房地产评估报告最终结果要点.pdf
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1、1 房 地 产 估 价 报 告 项 目 名 称 :银川市金凤区西苑小区住宅 委托方:张永军 估价方:银川万达房地产评估有限公司 估 价 人员: 吴建勇 12010246186 吴建超 12010246170 谢等弟 12010246177 王丽君 12010246157 卢晓倩 12010246166 马艳娟 12010246171 张亮 12010246153 估价作业日期:2013 年 1 月 1 日-2013年 1 月 3 日 估价报告编号:万达房估字2013 第 0435 号 2 目录 致 委 托 方 函 . 3 估 价 师 声 明 . 4 估 价的 假 设 和 限制 条 件 . 5
2、房 地 产 估 价 结 果 报 告 . 6 一 、 委 托 方 6 二 、 估 价 方 6 三 、 估 价 对 象 6 四、估价目的 . 6 五 、 估 价 时 点 6 六、价值定义 . 7 七、估价依据 . 7 八 、 估 价 原 则 8 九 、 估 价 方 法 8 十 、 估 价 结 果 8 十 一 、 估 价 作 业日 期 . 8 十 二 、 估 价 报 告应 用 的 有效 期 . 8 十 三 、 估 价 人 员 9 房 地 产 估 价 技 术 报 告 10 一 、 个 别 因 素 分析 . 10 二 、 区 域 因 素 分析 . 11 三 、 市 场 背 景 分析 . 11 四 、 最
3、 高 最 佳 使用 分 析 12 五 、 估 价 方 法 选用 . 12 六 、 估 价 测 算 过程 . 15 七 、 估 价 结 果 确定 . 18 附件 3 致 委 托 方 函 张永军先生: 承蒙委 托 ,我公 司于 2013 年 1 月 1 日 至 1 月 3 日,对 位于 银 川 市 金凤区 , 建筑 面 积 为 83.13m 2 西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室进 行 市 场 价格评 估 ,为您 出 售房屋 提供 参 考依据 。 估价人 员 根据估 价 目的,遵 照我 国相 关的 法律 、法规 和制度 , 遵 循 估价 原 则 ,按 照 估 价程 序 , 采用 科 学 合理
4、 的 估价 方 法 ,在 综 合 分 析影 响 房 地产 价 格 因素 的 基 础上 , 对 该部 分 房地 产 在 估价 时 点 ( 基 准日 ) 的 客观合 理 价值 进 行 了评 定 估 算, 最 终确 定 估 价对 象 在 估 价时点 的 客观合 理 价值( 总 价值 ) 为人民 币 43.07 万元(大写 金额为肆拾叁万零七百圆人民币) 吴 建勇建 房 估 证 字 2005035号 4 估价的假设和限制条件 一、 本项 估价 的 假设条 件 1. 本 报 告在 评 估 过 程 中 , 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 , 在未 来 剩 余 使 用 年 限 内 不 改 变
5、 房 地 产 用 途 。 2. 假设 委 估 房地 产 产 权合 法 , 没有 产 权 纠纷 。 3. 假设 委 估 房地 产 现 状满 足 所 采用 的 城 市规 划 、用 途 管制 和 限 制条 件 , 另 有 说 明 的 除 外 。 二、 本项 估价 的 限制条 件 1. 本 报 告有 关 资 料 由 委 托 方 提 供 , 未 对 资 料 的 真实 性 进 行 核 实 , 如因 资 料 不 实 而 导 致 估价 失 实 、失 误 和 错 误 , 责 任 不在 估 价 方 和 估 价 人员 。 2. 本 报 告仅 供 委 托 方 购 买 该 房 地 产 提 供 参 考 依 据 用 , 不
6、 对其 他 用 途 负 责 。 3. 本 报 告未 考 虑 抵 押 、 担 保 、 出 租 等 他 项 权 利 对委 估 对 象 实 际 价 格的 影 响 。 4. 实 地 查勘 时 , 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 , 并 未进 行 结 构 性 测 试 ,不 可 能 确 定 其 内 部 缺 损 。 5. 本报 告 中 的建 筑 面 积按 房 屋所 有 权 证存 根 所 载 数 据 计 。 6. 未 经 本评 估 单 位 同 意 , 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何一 部 分 内 容 不 得 使用 其 他 与 本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 、 通 告或
7、 报 告 中 , 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发 表 。 7. 房地 产 估 价报 告 备 查编 号 : 万 达 房 估 字 2013第 0435 号 。 8. 本报 告 一 式 五 份 , 四 份 提 交 委 托 方 , 一 份留 存 评 估公 司 。 5 银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告 一、 委托 方 委托方:张永军 地址 : 银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室 联系电话: 0951-28990983 二、 估价 方 机 构名 称 : 银川 万 达 房地 产 评 估有 限 公 司 单 位住 址 : 银川 市 怀 远路 号 18 号 法 定代 表 人 :吴
8、 建 超 联 系电 话 : 0951-28914073 三、 估价 对象 估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室,为框架剪力墙 结构,总建筑面积为83.13 m 2 。本 次 评 估范 围 房 屋 具 备 天 然气 、 暖 气 、 水 、 电 等 生 活 设 施 。 估价对象建成于2000 年初,维护保养情况较好,成新率为87% 。该估价对象 所处住宅小区东至正源南街,南至黄河东路,西至丽园巷,北至祥安巷。该区域 的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。 四、 估价 目的 为 出售 该 房 产提 供 价 格参 考 依 据。 五、 估价 时点 2013 年 1 月 1
