物业工程维护管理检查标准.pdf
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1、. . 工程维护管理检查标准 序号项目服务要求服务标准 1 一 变 配 电 系 统 1. 变配电房 1非配电房值班人员进入 需经领班以上工程管理 人员同意;公司内部具 有督导检查职能人员需 签字登记并填写来访 人员登记表后方可进 入;公司外来人员需工 程主管以上同意并填写 来访人员登记表 。 2值班人员进入变配电房 应按要求进行检查,严 禁穿拖鞋。 3变配电房内严禁吸烟。 4定期清洁与通风。 5. 禁 止 吃 食 物 及 存 放 食 物。 未经批准禁止进入变配电房。 2 经批准同意进入配电房的,有来访人员登记表记录,内容完整、清晰,并有经办人员签字确认 3 地面无杂物,制度上墙,上岗人员有效证
2、、照(高压入网证、电工证)置于显目位置。 4 门窗完整,地面光洁、明亮,照明(24 小时,有应急照明) 、通风良好。 5 温度:夏季 40,湿度 70% ,室内无渗水及积水现象。 6 设置防止小动物串入室内的设施(孔洞封堵,门口设置挡鼠板)。 7 室内无明显灰尘、无渍,无蜘蛛网,柜体洁净。 8 配备专用干粉灭火器,高、低压室各不低于 4 4 具,以备处置初期火灾。 9 住宅区和无人值守商业区的变配电房,每天巡视不少于2 次;有人值守的商业区变配电房,每 2 小时巡视1 次,并有完整的巡视记录。 10 2. 日常运行有效运行率100% 设备无异常声响、无异味, 电压、 电流等表、 运行指示状态正
3、常,电源、 开关指示灯处于正确状态。 11 除紧急情况外,未经上级(项目经理)批准,不得随意拉闸停电。 12 突发性停电 , 应确定停电原因,待确认处理后方可操作恢复送电。 13 无违规、违章指挥与操作。 14 无人值守变配电房每天抄表不少于2 次,有人值守变配电房每2 小时抄表一次。 15 操作时填写工作票与操作票。 16 操作工具配置齐全,且便于取用,定期校验;校验标识、工具标识明显,绝缘靴、绝缘手套每半年 校验一次;高压验电器、绝缘杆、接地线每年校验一次。 17 3. 标识系统1统一材质、 统一规格 (公合闸、分闸、启动、停止等指示牌齐全并与实际相符。 . . 序号项目服务要求服务标准
4、18 司各项目均需统一) 。 2. 字体规范清晰明了。 系统图及设备标识完整清晰明了。 19 导向及警示标识准确清晰(警示线距柜体不少于70CM ) 。 20 每天须对标识系统巡视检查不少于1 次。 21 4. 维修保养 禁止带电工作, 并做好技术 与安全措施,设专人监护。 设备故障维修及时,设备有效运行率100% 。 22 23 每年定期进行一次全面维护保养(开关机构、紧固螺丝、除尘)。 24 二 发 电 机 1. 发电机房 1非发电机房值班人员进 入需经领班以上工程管 理人员同意并填写来 访人员登记表 ;公司内 部具有督导检查职能的 人员需填写来访人员 登记表进入;公司外 来人员需工程主管
5、以上 同意并填写来访人员 登记表。 2. 室内严禁吸烟,严禁明 火。 3定期清洁与通风。 4. 禁止吃食物及存放食物。 非值班人员未经许可禁止进入发电机房。 25 经批准同意进入配电房的,有来访人员登记表记录,内容完整、清晰,并有经办人员签字确认 26 机房内禁止 ( 除发电必须用品外) 存放易燃、易爆物品。 27 地面无杂物堆放,制度及系统图上墙。 28 机房内无明显灰尘、无渍,无蜘蛛网,照明、通风良好。 29 机房及储油室内消防须定期(每月2 次)检查,确保设施完好、有效。 30 机房内应配备气体灭火器(或一具35kg 手推式灭火器) 及 4 具 4kg 手提式灭火器和足够的防火沙, 并标
