HZbp广场可行性研究报告.pdf
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1、1 HZBP 广场可行性研究报告( 原件 ) 本项研究为规范的可行性研究,主要任务是论证 * 广场投资的必要性、 可能 性、有效性和合理性。 按照国家有关规范, 可行性研究包括机会研究、初步可行 性研究和最终可行性研究, 根据本项目特点, 我们合三为一, 从技术及经济角度, 对本项目进行规范的可行性研究,本项研究的原则是: 项目有关经济技术和综合建筑面积指标,是按照本项目有关报建资料以 及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各 类房地产开发市场的成交数据则主要来源于HZ市国土房管局;建安工程造价的 构成依据,既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算,同时与H
2、Z市 建设委员会公布的HZ市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工 程造价的资料作为对比。 总投资测算一览表, 系按整个开发项目完全由HZ市* 房地产开发有限公 司全资兴建的方案, 拟分为三组采取滚动的开发形式;本项目各类物业的测定价 格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得,并经过归纳和 整理,其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可 行性研究报告的表述形式,结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分, 按照目前 HZ市各类房地产开发物业的 投资经验以及本项目的实际数据,经过科学测算获得, 务求能够符合此类报告的 规范要
3、求、计算模式以及测算要求。 第一章 HZ 市社会经济发展概况 11HZ市经济社会发展概况 HZ 市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、 香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市。HZ 市地处低纬度, 北回归线横贯全市,雨量充沛,阳光充足,气候温和,属南亚热带季风气候区。 HZ市是广东省的一座历史文化名城,素有“粤东重镇”, “岭南名郡”之誉。 改革开放以前, HZ市经济基础相当薄弱, 直到 1979年,全市国内生产总值6.76 2 亿元,工农业总产值6.66 亿元,其中工业产值仅为2.67 亿元。改革开发以后, 特别是 1988 年地改市之后,全市经济社会进入
4、了迅速发展、充满生机活力的时 期。 20 多年来, HZ市国民经济持续快速发展,经济实力大大增强,社会和经济 面貌都发生了巨大的变化。HZ 已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的 投资热土,从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 2002年,全市实现国内生产总值525.2 亿元,比 1990年增长 8.1 倍,12 年翻了 三番多,年均增长 20.2%。2003 年行政区划调整后, HZ市现辖惠城区、惠阳区、 惠东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其他县区都属于珠三角地区。全市总面 积 11158 平方公里, 城镇建成区面积 94 平方公里。 按 HZ市统计年鉴口径, 2
5、002 年底,HZ市总人口为 333.72 万,其中户籍人口(常住人口)283.02 万人,外来 人口(暂住人口) 50.7 万人。全市现有 78 个乡镇, 10 个街道办事处, 1066 个 行政村,并设有两个国家级开发区: 大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业 区。 HZ 市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积1410.2 平方公里,总人口 91.78 万;惠阳区土地总面积1262.1 平方公里,总人口 50.77 万。 12HZ市经济社会发展历程与特点 纵观 HZ市近二十几年的社会经济发展历程,可以划分为三个阶段:第一阶 段是改革开发后到1988 年,第二个阶段是19891993 年,
6、第三个阶段是1994 年到现在。第一阶段, 1978 年到 1988 年是 HZ市经济发展的积累阶段,这个时 期的代表性事件是中国开始实行改革开放,香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角 转移。 HZ市的经济发展比之改革开放前发展要快得多,GDP 年均增长 10.4%,1988 年达到 33.04 亿元;人口年均增长 1.3%,1988 年达到 218.06 万人;城镇建成区 面积年均增长 4.6%, 1988 年达到 27.75 平方公里; 地方财政收入年均增长14.3%, 1988年达到 2.08 亿元;工业生产总值年均增长21.8%,1988 年达到 20.7%亿元; 人均 GDP 年均增长
7、8.5%,1988 年达到 1526元;三次产业比重从1978年的一产 独大发展到 1988 年退居第二的位臵,但该阶段第二产业的比重始终最小,HZ市 3 还没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间,HZ 市实际利用外资和外贸出 口也开始大幅增加,但由于基数太小,HZ市经济并没有出现质的飞跃。 19891993年是 HZ市经济从起步进入快速发展的阶段,经济社会各项指标都经 历了前所未有的大发展,GDP年均增长 30.5%,地方财政收入年均增长40.8%, 实际利用外资年均增长61% ,城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年 均增长 37.7%,人均 GDP 年均增长 27.2%。从
8、1989 年到 1993 年,HZ市工业生产 年均递增 57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位,1993 年占 GDP 的 47.8%,第 一产业迅速下降,1993 年占 GDP 的 17.5%, 成功实现了从农业市向工业市的转变。 该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮,当时的HZ是房地产投 机狂潮最集中的地区之一,迅速蜂拥而来的投机资金一度使HZ市经济发展达到 辉煌的顶峰,同时也托起HZ市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另 一个代表性事件是熊猫汽车城项目在HZ进行谈判的启动和终止。 这些事件对 HZ 的经济社会发展产生了极大的影响,随着房地产泡沫的彻底破灭, 熊猫汽车城
