2004年沈阳某项目改造可行性研究报告(1.3万字).pdf
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1、http:/ 快速企划网快速一起发 1 http:/ * 项目改造可行性研究报告 * 2004 年 12 月 2 * 项目改造可行性研究报告 1. 概论 1.1 项目提出的背景 及项目位于 * 市 文化路 44 号的* 股份公司院内, 西面与中国医科大学第二附属医院 及* 市信息产业一条街三好街相邻,南侧是* 市东西交通主干道 文化路,东邻 * 工业展览馆,北面是鲁讯美术学院和南湖公园及 南运河,是在 * 公司暨 * 采购供应站的基础上发展起来的大型生 产资料市场和大型 * 批发市场。 其中*内有 600 户经营户; *市场内有 110 户经营户。 *,是中华老字号, 成立于 1951 年,是
2、一个有 50 多年历史 的国有骨干生产资料销售企业,是国家十大 * 市 场 之 一 , 良 好 的 企 业 形 象 和 广 泛 的 市 场 知 名 度 使 的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯 远东地区。 3 在基础上发展 起来的 ,是*联合主办的特许经营的专业市场, 也是 * 市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的* 市场。经过近十 年的发展, 已经成为东北三省的期刊杂志和教 学辅导用书的集散地。 2004 年 9 月,*出资 11500 万元收 购*的全部国有资产(占*股份公司总股本的51% ) 和* 市 *股份有限公司持有的全部*的股份(占 *股份公司总股本的36.2%) ,占 * 股份
3、公司总股份的 87.2%,成为绝对控股方。 *正在积极与剩余 股东协商收购 * 股份公司其它股份的工作。 *收购 * 股份公司,主要是看到* 股份公司所办的 及良好的市场占有率、 较大的发展空间和市场收益 率。以目前市场年租金收入约2800 万元的标准, 把银行不良贷款处置 和 1134 名职工剥离后,市场年净收益可达2000 万元以上。 由 于 及 是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场,经营 场地大部分是利用原有建筑改造,因此,市场规划较为混乱,设备设 施不足,消防隐患突出,尤其缺乏大面积的停车场,经营环境已经不 能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大,市场经营业户的 增加和业户经营
4、规模、经营实力的扩大,对经营面积、仓储面积都有 4 了新的要求。 1.2 项目概况 1.2.1项目名称: 及项目改造工程 a. 建设地点 :* 市和平区 *号 b. 建设单位 :*股份有限公司 c. 企业性质 : 股份制 d. 企业注册资本金 :6434 万元人民币 1.3 工程概况 : 及项目改造工程项目占地 19327 平方米,总建筑面积约15 万平方米, 项目共分三期完成。 其中: 一期是将原有建筑面积52753 平方米的市场装修改造;二期是将原有 锅炉房拆除后,扩建的市场,及将原来西侧六层建筑扩建加高到22 层,用于写字楼和公寓,工程面积约4 万平方米;三期是将原有市场 北侧和东侧的房
5、屋拆除后新建的市场和住宅,工程面积约 5 万平方米。 及 项目改造工程项目工期预计2 年, 即从 2005 年 1 月 1 日至 2006 年 12 月 30 日。预计总投资约4 亿元人民币,总销售收入约5.9 亿元人民币。 目前,项目改造工程的初步设计方案已经完成,各项前期工 作和规划报批方案工作已经相继开展。 5 1.3.1资金来源 : 本项目建设资金50% 由*投入,20% 依靠 银行贷款, 30% 通过预售房款解决。 1.3.2 编制报告的依据 : a.* 与* 市和平区人民政府签订的 * 商业集团产权交易合同 b. 及 项目规划设计条件 c. 及 项目土地使用证 d. 及 项目 *
6、股份有限公司2005 年市场收费方案等。 2. 市场预测 6 2.1 市场现状调查 2.1.1 住宅市场现状调查 * 是辽宁省的省会,东北地区的经济、文化、交通和商贸中心, 中国的工业重镇和历史文化名城。* 市辖九区一市三县,总面积1.3 万平方公里,市区面积3495 平方公里。总人口720 万人,市区人口 485 万人。 * 市 2003 年城镇住宅完成投资138.4 亿元,同比增长46.8%;施 工面积 1531.8 万平方米,同比增长296% ;竣工面积 566.7 万平方米, 同比增长23.1%;人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到 20.12 平方米。 金廊是 * 城市中轴