6、识清晰。 31 每天须对发电机房巡视不少于1 次。 32 2. 日常运行 1. 配备固定的管理人员。 2. 发电时应密切监视发电 机的运行,并每1 小时 进行一次记录。 3发电运行前,必须确保 市电与发电有效隔离。 每月定期试运行一次,每次手动启动机组15-20 分钟,并如实填写运行记录。 33 油房内需储备油料:油箱储油大于三分之二,同时根据项目实际情况储备运行4-8 小时的用油量 。 34 发电机平时置于待发状态,蓄电池置于浮充电状态,电压保证24V 以上,须定期进行充放电。 35 发电时每小时进行一次记录。 36 3. 维修保养1.维修保养时, 应做好技设备故障维修及时,设备完好率100
7、% 。 . . 序号项目服务要求服务标准 37 术与安全措施(切断启 动电源, 断开油路),设 专人监护。 2. 发电机检查时须将主令 开关置于停止档。 38 每年进行一次全面保养(运行200 小时更换油滤,运行500 小时更换空滤) 。 39 4. 巡视检查保持通讯畅通。 每天须对发电机房巡视不少于1 次。 39 40 发电时随时关注发电机状态并做好记录。 巡视人员通讯畅通,设备房内消防电话正常使用。 41 三 给 排 水 1. 水泵房 1. 非水泵房值班人员进入 需经领班以上工程管理 人员同意并填写来访人 员登记表;公司内部具 有督导检查职能的人员 需填写来访人员登记 表进入;公司外来人
8、员需工程主管以上同意 并填写来访人员登记 表 。 2 若需改动机房线路、器 材,须经工程主管批准 后方可进行。 3 保持清洁与通风。 非值班人员未经许可禁止进入水泵房。 42 经批准同意进入水泵房的,有来访人员登记表记录,内容完整、清晰,并有经办人员签字确认 43 保持良好的通风及照明,门窗开启灵活。 44 不得擅自改动机房线路、器材。 45 消防设施应保持完好。 46 保持机房干净、整洁,无积尘,不得堆放杂物。 47 水池观察孔应加盖并上锁,钥匙设专人管理;透气管(孔)应用不锈钢网包扎。 48 每天须对水泵房巡视不少于1 次。 49 2. 排污泵 定期检查, 保证排污泵的正 常运行、污水井的
9、巡视检 查,确保其正常运行。 设备房内排污泵控制箱上转换开关,应打在“自动”位置;设备房外各项目应根据具体情况进行确 认转换开关的具体位置。 50 检查水位控制装置,保持正常状态,每月点动测试一次;泵坑每半年清掏一次,平时保持无杂物, 确保水泵的正常运行。 51 3. 水池(箱)清洗单位应持有 二次供水二次供水水箱及屋顶生活水箱应每半年清洗消毒一次。 . . 序号项目服务要求服务标准 52 设施清洗消毒许可证,清 洗人员须持有有效健康证。 清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并取得合格证。 53 4. 运行 1. 设备运行正常,无泛水、 漏水。 2. 阀门、管网无泡、 冒、滴、 漏、锈蚀等,阀门
10、转动灵 活; 机房无积水、浸泡. 泵房设备由值班人员负责操作,其他人不得擅自操作。 54 控制柜上转换开关,无特殊情况应打在“自动”位置。 55 生活水泵进行循环运行,并做好运行记录。 56 5. 生活水泵保养 1. 外表清洁,运行可靠; 2. 无异响现象。 每季度进行一次季保养,每年进行一次全面保养(按年度保养计划实施)。 57 6. 排水泵、潜水泵 保养 1. 能正常启动运行。 2. 泵体周围无异物堵塞。 排水泵、潜水泵每半年定期进行一次全面保养(按年度保养计划实施)。 58 四 闭 路 监 控 系 统 1. 摄像机镜头 每季度定期进行一次除尘 处理,清扫玻璃罩上的灰 尘,并用专用镜头纸擦
