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1、第 1 页 关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告 特征码 bjYPBbglzoClZABBSCay * 关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告 第一章、前 言 (一) 、公司及运作团队概况 本公司从成立发展至今,主要从事货物运输及汽车客运站的经 营,在珠三角范围内,现已成功运作了石岩、沙井、松岗、公 明等数个汽车客运站,同时在湖南的邵阳及多个城市中亦成功 运作了数个汽车客运站,其运作理论及实践经验在同行业中, 虽不说是手屈一指、独领风骚,但良好的口碑、夯实的根基、 强劲的实力、坚强的后盾,已让同行业们刮目相看而始终遥遥 领先。本公司秉着“安全第一、顾客至上”的宗旨,竭诚与广 大商家精诚合作、
2、携手共创美好明天。 为进一步倾情打造*汽车站的整体形象和效果,最近我司又吸 第 2 页 收了另一支运作团队的热情加盟,为本司又增添了新的血液和 活力。这支精英般的生力军,主要任务就是在*汽车站现有闲 置的场地和商铺上,专业运作*汽车站物流广场。该运作团队 在短短的数年内,已成功地运作过石岩物流园、运辉物流园、 大京九物流基地、宏发田寮物流园等多个物流市场,上述几个 项目前期招商非常成功、后期永续经营和经济效益亦非常可观 和良好。因此,这支运作物流园的专业团队的加入,对整个* 汽车站的成功炒作,无疑是如虎添翼、锦上添花。 (二)*汽车站及物流广场概况 一、*汽车站概况 1、*汽车客运站座落在*大
3、道南、紧邻文化广场、*新医院及 行政中心区。车站占地面积 44.2 亩,总建筑面积 17270.6 平方, 按国家二级车站标准投建,设计日可发送旅客 500010000 人次。现开通了镇内和市内等多条交通路线,并部分开通了至 湖南、湖北、广西、重庆、四川、河南、江西等各长途班车。 该车站景色宜人、环境优雅,并将配有大型超市、连锁餐饮、 酒店宾馆、休闲娱乐等附属设施和配套项目。 2、美中不足的是,*汽车站自经营至今,镇内与市内多路公交 第 3 页 汽车虽已开通,但始终没有进入上、下落客。再加之*本地只 有两万多人口、外地也只有四万多人口,区区不到十万人口的 人流量又怎能撑起一个二级汽车站的客运吞
4、流量呢?根本就满 足不了汽车站的旅客日发量,其供不应求的黯然局面便倏然跃 入人们的视眼。不难看出,内外交困等因素进一步加深了本汽 车站的人流稀小和生意上的惨淡经营。与此同时,更让人触目 怵心的是,这种清淡的氛围和惨淡的经营,正以风卷残云之势 迫使汽车站内大量的场地和商铺无人问津而日益凋蔽。因此, 兵贵神速般地突变这一惨淡局面便显得迫在眉睫而任重道远了。 二、物流广场概况 *汽车站物流广场是在*汽车站的基础上,顺应时代的需求应 运而生的。在公司的领导下,由专业的团队人员实践运作。* 汽车站物流广场总规模计划为一万多平方米左右,分为一、二 期开发,第一期现有铺位 50 多个,总建筑面积在 4000
5、 平方米 左右(不包括停车位) 。广场内配有水电、网络、消防、监控、 停车场等基础设施和餐厅、休闲、宾馆等配套项目。是投资创 业者的首选之地和理想乐园。 三、在*发展物流市场项目的整体思路及宗旨 第 4 页 凭着我们丰富的实际操盘经验和对*及周边数镇物流市场消费 潜力的把握及长远预测,我司更看好*汽车站物流广场的后期 收益。我们计划投资 12 年,在项目前三年多的市场培育期(包 括招商期)投入资金 1000 万元,5 年收回成本,收益期 7 年, 项目直接效益 900 万元。 本着企业发展自身的同时,为社会、为政府尽自己应尽一份责 任的宗旨,特别在镇经贸办孔主任的大力引领和支持下,发展 *汽车
6、站物流广场项目更显得弥贵珍重而任重道远。因此我们 将全力以赴、信心十足地把*汽车站物流广场打造成一个代表 *形象的“dg 西部物流第一城” 。 第二章 目前 dg 地区物流市场行业概况 (一) 、dg 市物流市场现状及未来发展趋势 先从地理位置出发,目前珠江三角洲主要以广州、深圳为龙头 的物流货运市场,而置身于两地中间的 dg 则以电子制造业驰誉 全球。因此,众多的厂家和充足的货源,便成为两地众多物流、 货运公司虎视眈眈的对象。 第 5 页 而对以运输货物而形成的物流市场(简称物流广场)而言,则 形成了以广州沙太路两旁、深圳清水河一带为重心,以其它各 区域性物流区为补充的发展格局,致使大批 d
