混改可行性方案.pdf
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1、广投公司经营分析报告书 一、广投公司整体财务状况( 数据根据审计报告 ) 1、各项目初始投入概况 广投公司开展的业务含餐饮、 租赁及农产品种养殖产业, 各业务 板块均需较大的前期投入,初始投入概况如下: 资产投入金额备注 恺悦餐厅271,705.00 厨房设备、餐馆固定资产(桌椅、空调、电脑系 统等)及餐馆人员宿舍配套设施。 11 号楼北座公 寓 561,550.00 床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。 办公设备13,947.00 电脑、投影仪及打印机。 合计847,202.00 装修投入金额 餐厅装修502,553.97 11 号楼北座公寓装修1,287,156.59 11 号楼南座一楼办公室
2、承包488,114.32 17 亩种养殖地基础建设112,149.96 合计2,389,974.84 广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,176.84元。 2、2016 年度及 2017 年度运营概况 广投公司整体运营情况如下: 年度2017 2016 项目营业收入 餐厅收入1,386,814.36 973,489.17 宿舍转租租赁收入1,079,913.46 127,180.79 保安、保洁收入43,737.86 23,300.96 菜地转租及农产品销售收入24,441.08 - 合计2,534,906.76 1,123,970.92 项目营业成本 餐厅成本1,546,269.1
3、3 763,291.78 宿舍转租租赁成本1,106,345.51 239,387.85 保安、保洁成本5,981.00 32,137.15 菜地转租及农产品销售成本50,178.31 16,381.69 营业成本合计2,708,773.95 1,051,198.47 运营支出及其他681,189.15 1,315,061.90 净利润-855,056.34 -1,242,289.45 营业成本包括摊销及折旧,其中2016 年度摊销折旧合计26.17 万元, 2017年度摊销折旧合计59.1 万元。 2017 年的餐馆营业收入较2016 年有 42% 的增长,但整体营业成 本较高(包括采购及折
4、旧摊销) ;自从 2016年底起开始盘活民科园7 号及 8 号楼租赁业务, 广投公司大幅度开拓了收入来源,加上管理费 用的大幅减少,使得2017 年在一定程度上减少亏损。 3、2017 年底资产概况 总资产 2,658,440.26元, 总负债 3,765,468.02元 所有者权益 -1,107,027.76元 造成负资产的局面主要有两方面原因: (1) 、广投公司的原始注册资本只有100 万元,但是所开展的业 务需要较大的前期投入成本, 不得不向股东单位借款周转 (合计借款 260万元) ,导致目前大额负债的局面。 (2) 、自从 2016 年初开始经营恺悦餐馆, 由于缺乏经验及当地需 求
5、规模的限制,餐馆经营一直在亏损状态,11 号楼北座公寓房间出 租率低于 50% ,加上广投公司的管理人员薪酬,使得广投公司的累计 亏损达 210.7 万元,净资产 -110.70 万元,形成负资产的局面。 未来预期经营项目 1、中交香颂花园物业管理项目(现有) 2、香颂花园幼儿园(预增) 3、香颂花园菜市场(预增) 香颂花园物业管理项目 中 交 香 颂 花 园 物 业 经 营 项 目 类型 为 商 住 楼, 总 建 筑面 积 168807.96 平方米,其中高层住宅收费面积为122316 平米,物业管 理费为每平米 2.5 元,商业收费面积为主5986.73 平米,物业管理费 为每平米 5.5
6、 元,停车位 1117 个,每个车位收取 70 元/个的管理费, 后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏,统计现有数据及 行业现状分析出: 近三年经营状况指标预期如下 1、2019年度预计总收入约156万元;因本年度属于早期案场物 业服务,收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块,且全由地产公 司全额给付。本年度预计费用总支出:124 万元,由员工薪资和福利 构成,年度盈利约 :31 万(详见附件 1) 。 2、2020 年度预计总收入约 501 万元;本年度将进入前期物业物 服务经营将自负盈亏,人员编为49 人,收入来自业主的住宅物业、 商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:45
7、7 万元,由员 工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成,其中人工工 资占比较大。年度盈利约45万(见附件 2) 。 3、2021 年度预计总收入约 503 万元;本年度将进入常规物业服 务,人员编为49 人,收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、 及停车费。本年度预计费用总支出:457 万元,由员工薪资、福利、 设施设备维护保养、保险、税金等构成,其中人工工资占比较大。年 度盈利约 47 万(详见附件 3) 。 未来增值项目预期: 因物业服务为劳动密集型行业, 人力成本在总支出中已占很高的 额度,造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营, 传统和新思维相结合的收益项目来
