某建筑工程项目可行性研究方案报告.pdf
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1、目录 第一章项目总论 第二章市场调查及需求预测 第三章建设条件 第四章工程规划设计方案 第五章投资估算 第六章项目实施进度计划 第七章资金筹措及用款计划 第八章经济分析 第九章结论 1 项目总论 项目概要 1.1.1 项目名称 本项目暂定名称为XXXXXXXXX 。 1.1.2项目承办单位 本项目由 XXXXXXX 房地产开发集团有限公司开发承办。公司董事长为XXX,总经理为 XXX,本项目由 XXX 总经理总负责。 1.1.3项目主管部门 本项目行政主管部门为XX 市 XX 区人民政府, X 市建委及其它房地产开发项目管理的有 关部门,项目投资经营主体为XXXXX 房地产开发有限公司。 1.
2、1.4项目拟建地点 本项目建设用地位XXXX 市东南,XXXX 市 XXXX 区 XXXX 村与 XXXX 村交界地段。 该建 设场地属 XX 市 XX 区管辖。 1.1.5项目用地概况 本项目建设用地面积为50.31公顷,部分为耕地 ,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚, 场地基本平整 ,自然坡度为 0.20-0.30% 。 1.1.6项目可行性研究概况 本项目可行性研究由XXXX 房地产开发有限公司及XXXX 建筑设计院共同承担。 可行性研 究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场 地基础技术资料,市场调查资料,政府有关主管部门指令,批准文件以及国家
3、相关的法律 法规。可行性研究的主要内容包括:投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市 场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开发项目是否可行的 研究结论。 2 项目背景 1.2.1项目提出背景 本项目为 XXXX 房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出“努力 使全体人民学有所教,劳有所得,病有所医,老有所养。”的精神和 XXXX 市及 XXX 区经 济发展的需要,市,区两级政府决定委托XXXX 房地产开发有限公司建设大型以老年公寓 为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购,现在进入项目策划及前期工作。鉴 于市区两级政府尽早开工的要求,目前基建
4、项目已进入项目立项审批,工程详细规划设计 等项工作,整个项目计划2008 年初开工建设,五年内全部完成并交付使用。 1.2.2承建投资方式 本项目由 XXXX 房地产公司独家承担投资风险,独家筹措资金开发建设。投资方式全部为 现金投入,资金筹措通过自有资金投入,银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。 1.2.3承建单位背景 XXXX 集团下设 XXXX 房地产开发公司、 XXXX 建筑安装工程公司、 XXXX 物业管理有限 责任公司、 XXXX 农牧林综合开发有限责任公司及XXXX 宾馆有限责任公司。 XX 集团注 册资本金为人民币¥ 2 亿元,年可完成房地产开发建设投资额为人民币¥3 亿元 。
5、年开发 及施工能力为 100万平方米。 第二章市场调查及需求预测 1.XXXX 市房地产形势 1.1经济适用房情况 经济适用房建设力度加大,1-9 月 XXXX 市在房地产开发投资中,经济适用房投资增长迅 速, 比重加大,完成投资 36778万元, 比上年增长 287.5%, 占商品住宅投资的比重为7.56%, 比上年提高了 4.02 个百分点,是 XXXX 市历史上对经济适用房投资最多的一年。 1-9 月经济适用房施工面积为114.38万平方米, 与上年同比增长 196.6%;占住宅施工面积 的 13.85%,比上年提高 3. 59 个百分点。在施工面积中新开工面积6.36 万平方米,与上年
6、 同比下降 58.4%;竣工面积 14.53万平方米,与上年同比增长69.54%。 1-9 月,XXXX 市经济适用房实际销售面积1.45万平方米,与上年同比下降78.86; (去 年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大),空置一年以上面积0.95 万平方米,与上年同 比下降了 48.9。 1.2房地产开发投资情况 1.2.1完成投资情况 1-9 月 XXXX 市完成房地产开发投资63.1亿,比去年同期增长65.18%,比上月增长 61%。 其中,商品房建设投资48.68 亿元,占完成房地产开发投资的77.15 ,比去年同期增长 76.3%; 1.2.2投资用途构成 1-9 月,XXXX 市房地
7、产投资构成为:住宅48.68 亿元,占房地产投资的77.14%,比去年 同期增加 6.93 个百分点;办公楼2.31 亿元,占房地产投资的3.66%;商业营业用房9.81 亿元,占房地产投资的15.54%;其他 2.31亿元,占房地产投资的3.65%,比去年同期分别 增长 17.85%、56.96%和下降了 27.1%;新增固定资产 27.37 亿元,比去年同期增加23.28 亿元。 1.2.3当年资金到位情况 1-9 月,XXXX 市房地产开发当年到位资金757668 万元,比上年同期增长85.67%。从资 金来源情况看,国内贷款79035万元,占到位资金的10.43%;企业自筹资金 382
8、914万元, 占到位资金的 50.4%;其他资金 292519万元,占到位资金的38.61%;利用外资占到位资 金的 0.42%。 国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92 和 11.11 个百分点,其他资金增 长幅度较大为 13.63%。与上年同比国内贷款增长112% ;利用外资增长 100%;自筹资金增 长 52.2%;其他资金增长 186.81% 。 1.3土地供应情况 1-9 月,土地开发投资2.57 亿元,与上年同比增长6.53%;购置土地费10.98亿元,与上 年同比下降 15.46%。 1-9 月完成开发土地面积140.35万平方米,购置土地面积134.34万平方米,待开发土
