押 率 34.4% 。 2、第三方担保:全资子公司及实际控制人提供无限连带责 任担保。 危机原因 南京联强大厦曾在土建阶段因缺乏资金,国内公开转让项 目。后该项目通过信托融资盘活,2011 年取得销售许可证。 但由于国家宏观调控,项目租售不力,未能按照预期销售, 项目方无法按期支付导致信托公司违约。同时项目方再无可 抵押资产加剧项目方资金链紧张。 事件处理结果 该信托计划延后兑付;华融资产管理公司接盘。 2. 华澳信托:大连实德塑料建材有限公司 项目性质资金投向风险事件 名为工商企业委托贷
3、款,实为房地产项目委托贷发放贷款用 于采购化工建材和日常经营周转该信托计划运作仅半年,因 “长信 2 号”兑付不利,华澳信托起诉大连实德董事长及多 家实德关联公司。 风控措施 股权质押、土地抵押、连带责任保证、资金监管。 危机原因 大连实德董事长因涉嫌经济案件,被相关部门调查并控制。 该信托计划最终投向是房地产开发,同时信托对应部分被质 押股权已被法院冻结。此前华澳信托“长信2 号”本金未及 时兑付,引发业界质疑这两款产品能否如期兑付。 事件处理结果 双方庭外达成和解, “长盈 11 号”计划项下抵(质)押物,华 澳信托为第一顺位抵押或质押,如被告不履行偿付义务,原 告可直接申请法院强制执行,
4、华澳信托对上述资产及实德相 关资产进行了查封,以保证产品兑付。 3. 中融信托:鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司 项目性质资金投向风险事件 房地产股权投资投资鄂尔多斯伊金霍洛旗棚改造和城市之 巅两大房地产项目受宏观经济影响,鄂尔多斯2012 年房价 大跌,大批房地产在建项目停工。当地多款信托资金有被挪 作偿还民间借贷之疑。 风控措施 1、信托公司持有项目公司96%股权,凯创地产以其大部分 收益保证信托投资收益。 2、产品结构化设计,优先次级比0.75:1 ,有效控制产品风 险。 危机原因 项目方开发资质为四级,实力较弱。当地政府在棚户改造中 资金紧张,完工遥遥无期,而“城市之巅”项目也已停工
5、近 一年,去化不利影响回款。 事件处理结果 中融信托发布公告,信托计划于2012.10.24提前结束,投 资者获得本金及收益。 4. 中融信托:青岛凯悦置业集团有限公司 项目性质资金投向风险事件 房地产股权投资凯悦中心项目的建设及约定的其他合法资 金用途。因项目方去化不利违约还款,中融申请法院拍卖抵 押物。抵押资产评估价缩水高达38.85% ,引起业界关注。 风控措施 1、凯悦中心1-5 层商业部分在建工程抵押。 2、法定代表人及股东提供连带保证担保。 危机原因 2011年,青岛凯悦曾因四川信托接盘未果而名声大噪,成 为业界著名的“烂尾”信托。抵押物价值虚高,受国家宏观 调控影响,中高端楼盘去
6、化速度和经营管理不善造成销售不 畅是危机爆发的原因。 事件处理结果 中融信托以 “刚性兑付” 原则在信托计划约定期限如约兑付。 之后,信托计划对应的房产被公示拍卖,历经三轮,终于在 2013 年 1 月完成拍卖,成交总额6.4 亿元。 5. 中信信托:青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司 项目性质资金投向风险事件 收益权投资 (资金信托 ) 购买舒斯贝尔 “黄岛综合项目”和乾 正置业“温泉住宅项目”特定资产收益权。该青岛海景高端 楼盘,因项目公司工程进度停滞,于法院司法申请拍卖青岛 黄岛区和即墨温泉镇的两宗抵押土地,底价7.89 亿元。 风控措施 1、产品结构化设计,信托计划的次级受益权由项目公司股
7、 东以股权和股东债权认购,在利益分配顺序上劣后于优先级 受益权; 2、三个项目的土地使用权抵押给中信信托,评估价值为 127,511 万元; 3、信托公司拥有项目公司一50%股权,拥有项目公司二 100%股权,对项目公司重大决策拥有一票否决权。 危机原因 舒斯贝尔项目定位高端别墅,受国家宏观调控大。信托项目 设立时项目公司尚未取得土地使用权证;因拆迁问题与当地 区政府产生纠纷,未能如期办理建筑施工许可证。工程进度 严重滞后、拖欠员工工资,通过销售回款以支付信托计划本 金收益无望。 事件处理结果 由于证照不齐、 融资成本过高, 无人接盘。相关抵押物于2013 年 1 月 8 日公开拍卖,但首轮流
8、拍。中信信托于2 月 24 日 先行兑付自然人投资者信托份额。直至5 月 24 日,经过四 轮拍卖,中信信托通过司法拍卖处置信托资产共收回资金 6.5 亿元,覆盖本息支付。 6. 安信信托:泰宇房地产开发有限公司 项目性质资金投向风险事件 房地产委托贷款2 亿元投入泰宇花苑项目后续开发建设,2 亿元调整债务结构、偿还银行及公司外部借款。“泰宇花苑” 项目楼盘已停工近一年,公司负责人已于2012 年 7 月 1 日 由上海浦东出境,出逃前其将建行账户中的4 亿元预售款全 部提走。 风控措施 1、 两地块土地使用权抵押, 价值 7.7 亿地块以第一顺位抵押, 价值 3.8 亿地块以第二顺位抵押。初