8、提高经营收益: 传统服务:家政服务、传真、打印、复印 租赁服务:家居绿植租赁(商业项目) 中介服务:房屋租售 车辆服务:引入自助洗车 电子商务:引入 APP+ 加实体店模式 快递投递柜:预测4 个柜 小区广告:含电梯、道闸及小区宣传 入伙前期:引入材料供应商 场地租赁:信号发射基站 休闲娱乐:泳池对外承包 在后续常规物业服务工作中, 需打造温馨和谐的地区环境是增值 服务的重要环节, 创造环境价值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影 响力的无形资产, 当这种无形资产转移到物业之中,带来物业的经营 收益。 附表 1 中交香颂项目 2019年度经营预算 月份收入 支出 备注 薪酬福利 1 月-3 月 3
9、85,284.90 242,250.00 61,200.00 编制满员( 17 人) 4 月-5 月 166,245.14 104,500.00 26,400.00 经理 1人+保安 5人+客服 3 人+保洁 2 人(11 人) 6 月-9 月 195,252.20 114,000.00 28,800.00 经理 1人+保安 3人+客服 1 人+保洁 1 人(6 人) 小计 746,782.24 460,750.00 116,400.00 管理费( 5% ) 37,339.11 10 月-11 月 380,800.00 304,000.00 76,800.00 经理 1 人+保安 12 人+客
10、 服 7 人+保洁 10 人+电工 2 人(32 人) 12 月 249,900.00 199,500.00 50,400.00 经理 1 人+保安 12 人+客 服 7 人+保洁 20 人+电工 3 人(42 人) 小计 630,700.00 503,500.00 127,200.00 管理费( 10% ) 63,070.00 其他 40,000.00 工服(年度总费用) 年度合计 1,477,891.35 增值税及附加 85,717.70 年度合计总额5.8% 总计 1,563,609.05 1,247,850.00 运营盈亏 315,759.05 附表 2 中交香颂项目2021 年度经营
11、预算 项目费用备注 收入 高层住宅305,791.25 物业面积 122316 平米*2.5 元/ 平米管理费 商业用房32,927.02 物业面积 5986.73 平米*5.5 元/ 平米管理费 停车位78,190.00 1117 个车位 *70 元/ 车位 临时停车费 1,000.00 预估收费金额 月度合计417,908.27 年度合计5,014,899.18 支出 薪酬福利293,000.00 详见附件 1 电梯费保养17,000.00 34 台电梯 *500 元/ 台 公共设施维护保养 费用 10,000.00 电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道 养护 公共管道疏通1,000.
12、00 含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理 绿化养护费用800.00 绿化物资、化肥、小苗木采购 社区活动经费3,000.00 组织每年不少于二次社区活动 办公费用5,000.00 办公室水电、易损易耗、关系维护 物业公众责任保险 费 4,200.00 累计赔偿限额为200 万元。 费率在 0.8 -2.5 之间。保费 =累计赔偿限额 *费率。 消防维保费23,160.00 18 层 x2x12x30=12960 元 33层 x2x5x30=9900 元 外围地下室预计10 个 x30=300 元 支出合计357,160.00 增值税及附加23,402.86 综合税率 5.6% 月度合计380
13、,562.86 年度合计4,566,754.35 年度盈(亏)448,144.83 附表 3 中交香颂项目2021 年度经营预算 项目费用备注 收入 高层住宅305,791.25 物业面积 122316 平米 *2.5 元/ 平米管理费 商业用房32,927.02 物业面积 5986.73 平米 *5.5 元/ 平米管理费 停车位78,190.00 1117 个车位 *70 元/ 车位 临时停车费3,000.00 预估收费金额 月度合计419,908.27 年度合计5,038,899.18 支出 薪酬福利293,000.00 详见附件 1 电梯维护17,000.00 34 台电梯 *500 元
14、/ 台 公共设施维护10,000.00 电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道 养护 公共管道疏通1,000.00 含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理 绿化养护费用800.00 绿化物资、化肥、小苗木采购 社区活动经费3,000.00 组织每年不少于二次社区活动 办公费用5,000.00 办公室水电、易损易耗、关系维护 物业公众责任保险费4,200.00 累计赔偿限额为200 万元。费率在0.8 -2.5 之间。保费 =累计赔偿限额 *费率。 消防维保费23,160.00 18 层 x2x12x30=12960 元 33层 x2x5x30=9900 元 外围地下室预计10 个 x30=30
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