7、的拓展,是城市中部服务功能的总称。金廊工 程的启动极大的促进了* 房地产市场的发展,金廊拆迁释放了巨大的 消费能量。此外,随着* 大都市圈的构建,实施“森林城市”规划, 将为 * 市房地产业的发展提供动力。* 市政府决定用两年时间完成10 万户棚户区住宅拆迁改造任务,加上经营性房地产开发动迁,将有13 万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房,带来住房需求约1700 万平方米,市场交易额约450 亿元。 由此可见, * 市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛 增加的快速发展时期。据专家预测,* 房地产至少在8 年内将保持稳 定上升的发展趋势。 2.1.2 专业商业铺面市场调查 * 是建国
8、初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工 7 业基地之一。经过几十年的发展,* 的工业门类已达到142 个,现有 规模以上工业企业1300 多家,国内生产总值1600 多亿元。面对全面 实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,* 市人民政府确定,到 2010 年把* 建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心, 成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。* 以其优越的地理位 置,雄厚的工业基础及科技实力,完善的市场体系和发达的交通网络 必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。 辽沈地区是市场比较发达的地区,据统计,整个辽宁省城乡拥有 各类市场 3000 多个,仅* 地区就有 500
9、多个,年成交量超过亿元, 在 全国具备一定影响力的市场就有30 多个,巨大的商品流、 信息流和客 商流的积聚和流动,不仅在推动商品生产流通,满足消费需求等方面 发挥重要作用,更蕴涵着巨大的商机。 2.2 产品供需预测 2.2.1 住宅需求预测 对比金廊工程的拆迁补助水平,居民最多的大约可以得到20 万元 左右的补偿, 考虑到 * 市 2003 年人均收入 14965 元,人均可支配收入 7961 元的水平, 以及 2003 年* 市商品住宅平均售价2753元/ 平方米, 从每套住宅面积看,小户型的商品住宅继续挑大梁,每套面积在60 100 平方米的占的比例最大,为31.4%;其后依此为1001
10、20 平 方米和 120150 平方米,比重分别是 26.5%和 23.8%;而 60 平方米 以下和 180 平方米以上的分别占4.8%和 4.2%。 2.2.2 商铺需求预测 8 近几年,随着商业地产的蓬勃兴起,一批拥有更加先进配套和管 理理念的专业市场陆续登陆,新的市场群与新的经营环境正逐步形成, 市场投资日益活跃,普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向 潜力巨大的专业市场。 从* 专业市场的分布来看,各区已基本形成自己的特色,如三好 街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是:* 目前 的专业市场虽然很多,但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不 适合投资,只有具备独立产
11、权,或多年经营权的市场摊位才具备投资 价值。 随着市民投资意识的增强,专业市场特殊的投资魅力正吸引着普 通个体投资者,专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业 市场成为继住宅投资后,普通消费者投资的新热点。 1997 年至 2002 年,我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为 7% ,其中 2000 年商铺销售增幅近40% ,2002 年为 30% 。这充分表明, 从解决居住逐步过度到发展经济的阶段,房地产业越来越向商业、第 三产业倾斜,商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。 相对于其他一些城市,作为区域中心城市的* 目前的商业项目在 数量上和人均拥有量还不高。因此,商业地产总体上空缺创造了更
