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1、济南市长清区政府投融资管理中心 滨河片区改造土地熟化 项 目 建 议 书 编制日期:二 00 八年十一月十九日 滨河片区改造土地熟化项目建议书 I 目录 一、项目申报单位概述 1 1、申报单位名称 1 2、申报单位概述 1 二、项目概述 . 2 1、项目名称 2 2、建设地点 2 3、项目建设背景 2 4、项目建设的必要性 3 5、项目建设设计原则、建设指标 4 6、出让年限 6 7、主要的建设技术经济指标 6 三、投资规模 . 7 1、投资估算编制依据 7 2、总投资额 7 3、投资估算汇总表 8 四、资金筹划方案 9 滨河片区改造土地熟化项目建议书 1 一、项目申报单位概述 1、申报单位名
2、称 济南市长清区政府投融资管理中心 2、申报单位概述 为加强政府投融资管理,健全政府投融资监管运行机制,提高 资金使用效益,防范财政风险,坚持科学的发展观,积极的落实建 设和谐社会的宗旨,本着以人为本的的精神。根据市政府关于政 府投融资管理体制改革的意见 (济政发 200516 号)及我区有关文 件、会议精神,确定组建济南市长清区政府投融资管理中心,长清 区政府投融资管理中心在长清区经济开发投资公司基础上组建,为 全额预算管理正局级事业单位,由长清区财政局管理。 贯彻执行国家、 省、市关于政府投融资和国有资产管理的方针、 政策和法律、法规、规章;参与区政府投融资政策的调研工作;根 据我区国民经
3、济和社会发展规划,编制我区年度政府投融资计划。 按照批准的政府投融资平衡计划,管理政府项目的投融资业务; 为政府确定的承担投资、建设、管理和经营任务的单位统一对外融 资、归还借款;根据批准的融资方案选择金融机构进行融资,及时 拨付资金并监督运行。 负责制定并实施利用政府信用取得建设性资金的管理办法,实 行统借统还;负责归集不同渠道的还款来源,建立稳定的还款机制 滨河片区改造土地熟化项目建议书 2 和风险补偿机制,确定政府信誉。 从事政府授权范围内的国有资产运营,承担保值增值责任,行 使国有资产出资人收益权。 负责组织政府承建重大投融资项目的经济预测分析和效益评 价。 承办区委、区政府及主管部门
4、交办的其他事项。 二、项目概述 1、项目名称 长清滨河片区改造土地熟化项目 2、建设地点 长清区滨河片区改造项目地处济南经济开发区、大学园区、长 清城区三区结合点中心地带,是进入长清城区的北大门。紧邻江北 最大的湿地公园北大沙河滨河公园。济南市城市主干道经十西路 穿区而过。 项目一期范围为:南至玉符街,北至湄湖街、北大沙河景观带, 西至峰山路,东至莲台山路。 3、项目建设背景 济南市组为山东省的省会,是全省的政治、金融、科教、文化、 交通、物流、经济中心。改革开放以来济南市的经济建设和社会发 滨河片区改造土地熟化项目建议书 3 展取得了巨大的发展,对外经济文化合作与交流日趋活跃,综合实 力日益
5、增强。随着经济的发展,特别是十一届全运会在济南召开, 给济南的城市建设带来了千载难逢的机遇。 为响应省委、省政府的号召,济南市加大城市环境综合整治力 度。市委、市政府将棚户区改造列为迎接全运会举办的重要内容。 改善城市环境,确保用三年的时间基本完成连片棚户区好旧城改造 任务。我区由于城市改造、经十西路的扩宽进行部分拆迁,城市原 貌被破坏,严重影响了城市形象。为了提升城市形象,改善居民生 活环境,提高城市综合服务功能,拟对长清区滨河片区进行拆迁改 造。 长清滨河片区改造土地熟化项目位于济南经济开发区、大学园 区、长清城区三区结合点中心地带,滨河片区原为长清城区厂矿企 业区,片区内既有各类企事业单
6、位办公、车间等设施,还有普通民 用住宅。从现实情况看,片区环境脏、乱、差,建筑物及基础设施 因年久失修,破败不堪、参差不齐,道路狭窄、崎岖难行,厂房破 旧、室内空无一物,院内杂草丛生、垃圾遍地,如遇雨季,污水横 流、臭味难当。居民居住环境和从业环境与周边的差距越来越大, 严重影响了居民居住和从业环境,影响了城市整体形象,与城市发 展极不和谐,符合城区规划的要求。 4、项目建设的必要性 在济南东西两翼展开,东西向为城市发展的主要方向的战略部 滨河片区改造土地熟化项目建议书 4 署下,济南市按照“省会城市五年大变样”的发展目标的精神,制 定了“实现新跨越,建设新泉城”的总目标,坚持该起点规划,该
7、质量建设,高效能管理,高水平经营,完善城市功能,提升城市形 象。 长清区滨河片区位于济南经济开发区、大学园区、长清城区三 区结合点中心地带,项目的改造升级将对城市的环境形象、居民生 活水平的提高起到良好促进作用,符合旧城改造的总体规划要求。 为实现济南市的经济发展、社会进步和山水长清的目标做出贡献。 5、项目建设设计原则、建设指标 5.1、项目的建设过程中将坚持以下几项原则: A、坚持保护环境、改善环境,可持续性发展的原则:滨河片 区改造立足片区,放眼未来,对现有资源进行适度和有效开发,切 实保护好生态环境,加强环境综合整治,做好同周边区域环境的协 调,实现经济、社会和生态环境的可持续性发展。