9、地面 积 298.17万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和 121.64 万平方米,待开发土地面积增长92.02 万平方米。(表 1) 表 1 2007 年 9 月与 2006 年 9 月土地供应增长情况单位:万平方米 2007 年 9 月2006年 9 月 2007 年比 2006 年增 减 本年完成开发土地面积140.35 150.76 -10.41 待开发土地面积298.17 206.15 92.02 本年购置土地面积134.34 255.98 -121.64 1.4商品房施工、新开工及竣工情况 1-9 月,XXXX 市房屋施工面积为1112.56万平方
10、米,与上年同比增长93.15%。其中,商 品住宅施工面积为825.95 万平方米, 占施工面积的 74.24%,与上年同比增长 119.74% ;办 公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和 53.87 万平方米,与上年同 比分别增长 23.33%、41.37%和 85.63%。 1-9 月, 在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米,与上年同比下降 20.26%。 其中, 商品住宅为 225.13 万平方米,与上年同比下降12.93%;办公楼、商业营业用房和其他用 房分别为 8.34、12.78和 8.89 万平方米,与上年同比办公楼增长77%,商业营业用房和其
11、 他用房分别下降 72.18%和 17.76% 。 1-9 月商品房竣工面积159.97万平方米,与上年同比增长278.54%。其中,商品住宅竣工 面积为 106.65万平方米,与上年同比增长282.4%;办公楼、商业营业用房和其他用房分 别为 21.97、24.25 和 7.09 万平方米, 与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和 521.93%。 (表 2) 表 2 2007 年 9 月、2006 年 9 月房屋施工、新开工、竣工情况 施工、竣工房屋面 积及竣工价值 施工面积(万平方米)新开工(万平方米)竣工面积(万平方米) 2007 年 9 月 2006 年 9 月 200
12、7 年 9 月 2006 年 9 月 2007 年 9 月 2006 年 9 月 房屋建 筑面 积合 计1112.56 576.02 255.15 319.98 159.97 42.26 按用途分: 1、住宅825.95 375.87 225.13 258.55 106.65 27.89 2、办公楼62.74 50.87 8.34 4.69 21.97 1.46 3、 商业营业用房170 120.25 12.78 45.93 24.25 11.77 4、其他53.87 29.02 8.89 10.81 7.09 1.14 1.5房屋销售情况 1-9 月,XXXX 市商品房实际销售面积63.42
13、 万平方米,与上年同比增长1.63,与 1-8 月 相比增长 18.65%。其中,商品住宅销售面积48.45万平方米,同比增长7.1 ,与 1-8 月相 比增长 20.37%。 商品房竣工面积比销售面积多96.55 万平方米; 商品住宅竣工面积比销售面积多58.2 万平 方米。 与 1-8 月相比,商品房销售面积增加9.97 万平方米;商品住宅销售面积增加8.2 万平方米; 办公楼实际销售面积增加0.77 万平方米;商业营业用房实际销售面积增加0.92 万平方米; 其他用房销售面积增加0.03万平方米。 1.6商品房空置面积 截至 9 月底,商品房空置一年以上面积为29 万平方米,与去年同比增
14、长2.69%,与 8 月 底相比增加了 5.48 万平方米。其中,商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米,占商品 房空置面积的 48.41 ;同比增长了30.56%;办公用房空置一年以上面积4.83 万平方米, 占商品房空置面积的16.66;同比下降了37%;商业营业用房空置一年以上面积8.81万 平方米,占商品房空置面积的32.58;同比增长了3.16%;其他用房空置一年以上面积 1.32万平方米,占商品房空置面积的4.55,同比增长了 7.3%。 2销售价格 根据 XXXX 市场状况及 XXXX 集团近几年来各小区, 各种等级和功能房屋的销售经验综合 分析,本项目拟建房屋价格确定如下:
15、 经济适用住宅销售价格 : 2000 元/ 米 2 老年公寓销售价格 : 3000元/ 米 2 多层商品住宅销售价格 : 3000元/ 米 2 高层商品住宅销售价格 : 4000元/ 米 2 商业建筑销售价格 : 6000元/ 米 2 学校幼儿园假定出让价格:2500 元/ 米 2 3 建设条件 3.1建设条件 3.1.1场地条件 XXXX 工程建设场地基本平整,场地南北长度约1000米, 东西长度约 500 米, 场地北高南 低,自然坡度基本在0. 3范围内,场地东为拟建20M 红线的规划路,场地南为拟建40M 红线的世纪十路,场地西为100M红线的二环路,场地北为拟建40M 红线的滨河路及
16、拟建 20M 红线的党校北路, 拟建 24M 红线的党校南路东西向横穿地块,场地内无应拆除的建筑 物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道,项目建成后交通将极为便捷。 3.1.2供水条件 本项目供水水源为城市自来水供水管网,目前二环路已建成自来水城市管道,建设时及建 成后可直接接入使用。 3.1.3污水排放条件 本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水,生活污水经化粪池处理后直接排入城市污 水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。 3.1.4雨水排放条件 本项目不设雨水排水管网系统,雨水利用地面坡度排至小区道路,而后排向城市道路,由 城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。 3.1.