11、拭镜 头,对风扇进行维护。 主机操作系统的各项操作功能正常(手柄或按键均处于正常工作状态)。 59 录像回放清晰,图像资料保存时间合理并满足物业管理要求。 60 系统各设备的机壳干净,保护接地可靠,各电气控制回路正常。 61 2. 后端设备 不定期进行调试与保养,保 证各项监控设备小时 系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。 62 摄像机的安装立杆稳固,立杆表面无锈迹,并进行防腐处理(如刷防锈油漆等)。 63 正常运行, 能清楚显示出入 人员的面部特征和车辆的 车牌号,录像功能正常。 摄像机护罩紧固且保持密封,护罩内、外壳及玻璃洁净。 64 系统设备维保记录等清楚详细,记录保存完整。 65 主机
12、报警显示与防区相符,报警及时。 66 五 周 界 防 范 报 1. 不定期进行调试与保养。 2. 中心控制室能通过显示 屏、报警控制器或电子地 图准确地识别报警区域, 收到警情时,能同时发出 声光报警信号。 主机内保持清洁干净。 67 系统能进行正常布防、撤防,消除声、光报警等功能操作。 68 报警探头安装准确且紧固牢靠,密封程度良好,能及时准确报警。 69 探头内壳及镜面无灰尘,干净清洁。 70 系统设备巡视、维保记录等清楚详细,记录保存完整。 . . 序号项目服务要求服务标准 71 警 系 统 主机、解码器等内无灰尘,干净清洁。 72 六 门 禁 、 楼 宇 对 讲 系 统 1. 不定期进
13、行调试与保养, 选呼功能、对讲(可视) 功能正常,通话时无杂 音,图像清晰, 开锁功能、 密码设置功能、闭门器自 动功能均正常。 2. 控制主机应能准确显示 报警或故障发生,并同时 发出声光报警信号。 监控中心管理机及住户家分机能达到正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。 73 主机操作系统的各项操作功能正常。 74 门禁读卡器能正常读卡,控制器开锁及时无误。 75 闭门器安装牢固或地弹门灵活准确,力度适当。 76 门禁系统的机械部分灵活轻便,外观清洁,无污迹、锈斑等。 77 系统设备的巡视、维保记录等清楚详细,记录保存完整。 78 主机操作系统的各项操作功能正常并稳定。 79 七 电 子
14、巡 更 系 统 根据需要不定期地进行调 试与保养。 系统主机与数据采集器(巡更棒)能正常通讯。 80 现场的巡更信息点安装稳固,无破损、松脱等。 81 系统设备外观清洁干净。 82 系统设备维保记录等清楚详细,记录保存完整。 83 系统主机与控制器能正常通讯。 84 八 车 辆 出 入 管 不定期进行调试与保养 发卡器、读卡器能正常工作,读卡、发卡准确无误。 85 闸机及控制器内无灰尘及油污等,保持干净清洁。 86 电动闸杆启闭正常,机械部分灵活(定期加油润滑)。 87 主机操作系统的各项操作功能正常。 88 车辆视频监视镜头的焦距调节准确,视频信号能正常传输给电脑控制主机。 . . 序号项目
15、服务要求服务标准 89 理 系 统 监控的镜头、防护罩等干净清洁,视频图像清晰。 90 系统设备巡视、维保记录等清楚详细,记录保存完整。 91 未经许可禁止进入空调机房。 92 九 空 调 系 统 1. 空调机房 1.非空调机房值班人员进 入需经领班以上工程管 理人员同意;公司内部 具有督导检查职能的人 员需签字后进入。 2.定期清洁与通风。 未经许可禁止进入空调机房。 机房内地面无杂物堆放。 93 94 门窗完整、光洁、明亮,照明、通风良好。 95 温湿度正常,雨天无漏雨,无积水现象。 96 机房内无明显灰尘、无渍,无蜘蛛网等。 97 配备 4 具 4kg 专用(干粉)灭火器,并置于便于取用
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