12、多 的发展空间,随着 * 整体投资环境的大幅度改善,将会有更多的投资 者进入 * 的商业地产市场,这无疑是一个较大的“利好”。 2.2.3 仓储、停车场需求预测 专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一般零售业,单次销 9 售产品的数量和体积也远远大于一般零售业,因此,专业市场对于仓 库及停车场的要求非常高。这一点,从目前 * 的库房出租率就可以明 显看出。 2.4 价格预测 2.4.1 住宅市场价格预测 2003年, 从销售价格看,低价位商品住宅仍唱主角, 平均售价 3000 元/ 平方米以下的占全年商品住宅销售的72.2%, 平均售价在 3000 4000 元/ 平方米的占 19.2%,
13、而平均售价在5000 元/ 平方米以上的仅占 2.6%。 由数据可知, * 房地产市场仍将以小户型为主要销售方向,总价 在 30 万元左右的住宅是市场的热销价格。 2.4.2 商铺市场价格预测 由于目前 * 的专业市场大部分以出租为主,市场上可以进行比较 的同类项目很少,而经营品种不同的专业市场,由于对经营面积、经 营环境的要求以及经营利润的不同,承受租金的能力差别很大,无法 进行比较。因此, 对本项目的销售价格预测是建立在目前* 和中国 * 批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定 的。 经过调查,目前 * 和中国 * 批发市场内一层净营业面积年租金 大 约 在3000-4
14、500元 / 平 方 米 , 二 层 净 营 业 面 积 年 租 金 大 约 在 2000-2500 元/ 平方米,三层净营业面积年租金大约在1000-1500 元/ 平方米,库房净面积年租金大约在240 元/ 平方米。 如果市场利用率达 10 到 60% ,考虑一次收取10 年租金,让经营者使用15 年的方法回避投 资风险,或如果市场面积利用率达到60% ,考虑以 10 年租金,作为计 算售价的依据(即投资者的投资回保率为10% ) ,则可得到以建筑面积 计算的销售单价为一层18000-27000 元/ 平方米,二层12000-15000 元/ 平方米,三层6000-9000 元/ 平方米。
15、 表 1 *市相关楼盘销售价格情况汇总表 (2004 年 3、4 月份)单位:元 / 平方米 序 号 楼盘名称房屋 类型 区位地段价格备注 1 * 机电城 其中:商铺( 8M*17M )一至三层 一层摊位 二层摊位 三层摊位 四层摊位 五层仓库 六层仓库 七层以上住宅 负一层停车场 商住楼和平区民 主 路13500 15000 13000 10000 4100 4200 3300 起 均价 价格未定 +50 元/ 层 收费经营 2 * 温州机电名品商城 其中:商铺( 8M*17M )一至三层 四层以上住宅 商住楼和平区文 化 路 12000 3800 起 均价 3 冠芳园住宅区和平区文 化 路
16、 4580 起售罄 4 中润国际综合楼和平区三 好 11 其中:住宅 公寓 写字间 街 3860 4580 4240 5 文澜尊邸住宅和平区文 化 路 4100 2.4.3 仓储、停车场价格预测 本项目的地下停车场计划停放各类车辆约300 辆。其中 200 个停 车位用于市场经营,收费采用专人管理、按次收费5-10 元/ 次。如果 市场停车场利用率达到80% ,每天周转 5 次,则每天的收费约为4000 8000 元,一年收入约146292 万元。另外100 个停车位用于 住宅业主,按500元/ 月出租,每年收入60 万元。两个停车场合计年 收入约为 200350 万元。如果按照目前* 市地下
17、车库每间10 15 万元的售价,收入将会更为可观。 综合上述因素, * 公司改造项目预测商铺设计为一、二层连体, 平均销售价格为建筑面积1200020000 元/ 平方米,一层摊位平均 销售价格为建筑面积15000 元/ 平方米,二层摊位平均销售价格为建筑 面积 12000 元/ 平方米,三层摊位平均销售价格为建筑面积10000 元/ 平方米, 四、五、六层库房平均销售价格为建筑面积4000 元/ 平方米, 住宅平均销售价格为建筑面积3500 元/ 平方米,车库平均销售价格为 10 万元 / 车位,车位的临时停车费为每次5 元。 2.6 竞争力分析 由于* 市的核心城区是和平区和沈河区。在这两
18、个区内,城市交 通网络、市政配套、生活配套形成早,房地产开发起步早,土地资源 12 日趋减少。人口密度大,商业设施密集,商业地产项目逐渐增加,正 超着商业核心区发展。土地资源减少,人气越来越旺,商业物业越来 越集中,最终导致和平区和沈河区寸土寸金。相对较高的土地成本最 终在产品价格上得到体现。据 2004 年* 第七届房交会数据了解到,今 年* 市住宅楼盘均价为:沈河区3753 元/ 平方米;和平区3537 元/ 平 方米;大东区 3026 元/ 平方米;皇姑区2805 元/ 平方米;铁西区2773 元/ 平方米; 东陵区 2749 元/ 平方米; 于洪区 2548 元/ 平方米; 浑南新 区