17、5供热条件 本项目利用城市集中供热系统做为热源, 目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。 3.1.6燃气供应条件 本项目以天然气做为居民生活燃料,地域内拟建规划道路将设有天然气管道,可直接入户 使用。 3.1.7供电、电讯条件 本项目利用城市高压供电系统供电,目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建 成,本社区设开闭所一座,高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带 网情况大致相同。 4工程规划设计方案 4.1工程规划 4.1.1规划布局 XXXX 四季居住社区是一个综合居住社区,社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保 健服务的配套设施、 学校、幼儿园、商业建筑、经济
18、适用住宅和商品住宅用房。 根据巨华居 雅四季居住社区详细规划设计要求,该区段主要为住宅建筑,结合城市商业布局,临街布 置商业建筑,其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。 4.1.2给水工程规划 巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/ 日 设计每小时最高用水量为670 M3/ 时 给水管道采用PPR 给水塑料管道,直埋敷设,采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分 另网供水。 4.1.3热力工程规划 XXXX 四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。利用城市热力管网做为热源,设换热站 二座,室外管线采用无缝钢管,硬聚氨脂发泡塑料保温,硬塑料套筒保护套,直埋敷设。 4.1.4电气工程
19、规划 本项目用电总负荷47200KW,由城市高压网直接引入,经箱式变压器降压后入各楼。 4.1.5通信工程规划 固定电话配置标准按60 线/ 百人标准配置, 通信线路包括电信业务, 数据通信,移动通信, 有线电视,交通监管及小区智能化网络通信等线路,通信线路采用直埋方式敷设。 4.2 建筑设计 按国家建设部商品住宅性能认定AA 级标准考虑 尽量采用成套技术 按节能建筑标准设计 4.3 技术经济指标 4.3.1技术指标 规划用地面积: 50.31公顷 建筑总面积 :1180000M2 容积率2.34 绿地率35% 5投资估算 5.1投资估算范围 : 本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估
20、算,项目内的部分城市基础设施,如 煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资 估算范围。 5.2 投资估算 5.2.1土地购置费用 土地购置费用包括土地征购,出让金及契税,各种补偿等项费用。为简化计算,各种费用 一并并入单价。呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表。 土地征地费用估算表单位:万元 保全庄征地费4870.50 古路板村征地费600.00 西把栅村征地费4642.50 小计10113.00 征地费单价13.41 出让金37710.00 50.00万元/ 亩 土地总费用47823.00 土地单方成本63.41 5.2.2 工程前期费用估算 前期
21、工程费估算表单位:万元 序号项目金额估算说明 1 2 3 4 5 6 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 2076.80 472.00 100.00 可 研 费 按 建 安 工 程 总 造 价 的 0.15%0.2%计,住宅设计费按工程 概算投资额的 2.2%3.5% 计 按工程概算投资额的0.3%0.8% 计 7 其他 合计2648.80 5.2.3 基础设施建设费 基础设施建设费估算表单位:万元 序号项目建设费用接口费用合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供电工程 供水排污工程 供气工程 供暖工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 (含环卫
22、) 通讯工程 智能化工程 1200.00 525.00 975.00 525.00 837.00 637.50 1408.68 1770.00 1393.00 3000.00 9440.00 10 其他(有线工程 ) 11 消防工程1602.00 合计9480.18 13833.00 23313.18 5.2.4 建筑安装工程费用 建筑安装工程费用估算表单位:万元 项目建筑面积 建筑工程费设 备 采 购 费安装工程费费 金额合计 单价金额单价金额单价金额 老年公寓30000 950 2850.00 200.00 3050.00 经济适用住房200000 900 18000.00 18000.0
23、0 多层商品住宅400000 950 38000.00 38000.00 高层商品住宅400000 1400 56000.00 2800.058800.00 商店130000 1500 19500.00 1400.0 20900.00 中小学校5000 1000 500.00 150.00 650.00 幼儿园5000 1000 500.00 150.00 650.00 其余配套建筑10000 1200 12000.00 12000.00 合计1180000 147350.04700.0152050.00 5.2.5 公共配套设施建设费用 公共配套设施建设估算表单位:万元 序号项目金额估算说明
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