7、g、珠海,惠州等 地的众多货源,不得不舟车劳苦地运到广州和深圳两地整装待 发。 从目前珠三角的物流行业发展趋势来看,珠三角的物流中心应 该在 dg,除却其它要素外,纯从经济的角度出发,dg 众多而发 达的制造业,足以吸引众多的物流企业前来发展和经营,从而 支撑起其珠三角物流中心的地位。尽管夹在广州、深圳两个 “巨人”中间多少有些尴尬,但凡在广州和深圳的物流公司, 基本上都会在 dg 设点,有些在 dg 的分公司规模甚至比总部还 大,这已经足够说明 dg 在珠三角物流业的重要地位和中心位置。 所幸近年来 dg 的物流市场行业已有急起直追之势,除了 dg 市 内南城区的华博物流中心、高盛物流园、南
8、信物流中心、龙骏 货运市场;东城区的昌运仓储园、南华物流园;万江区的国通 货运市场、厚德福物流园、爱迪停车场等之外,又有凤岗物流 园、大朗物流中心、塘厦的利丰货运市场、常平的大京九物流 基地、大岭山的展意物流中心、厚街的荣兴货运市场等专业市 场如雨后春笋般涌现出来,dg 境内这些物流专业市场的发展已 第 6 页 遍布大半个 dg。 在 dg 境内物流市场分布有两个重心:一个是以凤岗、塘厦、常 平为主的东部;一个是以南城、万江、厚街为主的城区。东部 有凤岗物流园、利丰货运市场、大京九物流基地等。城区则有 华博物流中心、高盛物流园、龙骏货运市场、国通货运市场等; 其中南城、万江位于 dg 市内的城
9、区,工厂数量少、规模小,自 身的货源非常匮乏,而日常的货源主要来自于紧邻 dg 西部的各 个镇区(如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、*、道滘等镇) 。 而*作为座拥上述数镇的中央位置和必经地带,不言而喻拥有 庞大的物流消费潜力,却一直以来没有属于自己的物流专业市 场,实为一大憾事。 现在,物流市场已以星星之火化燎原之势向各个镇区蔓延,我 们初步统计过,dg 现有 1/3 以上的镇都有小的或即将成立的物 流市场,这就进一步说明原以广州、深圳为霸主的物流园行业 逐渐向 dg 区域化发展,更为重要的是*作为 dg 新经济增长点 而迅猛崛起的城镇来说,更将拥有巨大的物流消费市场,因此 开设*汽车站物流
10、广场项目是整个物流园行业向着区域化发展 的必然、亦是市场迫切需求的必然。 各镇区的物流专业市场相对于广州、深圳、莞城内的市场而言, 第 7 页 具有租金低,风险小、经营成本低、运输成本少、客户终端化、 递送货物便捷等诸多优点。因此,在镇区经营和发展的物流公 司凭借市场优势和潜力,争取把所在区域的终端消费客户“一 网打尽” 。 (二) 、*周边物流市场租赁条件一览表(大致数据 小结:以上为邻近*镇周边的物流园,其中南城区和万江区的 物流园离本镇可谓是咫尺之远,厚街及大朗各镇的物流园则相 对有了些距离。 “向阳树木先逢春、近水楼台先得月” ,不难看 出万江区和南城区的物流园内的物流公司对*汽车站物
11、流广场 的发展意向还是比较大的。与此同时,虽然上述各物流园的租 金价位较高,那是因为他们运作和发展了好多年,少则二、三 年,多则十来年。而*汽车站物流广场初步定价在十几元钱左 右,并赠予免租期。超低的租金、较长的免租定会吸引众多物 流商家的青睐和进驻。 第三章、*汽车站物流广场的运作成功的市场支持 (一) 、*及邻近数镇的经济概述 1、*镇毗邻珠江口,地处粤港经济走廊腹地,经济发展趋势良 第 8 页 好。目前为止,全镇共有各类企业 150 多家,其中包括台湾台 玻集团、亚洲制药公司、香港理文集团等国际知名企业。各企 业主要产品以纸制品、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、 五金医药等为主。还有