9、 日。 6 六、 价值 定义 本 报 告 提供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 、 在 本 报 告的 全部 限 制 条 件 下 、 银 川 市 房 地 产 市 场 自 由 开 放 、 完 全 竞 争状 态 下 的 公 开 市 场 价 值 。 所 谓 公 开 市 场 价 值 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 ;采 用 公 开 市场 价 值 标准 时 , 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 。 委估房地产的价格定义为:建筑 物 为 框 架 剪 力 墙 结 构 , 用 途 为 住 宅 , 经 济 耐 用 年 限 为 7
10、0 年 ,已 使 用 12 年 ,尚 可 使 用 58 年;委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 50 年 ( 从 2000 年 11 月 到 2050 年 11 月 ) ,即 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 为 38 年 。按 房 地 产 收 益 的 稳 健 性 原 则 , 该房 地 产 的 收 益 年 限 按 剩 余 使 用 年 限 38 年 计 的 市 场 价 格 。 七、 估价 依据 (一)行为依据 委托评估函 。 (二)法律法规依据 1. 中华人民共和国土地管理法。 2. 中华人民共和国城市房地产管理法。 3. 房地产估价规范 (GB T 50291 1999) 。 4
11、. 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 (三)产权依据 房地产权证银房权证字第7894 号 (四)其他依据 (1) 评估约定书 (2) 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料; (3) 本公司掌握的有关资料。 7 八、估价原则 合 法 原 则公平 原 则 最 高 最 佳 使 用 原 则替代 原 则 需 求 与 供 应 原 则估价 时 点 原则 协 调 原 则 综 合 分 析 原 则 及 多 种 方 法 比 较 原 则 九、估价方法 估 价 人 员在 实 地 勘 察 的 基 础 上 , 对 委 托 方 提 供 的 各 种资
12、料进 行 了 认 真 分 析 , 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 、 估 价目 的 、 资 料 状 况 和 银 川 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 , 决 定 采 用 市 场 比 较 法 和成 本 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 。 十、估价结果 通过 市 场 调 查 以 及 运 用 科 学 的 估 价 方 法, 最 后 得出 该 房 地 产 的 价 格 为 肆拾叁万零七百圆整 十一、估价作业日期 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日 。 十二、估价报告应用的有效期 本 估价 报 告 有效 期 为 壹年 ,即从 2013 年 1 月 1
13、 日 至 2014 年 1 月 1 日 。 十三、估价人员 估 价师 签 名资 格证 书 号 吴 建 勇建 房 估 证 字 2005035号 银 川 万 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 二 一 三 年 一 月 三 日 银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告 一 、个别因素分析 1 估价对象四至 估价对象位于银川市金凤区正源南街260 号, 东至正源南街,南至黄河东路, 西至丽园巷,北至祥安巷。 2 估价对象概况 估价对象位于银川市金凤区西苑小区3 号 3 单元 301 室。 估价对象状况一览表 项目名称西苑小区 3 号 3 单元 301 室 项目位置银川市金凤区正源南街260 号 建筑
14、结构框架剪力墙 楼层6 土地使用权类型出让 土地使用权用途住宅 土地使用面积( m2 )83.13 共有情况单独所有 房屋所有权人与土地 使用权人 张永军 房屋性质商品房 规划用途住宅 二、区域因素分析 1 地理位置:估价对象位于银川市金凤区正源南街260号,东至正源南街,南至 黄河东路,西至丽园巷,北至祥安巷。 2 交通便捷度:估价对象向约东600 米为正源南街,周边公交线路有21 路、34 路、49 路、1 路、11路、18 路、105 路,道路通达性和便捷性较好。 3 公共配套设施:商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。 生活配套设施如购物场所、 邮电局、饭店等较齐全,
15、周边公共配套设施基本满足 商务活动和日常生活的需要。 4 周边环境: 综合商场: 双宝菜篮子丽园店、 新华百货超级购物广场、 新华百货良田购物中心 医 院:宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院 邮 局:中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所 银 行:中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行 公 园:银川市中山公园 学 校:宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中 宾馆酒店:凯元宾馆、国安宾馆 娱乐餐饮:红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心 5 基础设施状况:估价对象位于银川市市中心,市政基础设施齐全,区域土地的 水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。
16、 三、市场背景分析 1 总体市场状况分析 在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下,银川市商 品住房价格涨幅逐步趋缓,房地产投资和住房消费逐步趋于理性。 (1)从区域发展环境看,一方面,银川是宁蒙陕甘毗邻地区500 公里范围内的 区域性中心城市,辐射带动作用较强;另一方面,随着“两个最适宜”城市的全 面建成,城市化进程加快, 城市功能的进一步完善和城市品位的提升,会吸引周 边地区更多的人到银川投资、置业、居住。 (2)从经济社会发展趋势看, 预计 2015 年银川市总人口达到220 万,其中非农 业人口 160 万,城市化率“十二五”末达到73% 左右,年均增长1.5 个百分点
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