19、 2525 元/ 平方米;苏家屯1705 元/ 平方米。 本项目坐落的和平区, 是* 经济发展的枢纽区域, 包括北市商圈、 太原街商圈、三好街商圈和市政府商务区,是* 商务活动、商业讯息 密集的中心区域。由于该区域居住人口多,建筑密度高,各种配套设 施完善,交通便利,在消费者心目中是理想住宅的首选。 另外,在振兴东北经济的国家宏观经济政策的引导下,* 市生产 资料和生活资料以及工业类的专业市场将迅速崛起,而能够拥有固定 市场资源的专业市场将得到成功的保障。因为专业市场投资首先应注 重专业市场的商业氛围,先有市后有场是市场成功的普遍原则,对于 新兴专业市场则要看是否具有建立市场的商业契机。其次,
20、专业市场 的辐射能力也很重要, 专业市场规模大小和经营商品的类型没有关系, 往往和市场所处地域的市场支撑能力、传统、辐射能力等因素密不可 分。第三,市场运营水平、交通仓储能力、政府是否支持、是否具有 超前性、是否具有良好的广告效应及十足的人气等都是专业市场投资 时应该注意的问题。而本项目现有的市场和旺盛的人气,本身就决定 13 了投资本醒目的竞争力是很强的。 3 投资资源分析与评价 14 3.1* 市社会经济综合发展实力评价 * 市是辽宁省的省会, 东北地区的经济、 文化、交通和商贸中心, 中国的工业重镇和历史文化名城。 * 市是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经 济圈的中心,
21、具有重要的战略地位。以* 市为中心、半径150 公里的 范围内,集中了以基础工业和加工工业为主的8 大城市,构成了资源 丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 * 市拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和 全国最高等级的“一环五射”高速公路网。 为加快东北乃至全国的发展,中央提出了 “振兴东北老工业基地” 的战略部署,这是在我国沿海地区经济发展的基础上,实行东西互动 的重大举措。 振兴东北老工业基地的政策将使东北成为继珠江三角洲、长江三 角洲、京津唐三大经济区之后“中国经济增长第四极” 。作为中国经济 增长第四极核心城市的* ,正在着手实施“大* ”战略,与鞍山、抚
22、顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“* 经济区”。大中城 市集聚,类型齐全,联系紧密,是建立* 经济区的内在优势;区位优 势明显,交通便利,基础设施完备,是构建* 经济区的基础优势;科 技发达,人才众多,是* 经济区的长久优势;产业发达,结构齐全, 工业实力雄厚,更是* 经济区得以持续发展的独特优势。 未来的 * 将成为东北地区的消费中心、产业中心、商贸中心、交 通中心、物流中心、配送中心、服务中心、人居中心和旅游中心。 15 * 当选为 2004CCTV 最具经济活力城市, 组委会对 * 荣获“中国最 具经济活力城市”称号的评价是:70 年现代工业文明的洗礼,成就了 共和国装备部的美
23、誉,虽然几千根烟囱的轰然倒塌,让共和国的工业 长子经历阵痛,虽然几十万产业工人的艰难转型,让国企的发源地感 受到改革的道远和任重,但是,这一座从来就不缺少实力的城市,正 在以激情回应振兴,装备中国! 3.2 项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件 目前* 股份公司的主要业务为提供经营场地,由业户经营* 和 * 机电产品, 收取服务费用。 * 股份公司完成改制后, 将采取有力措 施进一步繁荣 * 市场和 * 机电产品市场,并进一步开展科研开发、物 流服务和国际贸易等业务。 有关资料表明,目前我国大中城市年人均* 消费水平已达100 元 左右, * 市目前人口已达720 万人,按平均水平计
24、算,本地人口对* 的年消费需求可达7 亿元以上。 由于* 是东北地区的政治、 文化中心, 有大量的国家机关、科研机构和大专院校汇聚* ,考虑到这些因素, 预计 * 本地的 * 市场容量每年将达到10 亿元以上。辽宁中部是我国大 中城市集中的地区之一,在* 周围聚集着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、 铁岭、盘锦和营口等城市,由于* 中心城市的辐射作用,这些周边城 市的 * 有很大比例是由 * 批发转运过去的。 从区位、 规模等方面看, 在* 都占有较大优势, 以* 本地消费为依托, 发 展面向东北及内蒙东部地区的* 批发业务是有前景的。从目前的经营 情况看, 的场地已经全部得到利用,而且保持 较大的客流
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- 2004 沈阳 项目 改造 可行性研究 报告 1.3
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