12、即将在该镇启动的珠三角最大的钢材市 场华南国际钢铁物流园,将进驻近千家企业,年销售额将 达 300 亿以上,极大地促进了本镇经济的飞越和物流业的蓬勃 发展。 2、邻近数镇的经济概述: 、麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地,是广州市与 dg 市的交界 枢纽地。除本土企业外,外资企业便达 80 多家,如海龙纸业、 德永佳纺织公司、可耐福建筑材料公司等都是国内外知名企业。 全镇现已形成了以粮油食品加工、纺织制衣、化工、高档玻璃 建材、太阳能电池、电子、造纸、包装印刷、五金等产业为支 柱的外向型经济结构。 、望牛墩镇与 dg 市中心相连,位于广深经济走廊中部,是 香港、深圳通往广州最快捷通道的必经之路。镇现
13、有国内外企 业 100 多家,其中丹威塑胶、冠洋电子、惠邦油墨等企业则响 誉于海内外,并逐步形成了以纺织、塑胶、服装、五金、化工、 造纸、电子、机械等为主的产业链条。 第 9 页 、道滘镇位于 dg 市西部,广深高速公路横跨镇区,水陆交通 非常便利。该镇现有外资企业达 196 家,首饰、电子、五金、 橡胶、制衣、皮革、化工等行业异军突出、快速崛起。等等。 (二) 、物流市场的空白及蕴藏的巨大商机 综合*镇及邻近数镇的经济发展状况和趋势。不难看出,这么 广阔的货源市场一定蕴藏着巨大的物流商机和发展潜力,一定 能给物流企业们带来滚滚财源。更有甚者,到目前为止,*及 邻近的数个镇区还没有一个规模化、
14、专业化、市场化的物流园。 而众多的厂家所生产的充足货源,急需通过物流及货运公司向 外运输和流通,就目前*镇及邻近数镇的物流公司来看,亦是 少之又少、相当匮乏。因此*汽车站物流广场在*镇政府的大 力支持下横空出世、闪亮登场,无疑以“山雨欲来风满楼”之 势,强劲地填补了这一巨大的物流市场的空白,其蕴藏的巨大 商机和美好“钱”景简直是无可限量。 第四章、*汽车站物流广场项目发展的必要条件和潜在的商机 及前景 (一) 、南城、万江各物流园及其它物流园对*发展物流市场项 第 10 页 目的影响 1、南城、万江各物流园对*发展物流市场项目的影响 在 dg 城区(已靠近西部) ,物流企业主要分布在南城区和万
15、江 区两地。先以南城区的华博物流园为例,它是一家从楼盘启建 开始,便以物流园的形式进行构建。比较适应广大物流企业的 入驻,经过调研分析,它的商户主要于: 广州和深圳的物流商户来此设点办公,作为货物的中转基地; 物流行业的第三方商户,就是那些较小的公司收到货物后,自 已又没有相应的专线运输,于是把货物“炒给”开通专线的物 流公司,从中牟取微利; 省内外专线的商户,他们货物主要来自于各个镇区,在各个镇 区设点或办事处,把他们相应货物全部集中到一起,再装专线 进行运输。 再以万江区的国通货运市场为例,这是一家运作了七八年之久 的货运市场,目前为止几乎没有空铺,是整个 dg 市目前经营最 为良好的一家
16、物流园。通过实地考察和调研,不难发现它的商 第 11 页 户主要于: 广州和深圳的物流商户来此设点办公,作为货物的中转基地; 从其它物流市场搬移过来的商户,第三方的商户较多; 较多的一部分专线其主要货源则来自于高步、麻涌、道滘、* 等镇。 综上所述,南城区和万江区的物流园区内的物流公司,在经营 上对*汽车站物流广场构不成任何威胁,但在诸多方面反到有 利于它的发展: 一、南城区和万江区内的华博物流中心、龙骏货运中心、高盛 物流园、国通货运中心等专业物流园都处在 dg 城区偏靠西部地 带,这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的 巨大信心; 二、南城区内的物流公司离*还有些距离,辐射力不
17、够,但其 为了垄断生意、扯断第一手货源,则就会不失代价地到各镇区 设立新的网络点,其中也包括到*来设点。 第 12 页 三、万江区内的物流公司虽然离*镇较近,但所收的货源大多 数来自于*及其周边数镇,他们为防止客户流失和更好地近距 离为客户服务,就会在*设点或开办分公司,这就为*物流广 场的招商成功积累了基础,也促进了*物流广场后期的繁荣稳 定发展; 四、如果在*汽车站物流广场确实找不到相应的物流公司,商 户便可以到这两点寻找运输合作伙伴,这无疑对*汽车站物流 广场是一个很好的供需补充。 2、其它物流园对*发展物流市场项目的影响 dg 范围内如大岭山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、 塘厦
