房地产买卖合同履行纠纷.doc
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1、合同范本/买卖合同 房地产买卖合同履行纠纷 申请人提出如下仲裁请求事项:1、裁决被申请人履行房屋买卖合同;2、裁决被申请人支付违约金暂算100天计人民币114,000元(228万元0.05%100天)(以下所涉货币币种均为人民币);3、本案仲裁费由被申请人承担。申请人称:申请人与被申请人于XX年4月15日和4月21日,就申请人购买被申请人位于本市的房屋分别达成了房地产出售居间协议和上海市房地产买卖合同,申请人已经根据合同履行了合同约定的部分义务,支付了首期房款100万元(其中包括101室的首期房价款),双方约定剩余房款由申请人向银行贷款予以支付。由于被申请人未提供本交易所需的书面材料和相关证明
2、,贷款未能通过。但即使最终贷款未被银行批准,申请人也一直表示愿意按合同约定在交易时以现金补足。因房价上涨,被申请人以种种理由不愿意交房,又提起仲裁欲解除合同,直至今日申请人仍旧希望被申请人能遵守合同约定接受申请人的履行行为,完成本次交易。同时,根据合同约定,被申请人应于XX年1月10日前腾出房屋并通知申请人进行验收交接,被申请人迄今没有履行。申请人认为被申请人故意拖延或不及时提供相关材料的,申请人可追究其违约责任;被申请人未在约定期限交付房地产的,应支付自应当交付之日起至实际交付日止相当于已付款每日万分之五的违约金。遂申请人提出上述仲裁请求。被申请人答辩并反请求称:系争房屋是独立产权房屋,申请
3、人要求提供的书面材料和相关材料在客观上是不存在的,且根据合同约定亦未要求被申请人提供,申请人在银行贷款未能办妥的情况下,尽管声称现金已备妥,但仍以提供这种不可能存在的文件为履约前提,其无意履行合同的意图十分清楚,至少未按约履行合同的事实已经成立,据此,被申请人已依法经过合理催告解除了合同。为此,被申请人请求仲裁庭驳回申请人的仲裁请求并提出仲裁反请求。被申请人提出如下仲裁反请求:1、确认解约行为有效;2、裁决申请人支付逾期违约金计140,160元(自XX年5月10日起至XX年12月14日止,共219天,每日640元)。对于被申请人的仲裁反请求,申请人辩称:被申请人单方解除合同的行为是无效行为,双
4、方在合同第九条中明确排除了解除合同的争议解决方式;合同履行过程中被申请人违约,申请人不存在违约行为,故被申请人要求申请人支付违约金无事实依据,请求驳回。二、仲裁庭认定的事实及其依据仲裁庭经审理查明:XX年4月15日,申请人与被申请人经上海某物业代理有限公司中介,签订房地产出售居间协议,被申请人愿意将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室的房屋出售给申请人。XX年4月21日,申请人与被申请人签订了上海市房地产买卖合同。合同约定被申请人将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室,建筑面积141.25平方米的房屋出售给申请人,房价款178万元。同一天,申请人又将座落于上海市浦东新区某路55
5、弄18号101室建筑面积120.48平方米的房屋出售给申请人,房价款150万元。两份合同均在附件三“付款协议”中规定了两套房屋总的房价款支付方法,即房价款总额328万元,在合同签订后二日内,申请人支付首期房价款100万元,被申请人应自筹资金至抵押权人处全额还清抵押贷款余额,注销抵押登记;申请人同意通过向银行申请228万元贷款的形式支付第二期房价款;申请人应在签订买卖合同后十日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用;“若申请人之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则申请人应于附件三付款协议第4条所述送件当日将其补足并支
6、付给被申请人”。付款协议第4条规定申请人第二期房价款的支付方式为:“申请人之贷款申请经贷款银行审核通过且被申请人名义之抵押登记已经注销后7个工作日内,双方亲自或委托上海某物业代理有限公司赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并由上海某物业代理有限公司收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以申请人为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证,且将该他项权证送交贷款银行后伍个工作日内,申请人应支付给被申请人第二期房价款,该期房价款由贷款银行代为支付。”合同补充条款第5款约定“双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明”。合同
7、第九条约定:申请人未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向被申请人支付违约金,违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后申请人仍未付款的,除申请人应向被申请人支付七日的违约金外,“合同继续履行,申请人还应继续向被申请人支付违约金至实际付款之日止,违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算。”合同第四条约定:“双方同意,被申请人于XX年1月10日前腾出该房屋并通知申请人进行验收交接。”合同第十条约定:被申请人未按本合同约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给申请人,应当向申请人支付违约金,违约金按申请人已付款日万分
8、之伍计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过七日后被申请人仍未交付的,除被申请人应向申请人支付七日的违约金外,“合同继续履行,被申请人还应继续向申请人支付违约金至实际交付之日止,违约金按申请人已付款日万分之伍计算。”合同第十二条约定:“本合同自上海市公证处公证之日起生效。”合同签订后,上海市公证处于XX年4月22日出具了(XX)沪证外经字第12770号公证书,确认双方当事人签订的上海市房地产买卖合同的效力。被申请人按约归还银行贷款,办妥了出售的两处房屋贷款的他项权利终止手续,取得了收件收据。申请人支付了两套房屋的首期房价款共计100万元后,即按约定向有