9、项 目的搁浅, HZ市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 1994年至今,是 HZ市经济发展重归理性的阶段,在这一阶段, HZ市一边化 解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用,一边进行经济结构调整, 使国民经 济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间,国内生产总值年均增长18.3%, 地方财政收入年均增长13.6%,实际利用外资年均增长6.7%,外贸出口总额年均 增长 16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均 GDP 年均增长 14.5%。这一阶 段的代表性事件是中海BP南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间,大 亚湾区的石化产业将投入1000 到 1500 亿元的建设资金, 巨大的
10、产业集聚效应将 为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑,也将为整个HZ市的跨越式 发展提供契机。 13HZ市的区位条件 HZ 市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州 等珠三角发达城市和国际大都市香港。HZ市区西距广州市153 公里,东距汕头 市 320 公里,南与深圳市相隔 80 公里,HZ市南部的澳头港到香港中环码头仅47 海里。 4 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素,其毗邻香港的优越区位条 件便是其中最重要的因素。 改革开放以前, 珠三角西岸的发展快于东岸,改革开 放后,由于东岸接近香港,近水楼台的优势突现,到2000 年,深圳和东莞的人 口和国内生
11、产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区 位条件,东部地区与香港的连通性较高,这一差异使香港公司和在香港的外国公 司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济的发展提 供动力,使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算, 在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本 上成反比,珠三角城市与香港的距离每减少1% ,制造业外资企业单位数量便增 加 0.58%至 0.61%,制造业外资投入金额增加0.4%至 0.6%,服务业外资企业单位 数量增加 0.34%至 0.37%,服务业外资投入的金额就增加0.2%到 0.7%。 进入新的世纪, HZ的区位
12、条件将的重大的改变。CEPA 的签署与实施,在未 来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强,香港的国际融资能力和高端服务 业将大大促进珠三角的全面发展。HZ 作为珠三角城市重要的一员,通过基础设 施建设改善与香港交通的便捷性,进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势, 使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移,与香港进行更深层次的 合作方面,有更大的作为。 14 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海BP南海石化项目, 首期投资 43 亿美元,是国内目前最大 的中外合资项目,由英荷BP公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经 营。项目采用世界先进的石油化工技术,年产80
13、万吨乙烯,进而衍生出230 多 万吨高质量的化工产品, 年销售值达 17 亿美元,对下游产品的拉动效应为1:50 。 该项目已于 2002 年 11 月奠基,目前正在进行80 万吨乙烯裂解装臵建设,预计 到 2005 年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔,石化产品在中国还 有很大的发展空间, HZ 正积极抓住这次机会,争取吸引更多配套的下游石化产 业落户 HZ ,使 HZ成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区,陆域面积273.68 平方公里, 5 海域面积 488 平方公里,海岸线52 公里,自然条件得天独厚,拥有全面开发吞
14、吐能力超过亿吨天然深水良港,土地资源、 淡水资源和旅游资源也十分丰富。初 步形成了比较完善的道路、 供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,具有发展 临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:BP 公司是全球500 强跨国公司之一,拥有先进的管理和技术设备,在世界石化市场占据重要地位。 BP 公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚,进而构成完整的石 化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了一定的产业规 模,随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区,大亚湾汽车装备业的发展前景十 分可观,特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备
15、业的出口基 地。如果从更大范围来看大亚湾,其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛,土地面积740平方公里,超过新加坡的土地面积, 正处于尚待开发状态, 具有发展多个大型工业项目的条件,正受到外来投资商的 高度关注。 15HZ市在珠三角的地位和作用 目前, HZ 是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽,是珠三角电子信息产业 生产基地之一, 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改 市划区,拓展了 HZ中心城区的发展空间, 从地理位臵上实现了HZ从沿江城市向 沿海城市的转变。正在建设中的中海BP南海石化项目将给HZ市经济发展增添一 台强有力的发动机, 推动 HZ工业化进程, 拉长