8、 B、坚持“一次规划, 分期实施, 自求平衡,滚动发展”的原则: 委托技术过硬的规划设计单位先行对片区改造整体进行概念性详细 规划,严格按照规定的工作程序进行项目运作。 C、坚持尊重民意, 维护居民和企事业单位利益的原则:为切实 维护片区居民的切身利益,长清区政府专门成立了滨河片区改造指 挥部,深入基层,充分了解民声民意,将其纳入到片区改造的决策 之中,积极做好经济发展、拆迁安置、社会保障等方面的工作。 滨河片区改造土地熟化项目建议书 5 5.2、项目的建筑指标 规划范围东至莲台山路、南至玉符街、西至峰山路、北至湄湖 路。规划总用地面积约为31.89 公顷,其中含规划城市道路、绿化 带用地面积
9、约6.80 公顷,项目规划建设用地面积约25.09 公顷(以 实测为准)。用地性质为居住、商业金融业。 其中,地块 A:总用地面积约为 11.34公顷,其中含规划城市道 路用地面积约2.2 公顷,项目规划建设用地面积约9.14 公顷(以实 测为准) 。用地性质为居住。地上容积率不大于 1.8,地下容积率不 大于 0.9,建筑密度不大于18,绿地率不小于35%,商品房停车 率不小于 80%,拆迁安置房停车率不小于50%。 地块 B:总用地面积约为4.65公顷,其中含规划城市道路、绿 化带用地面积约 1.46 公顷,项目规划建设用地面积约3.19公顷(以 实测为准)。用地性质为商业金融业。地上容积
10、率不大于3.0,地下 容积率不大于 1.2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于 30%,每百 平方米建筑面积须配建1.0 个停车位。 地块 C:总用地面积约为5.45公顷,其中含规划城市道路、绿 化带用地面积约 1.86 公顷,项目规划建设用地面积约3.59公顷(以 实测为准)。用地性质为商业金融业。地上容积率不大于3.0,地下 容积率不大于 1.3,建筑密度不大于30%,绿地率不小于 30%,每百 平方米建筑面积须配建1.0 个停车位。 地块 D:总用地面积约为10.45 公顷,其中含规划城市道路用 地面积约 1.28 公顷,项目规划建设用地面积约9.17公顷(以实测为 滨河片区改造土地熟化
11、项目建议书 6 准) 。用地性质为居住。地上容积率不大于1.8,地下容积率不大于 0.9,建筑密度不大于 20%,绿地率不小于 35%,商品房停车率不小 于 80%,拆迁安置房停车率不小于50%。 6、出让年限 住宅为 70 年,商业为 40 年。 7、主要的建设技术经济指标 项目主要建筑技术经济指标详见下表: 表 1、建筑技术经济指标表 序号项目单位数量备注 一总用地面积平方米318900 二可规划用地面积平方米250900 三可建设建筑面积平方米637280 四 容积率 地块 A 地上1.8 地下0.9 地块 B 地上3.0 地下1.2 地块 C 地上3.0 地下1.3 地块 D 地上1.
12、8 滨河片区改造土地熟化项目建议书 7 地下0.9 五建筑密度 地块 A 18% 地块 B 30% 地块 C 30% 地块 D 25% 六绿化率 地块 A 35% 地块 B 30% 地块 C 30% 地块 D 35% 三、投资规模 1、投资估算编制依据 山东省建筑安装工程消耗量定额 山东省建筑安装工程消耗定额2006 年价目表 全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表 类似工程建设经济指标 设备及材料按现行市场价格估算 2、总投资额 根据初步预计测算,该项目的总投资为16308.577 万元。 投资构成如下: 滨河片区改造土地熟化项目建议书 8 1)国有企(事)业单位土地收储费用5680.61
13、6 万元。 主要包括土地补偿款 (建筑物补偿费)、收储管理费、评估费等。 2)拆迁补偿费用 6814.7 万元 主要包括住宅、非住宅、附属物货币补偿;货币补偿、提钱搬 迁奖励;一次性搬迁补偿费;临时安置补助费;设施迁移补偿费等。 3)集体土地补偿费用2399.301 万元 主要包括土地补偿款 (建筑物补偿费)、收储管理费、评估费等。 4)拆迁费 95.18 万元 主要包括建筑物拆除委托费;渣土清运费; 水电设备迁移费等。 5)利息及不可预见费1156.19 万元 利息按照以上各项费用之和的10% 计提,不可预见费按照以上 成本的 2% 计提。 3、投资估算汇总表 表 2、投资估算汇总表 序号项目名称 估算投资额(万 元)备注 1、国有企(事)业单位土地收储5680.616 2、拆迁补偿费用6814.7 3、集体土地补偿费用2399.301 4、拆迁费用95.18 5、利息及不可预见费1156.19 滨河片区改造土地熟化项目建议书 9 6、合计16308.577 四、资金筹划方案 该片区土地熟化项目所需资金约为16308.577 万元。由我中心 融资解决。
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