18、的利丰货运市场等物流市场。相对来讲,其产生的影响远 不如南城区和万江区内的物流公司对*汽车站物流广场的影响, 但是也不排除一些商户来*投资发展,而且这种机会率亦相当 地高,因为全球化、信息化、交通化的运作模式,已让更多的 物流企业不得不去选择新的发展点和经济增长点。 据了解,广州和深圳的物流公司,经过高速和国道,在*中转 货物的事情已是不胜枚举,然而目前有了一个正规化、专业化 的物流广场的出现,可想而知,他们来此设点经营的信心将会 第 13 页 倍增许多,从而最终选择在*汽车站物流广场萌芽发展。 (二) 、*汽车站物流广场项目发展的必要条件 综合考虑其它几个物流市场的发展,结合*本镇的情况,我
19、们 得出结论:在*发展物流专业市场必须满足以下几个条件: 1、当地政府的全力支持 这主要是考虑到*汽车站物流广场定位为区域性物流专业市场, 主要消费圈为*本镇及邻近数镇,这就离不开政府在政策上、 在工商税收上、在宣传推广上、在协调当地各物流公司进驻* 汽车站物流广场等方面给予大力指导和支持。 2、开发商的大力投入 常言道:“兵马未动、粮草先行” ,也就说,要想真正运作好此 项目,绝对离不开开发商的大力投入和周密运筹,其中包括在 基础设施、市场推广、广告宣传、市场管理等各方面付出巨大 的心血和资金。 3、一支有着丰富专业市场运作经验的团队去运作这个项目 第 14 页 这个项目的成功,其先决条件就
20、是招商,招商成功亦就意味着 市场成功了一半。而没有一支经验丰富的专业招商团队,就不 可能把握住行业的市场心态和商户的流动意向,也就不可能把 握住最佳的招商时机。因此,招商工作讲究一鼓作气,一气呵 成,一旦延误战机,则势必影响整个项目的投资和发展。我们 目睹过几个差强人意的物流园项目,就是因为没有专业的团队 运作而导致。像:大岭山的展意物流中心。 4、*汽车站物流广场项目在选址上的要求 由于物流广场是一个特殊的行业,所以在选址等方面要求较高, 一般所选位置交通十分发达,且不能太偏僻,要有一定的人气, 同时还需要较大的停车场地,这将给招商和物流广场前期的经 营带来很大的便利。综上所述,*汽车站物流
21、广场的选址最终 座落在场地宽阔、交通发达、管理严格的*汽车站内。 (三) 、*汽车站物流广场项目发展的商机及前景 通过数年来,我们这个团队对 dg 各镇的详细调研及对大京九物 流基地成功操盘运作的经验来看,目前*是最适宜发展中型规 模专业市场的一个镇。不仅是因为其本身的基础设施、交通便 第 15 页 利、厂家密布等诸多条件,更有镇政府对此项目的高度重视和 大力支持以及*各界人士对它的渴盼和厚爱。 以物流市场为例消费购买潜力 *汽车站物流广场能够幅射的区域内人口及企业数 五镇人口总数是 95.9 万人,平均按每人 300 元/年的最低物流消 费量保守估算: 95.9 万人*200 元/年=1.9
22、18 亿元/年 五镇总企业数为 696(可能还有多) ,平均每个企业按 100 万/ 年的最低物流消费量保守估算: 696 家*1000000 元/年=6.69 亿元/年 按物流行业内平均 35%(除税及交通、租金、通讯、吃饭、 人员工资等)的纯利润计算: (1.918 元/年6.69 元/年35%=3.0128 亿元/年 第 16 页 而以上还是直接计算*周边五镇,没有包括紧邻的中堂、高步 等镇,其实稍远一点的镇多少还是可以幅射一部分的。且以上 数字还没有包括五镇各商业公司、党政机关、事业单位等的消 费。可见周边数镇对物流具有庞大的市场消费潜力,远远能满 足得了*汽车站物流广场一期 4000
23、 平方米的经营规模,这一点 对商户而言有着无穷的吸引力。而随着物流业消费水平的上升, 更会使*汽车站物流广场做旺、做大、做强,有更广阔的发展 前景。 2.*汽车站物流广场项目的市场定位 *汽车站物流广场项目的市场定位应非常明确,综合了各种因 素考虑,先期定位以*本镇为中心,力争把整个*镇的市场基 本开发出来。待它迈向成熟时再加大力度辐射到麻涌、望牛墩、 沙田等周边数个镇,从而形成对整个 dg 物流行业、特别是 dg 西部的物流行业造成巨大的影响力。 3.*汽车站物流广场项目的发展前景 *汽车站物流广场项目的发展可以按时间的先后顺序分成四个 阶段: 第 17 页 一、在招商期间,*汽车站物流广场
