常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析.pdf
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1、. . 常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析 一、营业税“差额扣除”有限制 城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼, 按每月 50 万元支付租金,然后装修分割成不同大小的面积 租给不同的商户,每月共收取80 万元租金。因该公司会计 错误地认为其营业收入为与物业管理有关的全部收入减去 房屋租金的价款后的余额为营业收入,按照30 万元作为营 业计税依据缴纳了营业税。税务人员在得知情况后及时告知 其关于物业公司差额纳税的规定,并要求其就该项业务补缴 营业税。 税务人员解释,根据财政部国家税务总局关于营业税 若干政策问题的通知(财税 200316 号)第三条第十九项 的规定,从事物业管理的单
2、位,以与物业管理有关的全部收 入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、 电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。税务人员指 出,这里的代收水、 电、燃气、房屋租金行为是指统一收取, 统一支付给收费单位的一种代收代缴行为,实际上属于营业 税“服务业”税目中的“代理”业务,不计征营业税,仅就 其从中收取的手续费征收营业税,因此,该项代收费用可以 按实际发生额从取得的总收入中扣除。而案例中该物业公司 从开发商手中承租房产,再转租给其他商户, 属于营业税“服 . . 务业”科目中的“租赁”业务,应按照“租赁业”税目全额 计征营业税。通过税务人员的辅导,该物业公司最后补缴了 营业税及其附加
3、共计28000 元。 税务人员提醒纳税人,物业管理单位不是所有的业务收 入都可以差额纳税,应区分不同种类业务收入,按营业税相 应适用税目税率计算缴纳营业税。 二、 “服务外包”应全额缴税 近日,南京某家大型物业服务企业的财务人员李小姐到 地税机关咨询税收政策,原来该企业由于负责的物业小区较 多,现有工作人员无法满足物业服务的人员需要,准备将部 分小区的保洁卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成, 并从收取的物业管理费中支付部分款项给其他专业保洁公 司。那么物业公司能否按照扣除这一费用后的余额差额缴纳 营业税呢 ? 税务机关解释说:根据财政部、国家税务总局关于营 业税若干政策问题的通知( 财税
4、200316 号) 第三条第十 九项的规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全 部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的 水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 因此,物业服务企业外包保洁业务,由于不属于上述文 件规定的扣除项目,应当按照取得的物业费收入全额缴纳营 业税,不得扣除支付给其他保洁公司的费用。 . . 三、缴纳社保才能减免税 南京某物业公司近期新招募了一些退伍士兵做高档住 宅区的保安,根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业 的优惠政策,企业吸纳的退役士兵,按规定缴纳社保、到税 务局办理相关备案手续后可享受税收减免。该公司涉及职工 缴纳基本医疗保险和基本养
5、老保险,这两块保险缴费标准到 底怎么算,又有什么区别呢?小李来到辖区地税机关咨询最 新的社保费缴费政策,税政法规科的小陈热情接待了他,并 详细地介绍了目前社会保险费的相关政策。 税务人员解释: “基本养老保险根据宁政发2009193 号南京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见,市 本级用人单位缴费比例从2011 年 1 月 1 日起调整为20% , 根 据江苏省人民政府令第36 号江苏省企业职工基本养老保 险规定,参保人员按照本人缴费工资的8% 缴费,由用人单 位代扣代缴。而基本医疗保险与基本养老保险相似但费率有 所差别,单位缴费比例为9% ,职工个人缴费比例为2%.所以 对于小李所在的物业
6、公司,在计算基本养老保险和医疗保险 时要注意区分。 ”小李听完豁然开朗, “过去一直没弄明白社 保费的数字是怎么算出来的,这下全明白了,我们将按照规 定足额缴纳社保费,并办理税收减免手续。” 四、装税控机可抵免税款 南京某楼盘近期为小区广大业主办理了交房手续,房地 . . 产开发公司的会计老王来到地税窗口购买地税机打发票,为 向小区业主收取物业费做准备,窗口工作人员很快办理完成 并将发票递给老王,老王疑惑地问工作人员是不是忘记收钱 了?工作人员微笑着向他做了解释。 “根据关于发布取消和免征部分行政事业性收费的通 知 ( 财综 201297 号) 的规定,自2013 年 1 月 1 日起, 税务
7、免征发票工本费( 包括普通发票工本费和增值税专用发 票工本费 ) ,因此,你们购买发票不用再像过去一样支付工 本费了。”老王听了后高兴地说, “像我们这样的大楼盘,一 个月要开上万份发票,现在不用交工本费了,可以节约大量 的成本了,看来我这个老会计也要不断关注国家好的税收政 策啊 ! ” 税务人员还特别提醒老王,目前购置税控收款机还有优 惠政策,根据江苏省地方税务局关于印发关于推广应用 网络税控收款机的实施意见的通知( 苏地税函 2012 年 309 号) 的规定,纳税人购置网络税控收款机的费用,可 以在申报缴纳税款时享受营业税全额抵免。 五、 “财政补贴”免税有讲究 近日,某物业管理公司的财
8、务人员徐先生到地税机关咨 询税收政策,该企业由于招用大量的失业人员,取得了政府 部门给予的“用工补贴” ,问地税机关“用工补贴”能否减 免企业所得税 ? . . 辖区地方税务局的税务人员结合物业企业的实际情况, 对相关税收政策进行了讲解。根据财政部、国家税务总局 关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知( 财 税 201170 号) 第一条的规定,企业从县级以上各级人民 政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性 资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计 算应纳税所得额时从收入总额中减除:( 一)企业能够提供规 定资金专项用途的资金拨付文件;( 二) 财政部门或其他拨
9、付 资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管 理要求 ;( 三) 企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进 行核算。 因此,若物业服务企业取得的“用工补贴”等财政性资 金,同时符合上述条件的,可以作为不征税收入,在计算企 业所得税应纳税所得额时从收入总额中减除; 否则,应当依 法计算缴纳企业所得税。 延伸阅读 物业管理业存在的涉税问题 第一节物业管理业税务检查情况 为了增强纳税评估工作的有效性和针对性,从2003 年 我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中,随机抽取了 50 个案例进行统计分析。在被抽取的50 个案例中,有问题 46 户,有问题率达到92% 。在检查有问题的46 户
10、中,最高 . . 查补税款 114 万元,最低查补税款3400 元,平均查补税款 15 万元。从查补税款分布看,营业税占71.32%,企业所得 税占 17.66%,个人所得税占6.57%,其他税种合计占4.45%。 由此看出,物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业 所得税上。 第二节营业税涉税问题 上一节所述查补税款中营业税占到71.32%, 下面我们进 一步对营业税涉税问题进行分析。首先,按照营业税涉税问 题发生频率,分为常见问题和特殊问题,其中常见问题占 81.41%,特殊问题占18.59%。 一、常见问题 (一)未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、
11、 “应付账款”、 “其他应付款” 、 “长期应付款” 、 “应收账款”、 “其他应收款”往来科目,不结转“营业收入”,少缴营业 税。 在这类问题中,物业管理公司将收入计入“预收账款” 造成少缴税款的占36.4%,计入“其他应付款”的占42.4%, 计入“应付账款”和“长期应付款”的占12.15%,计入“应 收账款”及“其他应收款”的占15.2%。 案例 1: 某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、 车位费、租线费、电话占线费2848702.25 元(其中 2000 年 . . 1 月至 12 月代收 2271986.25 元, 2001 年 1 月至 12 月代收 576716 元) ,计
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