16、产业链, 使 HZ成为珠三角乃至华 南地区的重要化工基地,改变HZ在珠三角的分工地位,进而带动珠三角东翼边 缘的工业化起飞,为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时,石化产业区的开发使HZ产业空间向沿海推移, 带动城市空间向沿海发展, 推动 HZ市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联 系,对旅游资源的开发利用,对生态环境的加强保护和建设,HZ 市未来将成为 珠三角重要休闲旅游基地,成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章 项目概括 6 21 研究基础 用地单位: HZ市* 房地产开发有限公司 发 展 商:HZ市* 房地产开发有限公司 用地性质:商住楼(
17、高尚住宅) 项目名称: * 广场 用地位臵: HZ市江北 27号小区 用地现状:已开发40% 211 可行性研究分析的基本依据 1国土证:惠府国用( 2003)字第 13020100077号 惠府国用( 2003)字第 13020100012号 惠府国用( 2003)字第 13020100013号 惠府国用( 2003)字第 13020100076号 2建设用地规划许可证: HZ市规字第 337 号(一期) 3商品房预售许可证: HZ房预许( 2002)42 号(一期) 212 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积49552.6 平方米,已开发40% 。 本项目经济技术指标和有关参数:
18、 总用地面积: 49552.6 平方米 总建筑面积: 250000平方米 公共占地: 10535平方米 园林占地: 18500平方米 销售收入: 56167万元 开发总投资: 41504万元;其中: 1土地开发费: 4000万元; 2 土建、建安设计工程费:28752 万元; 3 应缴各种税费: 2500万元; 4 营业税: 2000万元; 7 5 各类配套工程费: 532 万元; 6 供水增容费: 120万元; 7 报建手续费: 600万元; 8 不可预见费: 500万元; 9 投资利息: 2000万元; 10 其他费用: 500万元。 22 研究过程 221 研究目的 项目可行性研究是项目
19、立项的依据,亦是项目开发成功的基础, 通过系统的 研究,可依据 HZ房地产市场的特征决定市场定位,可依据技术经济评估,了解 项目运行的投资收益及回收期,尤其是测算项目实际的开发成本,以作为后期市 场营销计划决策的主要依据。事实上,可行性研究已形成清晰的目的,本项研究 亦不例外,目的在于对 * 广场投资开发提供可行性决策依据。 222 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面,尤其是对市场需求预测和成本测算 十分专业, 因此,要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初 步投资可行性研究的既定目标,HZ 市* 房地产开发有限公司专门成立由市场研 究人员、营销策划人员、 房地产估价人
20、员、 工程技术人员、 城市及小区规划研究 人员、资深建筑师、 投资预算人员、 财务分析人员等组成的顾问小组,通过搜集 大量相关的市场资料及城市规划资料,结合项目自身特点, 对项目开发的可行性 进行了系统和深入的探讨,并对项目的营销策划进行初步探讨。 223 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛,因此,本项研究的内容亦较为复杂,总体 上来看,我们依据预期收益和成本两条主线,将内容分为五大部分, 即研究原则, 市场研究,项目评估,投资分析和基本结论,个中涉及的主要分支内容包括: a、全面收集项目周边的大量市场资料,籍此分析各种对项目前景有决定性 8 影响的市场因素; b 、从城市规划的角度对本项
21、目进行评价; c 、运用房地产价格评估的方法,测定项目各类开发物业市场售价; d、综合市场需求及资深建筑师意见,对项目住宅小区规划作出评价; e、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度; f 、结合实际情况对项目的投资进行财务分析,计算项目的可能收益, 分析 影响收益的重要因素; g、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划; h 、综合各类分析,对项目的开发可行性作出判断。 224 研究方法 为达成研究目的, 我们在研究方法选择上依据 “针对问题, 简单明晰, 切实 可行”的原则选择了三种主要方法:一是抽样调查和典型调查。主要针对需求, 在 HZ市内以中高收入家庭为抽样框,采用分级
22、多层原则访问500 个家庭,并在 此基础上召开座谈会, 同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。 邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三 是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。 23 项目背景 “* 广场”位于 HZ市江北 27 号小区,为新城区的心脏地带,西临广汕 公路和全市的金融、 商业中心, 新行政区及全市体育文化中心,北通 HZ火车站, 交通十分便利, 项目所处地区是HZ市走向二十一世纪, 形成大 HZ城市的关键城 区,也是 HZ近年城市开发建设的重点地区,是江北新城的核心地带。拥有丰富 的经济资源及人文资源,* 、经
23、济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。 231 发展商简介 HZ市* 房地产开发有限公司成立于2002 年 12 月,前身为 HZ市* 经济贸易 发展公司。 该公司以房地产开发经营为其主营业务,是集土地、 房屋开发和房屋 经营服务为一体的综合性开发企业。经过多年奋斗,该公司以全新的运行机制, 灵活的经营方式,大胆改革、务实创新、积极拓展,现已发展成为实力雄厚、信 9 誉良好、业绩卓越的大型房地产开发公司。 232 项目概括 “* 广场”是由 HZ市* 房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目,它所处的 HZ市江北 27 号小区是 HZ市新城区的核心地带。总体规划充分体现“人文社区” 概念,着眼长远利
24、益,以人为本,以客为尊,充分利用现有资源,提供高品质的 社区生活服务配套设施,面向客户群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。 233 项目总体布局 * 广场总占地面积约 49552.6 平方米,东面中心区位以21M宽小区道路为 界是拟建公园, 南面设一形象入口; 西面是 64M宽的广汕一级公路, 道路另一侧 为 HZ新城繁华区。小区设主入口(形象入口)一个,在现首期工程旁;次要出 入口三个。为体现“人文社区”概念,创造山水相间的园林式住宅区,小区东部 小山脉将整体保留,在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系, 水体沿岸为步行及人造景点。 234 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路
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