9、始抵押率45.21% , 2012 年 2 月后 34.78% 。 2、实际控制人个人连带责任担保。 危机原因 2011年温州楼市进入谷底,当地爆发多起过度民间借贷导 致企业资金链断裂事件。项目方通过民间借贷筹集资金,数 额 4.9 亿左右,同时泰宇花苑的实际销售价格没有达到预期。 评估公司以 “土地使用权升值”为由,将原估价为3.69 亿元 的两地块评估价抬高至11.5 亿元, 使得泰宇顺利从安信信托 方面融得 4 亿资金。 事件处理结果 温州市平阳县政府与安信信托就接盘进行协商,之后某房地 产开发企业接盘2013 年 4 月 26 日到期的 2 亿元信托份额, 从而保证该部分信托份额到期兑
10、付。同时,3 月 20 日,安信 信托收到法院判决书,确认了借款人平阳县泰宇房地产开发 有限公司拖欠安信信托4 亿元信托贷款本金, 以及挪用 2000 万信托保证金的事实。 7. 五矿信托:上海荣腾置业有限公司 项目性质资金投向风险事件 收益权 +股权投资购买“荣丰休闲购物广场”项目三、四期 特定资产收益权及上海荣腾置业有限公司60%股权。2013 年初,五矿信托对荣腾置业还款资金情况进行了核查,发现 回笼资金不足以支付信托本息,五矿信托督促加快销售未 果,最终提出提前终止信托计划。 风控措施 1、房地产抵押: “荣丰休闲购物广场”一、二期商铺抵押, 预评估价 11.33 亿元; 2、股权质押
11、:上海荣腾置业有限公司40%的股权质押; 3、实际控制人提供担保:荣腾置业实际控制人提供无限连 带责任保证担保。 危机原因 荣丰休闲购物中心的销售不力或是荣腾置业无力偿还借款 的最主要原因。 同时五矿信托以荣腾置业旗下荣丰广场1、2 期铺作为抵押物的债权数额仅2 亿元,为 4 亿信托融资额一 半。且被抵押物业还存在其他第一顺位抵押权人,数额6 亿 元。 事件处理结果 五矿信托表示为充分保障委托人的利益,依据合同约定,已 于 2013 年 4 月 3 日提前结束信托计划。同时五矿信托向荣 腾置业进行追索,但后者并无力偿还,五矿信托向法院申请 保全财产。 8. 四川信托:浙江舟山洋城锦都置业有限公
12、司 项目性质资金投向风险事件 收益权投资 (资金信托类 ) 用于购买洋城锦都置业项目资产 收益权,进而用于锦都二期大洋山岛商务中心项目建设。洋 城锦都置业名下的洋城锦都小区项目在2012 年初就一直处 在停建状态,项目回款并不足以偿还信托。 风控措施 1、嵊泗洋山新城第050-051 号和 102-127 号土地作为抵押 担保,估值3.17 亿元。 2、锦都置业 100% 股权质押给受托人,实现完全控股,对重 大事项拥有一票否决权。 3、浙江铿达建设集团有限公司及实际控制人马晓平提供连 带责任担保。 危机原因 早在信托计划前,该公司已资金周转困难,信托资金的介入 仅短暂地激活了该企业,2012
13、年初洋城锦都小区项目又陷 入停建状态。同时,由于房地产严格调控,舟山等三四线城 市房子难卖, 且锦都因为一期项目交房多次违约,名声较差, 销售低迷。 事件处理结果 四川信托和洋城锦都置业共同找到一家浙江当地企业接盘, 承接了信托贷款债权和抵押,信托3 月 7 日到期兑付,信托 计划由集合变身单一信托。但债权置换后,锦都置业仍无偿 还能力,四川信托在7 月已向舟山法院提起诉讼,申请查封 资产并准备进行处置。 9. 中泰信托:高远控股有限公司 项目性质资金投向风险事件 房地产委托贷款(单一资金信托 ) 未披露高远拖欠第三、四期 利息,中泰信托于2012 年 12 月将起诉书交至法院,要求返 还本金
14、以及180 多万元利息、罚息。 风控措施 1、高远控股将其拥有的660 万股东方证券股权作为质押担 保。 危机原因 “上海高远”由于前期为多家公司担保受到牵连,后期自身 资金链紧张而筹借较多高利贷。从2012 年下半年就陷入危 机、濒临倒闭, 2013 年初,债权人已开始清算公司资产。 事件处理结果 未披露。 10.新华信托:上海录润置业有限公司 项目性质资金投向风险事件 股权投资以增资的方式投资于项目公司,2.5 亿用于归还股 东借款等,其余资金用于项目公司江湾23-5 地块项目建设。 信托计划担保方邹蕴玉以及上海高远置业有限公司被曝由 于借贷纠纷陷入债务危机,并由于部分债务已经到期形成诉
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