中国地产主流开发模式之一——社区商业.pdf
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1、规划布局:解决社区商业布局过于集中,忽略集中商业与发散商业兼容的问题 建筑形式:强化功能组合与协调,使社区商业的组合贴近生活方式 运营管理:有效规避风险,保证开发商和商家的利润 业态组合:解决业态种类出现结构性招商等问题,满足社区居民多元化需求 被利用为住宅销售重型武器 案例: 万科城社区商业海上海商业街丽江花园社区商业 星河湾社区商业华宁花园商业街 中国房地产主流开发模式之一 社区商业 第一节 社区商业市场分析 7上卷 商业地产 第一节 社区商业市场分析 如果说市场是社区商业的孵化器,那么利润无疑是社区商业发 展最直接的推动力。一个普遍的规律是,当改变沿街零散无序的 布局而使之集购物、休闲、
2、服务等众多功能于一身时,社区商业 就显露出可观的盈利前景。 一 关于社区商业 、社区商业缘起和发展 社区商业的诞生和发展总是伴随着住宅小区的兴起和发展。 年,法国社会学家卡?滕尼斯首先提出“ ”概念,并运用于社会学领域。 年费孝通先生对应创制了“社区”,其基本含义是指:一定区域内有特定生活方式并且具有 成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义上讲,社区有个要素构成:地 域 、 人 口 、 区 位 、 结 构 和 社 会 心 理 。 在 我 国 , 城 市 社 区 大 体 相 当 于 街 道 的 地 理 辖 区 范 围 。 当社区逐步形成后,人们必然产生日常生活的消费,于是市级
3、商业中心的萌芽诞生并发展,形 成原始的广义的社区商业。 上世纪 年代末 年代初,国内城市不断发展,区域范围不断扩大,市级商业中心已经距 离一些新兴的居住社区越来越远,于是一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅 改 造 的 底 商 ( 俗称“家 带 店 ” )应 运 而 生 , 这些“家 带 店 ” 的档次都较低。随着数量的不断增加,狭义上的社区商业 初 步 形 成 。 到了 世纪末期,国内的社区商业得到了迅猛发展, 尤其是进入新世纪后的几年,伴随着全国范围内房地产市场 上掀起的住宅郊区化的热潮,社区商业已经完全成型并表现 伴随着全国范围内房地产市场上 掀起的住宅郊区化的热潮,社区
4、 商业已经完全成型并表现出相当 的成熟。 第 章 社区商业 8 第一节 社区商业市场分析 9上卷 商业地产 商铺投资总额低、风险小,是中小型投资者的理想选择,其中,位于大型成熟小区内的商铺更是 有长线投资的价值。近年来,社区尤其是成熟社区的商铺无论售价还是租金,都翻了几番。 随着社区业主对居住小区配套商业的依靠和要求愈来愈高,社区商铺积聚了一大批长期稳定的 消费群,消费市场潜力可观。但与临街商铺不同,社区商铺的消费者主要来自于小区内部,因此对整 个小区居住氛围的依赖非常强,这也就是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。 从目前一些地区的商铺的销售状况来看,有意购买商铺的普遍为社区内的业主或者是商
5、铺原本的 租客。小区商铺投资总额小、风险低,而且对于大型成熟社区而言,其投资回报率多在 以上,是 长线投资的理想选择。对业主而言,由于对小区的情形相当熟悉,了解其中的商机,也方便打理。其 中,邻街、价格又不高也是社区商铺深受欢迎的一大原因。在小区商铺中,临城市街道的商铺是一个 引人关注的投资点,消费对象除了社区内的固定客户群以外,还可以面对小区外的城市居民,这些临 街铺位,依靠交通的独特优势,已成为投资者追捧的“香饽饽”。 二 社区商业的内涵 社区商业从来没有像今天这样引起房地产开发商如此 大的兴趣和投资者的关注。如何最优化开发建设社区商 业已经成为房地产开发商目前乃至将来的一门必修课。 、社
6、区商业的概念 社区商业是指区别于城市区域中心商业、 、大型购物中心、主题商业步行街 等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 社区商业具有相当强的地域性,是以项目所在的居住区为载体,以便民、利民为宗旨,以提 高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 本文主要探讨适合我国目前房地产业现状的狭义上的社区商业。 如何最优化开发建设社区商业已经成 为房地产开发商目前乃至将来的一门 必 修 课 。 服务于拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费,主要表现形态为“邻里中心” 满足单个居住小区内的居民消费,虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小
7、 区, 可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有,这类社区商业仍然属于狭义上的社区 商业 定义内容 广义 狭义 社区商业概念分析 第 章 社区商业 10 从服务对象来分,社区商业可以分为 服务小区内部居民的内向服务型与服务 小区内部及周边居民的外向型两种;从 开发商开发目的来分,社区商业可以分 为以促进楼盘销售的道具型与以长久经 营来获利的持续功能型两种。 第一节 社区商业市场分析 11上卷 商业地产 按照开发目的区分 、社区商业的主要表现形式 以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局 不同,社区商业主要表现为以下三种形式: 值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来,有相当
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- 中国地产 主流 开发 模式 之一 社区 商业
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