9、关银行申请第二期房价款的抵押贷款。由于101室安装楼梯与201室相通,呈复式结构状,银行方面要求申请人提供该两套房屋被开发商当作一套房屋出售的证明文件,申请人即向被申请人索要。被申请人认为不存在出售一套复式房的情况,上述房屋结构状况在买卖发生时申请人是知道的,才与之签订买卖合同,且合同中也没有要求被申请人提供上述文件的条款,被申请人表示无法提供,并催促申请人支付第二期228万元房价款。在合同签订后10日内,申请人未能与银行签订抵押贷款协议,XX年7月9日,被申请人向申请人发出催告函,要求将申请贷款所必需的所有相关资料全数向贷款银行提供,并积极履行本次交易中申请人方的相关义务,保证本次交易顺利完
10、成。XX年7月26日,申请人致函被申请人,表示第二期房款已备妥,只要被申请人提供分层变成复式的正式变更文件即可付款。XX年10月16日,被申请人致函申请人,表示无法提供申请人所要求提供的文件,且合同中未约定其提供该等文件,并明确要求申请人在五日内支付第二期房价款,否则视为申请人单方终止合同。XX年10月25日,申请人又致函被申请人,表示第二期房款早已准备完成,只要被申请人将相关证明文件交给申请人,申请人即可随时支付第二期房款。XX年12月14日,被申请人发出解除合同通知书,提出解除合同,追究申请人的违约责任,并于次日向仲裁委提交了仲裁申请。XX年3月15日,被申请人又向仲裁委提交了撤回仲裁申请
11、书,请求撤回仲裁申请。XX年3月16日,仲裁委以(XX)沪仲案字第0893号决定书准予撤回。XX年4月10日,申请人致函被申请人,根据被申请人撤回申请的行为,提出继续履行合同,并表示已准备了相应的房款,希望被申请人提供合同约定的相关材料,以便双方共同前往交易中心办理手续并办理房屋交接手续,同时声明对被申请人的迟延交房保留追索的权利。XX年4月15日,被申请人以回复函声明解约行为继续有效,要求申请人承担违约责任,在十日内到被申请人处取回扣除违约金后的首期房价款。三、仲裁庭裁决及其理由仲裁庭认为:申请人与被申请人签订上海市房地产买卖合同是双方真实的意思表示,合同经上海市公证处确认后即发生法律效力,
12、双方均应按照合同约定履行。现申请人要求被申请人继续履行合同,并承担逾期交房的违约责任,被申请人则要求确认合同已被解除,并要求申请人承担逾期付款的违约责任,双方的分歧集中表现在申请人未支付第二期房价款是否构成违约,以及被申请人是否具有解约权两个问题上。前一个问题又可以分解为合同约定的支付第二期房价款的期限是否已经届满,以及如果届满,申请人是否具有足够的抗辩理由不予支付两个方面。至于被申请人未交付房屋是否构成违约及合同是否应继续履行的问题,鉴于被申请人未交付房屋的理由是合同已被解除,故该争议依附于解约权问题:如果解约权成立,被申请人就不构成违约,合同无需继续履行;如果解约权不成立,被申请人就构成违
13、约,必须继续履行合同。双方形成争议的问题还包括被申请人撤回第一次仲裁申请的行为是否表明其撤回了解约行为的问题。当事人在仲裁庭调查及辩论过程中、以及在庭后由代理人向仲裁庭提交的书面代理意见中,对本案的争议发表了充分的意见,在此基础上,仲裁庭经过评议形成了如下观点。第一、关于支付第二期房价款的约定期限是否已经届满的问题申请人认为:根据合同附件三付款协议第3条约定,第二期房款通过银行贷款的方式支付,附件三第4条则规定了第二期付款的三个条件,即“待上海市浦东新区房地产交易中心出具以申请人为所有权人的房地产证”、“以贷款银行为抵押权人的他项权证”、和“将该他项权证送交贷款银行”。由于双方未最终交易,“以
14、申请人为所有权人的房地产证”未能办出;由于银行贷款未被批准,“以贷款银行为抵押权人的他项权证”也未能办出;他项权证就更不可能送交贷款银行;故相应的条件未能成就,付款期限没有到来。同时,根据附件三第3条约定,如果申请人之贷款申请未经银行审核通过或者通过的额度不足申请额度,则申请人应于“送件”当日以现金补足,由于双方并未前往交易,故“送件”之日并未到来。因此,申请人支付第二期房款的期限未到,从而也就不存在违约。被申请人认为:根据合同附件三第3条约定,申请人第二期房款通过银行贷款的方式支付,“申请人应于签订买卖合同后十日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付
15、一切相关费用并申请办理贷款抵押合同公证手续(若有)”。现申请人未在十日内签署相关协议、办理相关手续,已经构成违约。根据合同附件三第3条的规定,在贷款不能时,申请人应在“送件”之日以现金补足;而根据合同附件三第4条约定,“送件”日则为“待申请人之贷款申请经贷款银行审核通过,且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且被申请人名义之抵押登记已经注销后7个工作日内”。因此,申请人未在“送件日”以现金补足亦已构成违约。仲裁庭认为:双方的分歧在于对合同约定的理解。首先,根据合同约定,申请人应在合同签署后十日内办理银行贷款申请手续、签署贷款抵押合同等一切相关协议、办理一切相关手续,在银
16、行贷款未获批准的情况下,则应按照合同约定在“送件当日”以现金支付第二期房价款。除非申请人贷款未获得批准是由于被申请人过错造成的,否则申请人未在订立合同后十日内签署贷款抵押合同、办理一切相关手续,就不能免除按合同约定在“送件当日”以现金支付第二期房价款的义务。第二,合同附件三第4条中对于“送件日”有明文的约定,即“申请人之贷款申请经贷款银行审核通过,且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且被申请人名义之抵押登记已经注销后7个工作日内”,因此,“送件日”在合同约定中是确定的,不存在合同约定不确定或不明确的情况,本案中存在的分歧属于履约过程中如何理解合同约定的问题。申请人方同
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