24、有一个重要的商户,就是 万江区的国通货运市场。因为国通货运市场中的商户的大部分 生意均来自*及邻近数镇,那么*如果建立物流专业市场,国 通货运市场中大部分有实力的商户就会在*汽车站物流广场设 立一个分店,占据一个位置,然后观察哪个物流市场更适合自 己的发展,再加深在哪个物流市场内永续经营。另外据我们的 团队在招商时,各地的商户谈起对*的感觉而言,到*汽车站 物流广场全面竣工和启动时,商户进驻率一定能达到 80%左右。 二、在开业后的市场培育阶段,鉴于*及周边数镇具有雄厚的 市场基础,如果招商和初期经营得当的话,其商户的生意一定 会很火爆。这就要求招商时不仅要吸收一些大户,而且招商对 象的门类一
25、定要齐全。 三、一年半后,物流广场经营已完全稳定,可能在第一期的基 础上开发*汽车站物流广场二期工程,这实际应称得上是*汽 车站物流广场的发展期。 四、若干年后,dg 的物流行业一定能和广州及深圳平分秋色, *汽车站物流广场辐射力亦会从一镇的市场扩张到其周边数镇, 商户们的红火生意区域跨度也会愈来愈广,这也是*汽车站物 第 18 页 流广场发展的成熟期。 第五章、*汽车站物流广场项目运作成功所需的各方支持 (一)开发商的具体运作力度 开发商要想成功运作好此项目,必须以“风物长宜放眼量”的 长远目标出发,高瞻远瞩、脚踏实地做好每一件工作,其中在 具体运作方面更要加大力度。具体细化起来就是加强资金
26、投入 力度、广告宣传力度、市场推广力度、社会关系融洽力度、实 践招商力度、科学管理力度等方面。 (二)镇政府的具体扶持力度 *汽车站物流广场作为代表*镇一张亮丽的名片,镇政府肯定 会对此给予足够的重视和扶持,具体细化起来主要表现在交警 查车时,在不违反法律的基础上给予足够的通融和方便、在税 收、工商方面给予适当的优惠、在治安巡逻方面给予大力的支 持、在市场推广方面给予适当的广告、媒体资源。 第六章、 *汽车站物流广场项目具体投资、经营计划(略) 第 19 页 第七章、*汽车站物流广场项目经济效益分析 (1)项目资金投入预测表(单位:万元) (2)项目租赁收入预测表(单位:万元) 注:(1)本表
27、格完全按 90%的入驻率计算: (2)全按 15 元/平方米月平均价格(除税后)计算。 (3)按 90%的入驻率计算,总租金是:4000 平方米*15 元/平 方米/月*90%=5.4 万元/月 (4)本表没有计算租金的增值递增。 由上述两个表格可知: 发展商的租赁收入到第 17 个月后趋于稳定,每月的租金收 入大约为:5.4 万元 发展商到第 35 个月后推广及工程投入趋于稳定,每月为 8 万元。 第 20 页 综上所述: 由所附收支预测平衡表可知,公司前期需投入大量资金作市场 开拓培育,到第五年能完全收回投资,以后每年的纯利润为 100 万元。 第八章、项目风险因素识别 (一) 、政策法规
28、风险 国家相关法律法规对物流园行业和物流运输业的法规政策的出 台,势必会影响到该项目的运作,特别是不利于物流园及物流 运输业发展的法律法规的出台,将会给本项目致命一击,根据 最近消息的了解,以及对物流行业法律法规的预测,暂没有什 么不利于物流园行业和物流运输业不利的法律法规条文的出台。 因此,本项目在运作当中极少可能遇到这些政策法律性风险。 (二) 、市场风险 就物流园行业和物流运输业在外界大环境极端不利的情况下, 日益萧条而萎缩,将会致使本项目毁于一旦。然则纵观当局世 第 21 页 界和中国经济的发展进程和态势,不难看出,经过 20XX 年全球 性的金融危机洗礼后,经济的发展及各行各业都在逐
29、渐回暖, 向着良性的方向稳健而行。因此,这种市场风险在我们忧患的 意识下、在客观存在的经济优势下,其可能发生的概率将会微 乎其微而不足道矣。 第九章、*汽车站物流广场项目的社会效益分析 (一) 、对本公司的经济效益的分析 对本公司而言,*汽车站物流广场的成功运作,首先会填补好 *汽车站内闲置的场地和商铺,随着相关项目和人员的引进, 将进一步带动整个车站内的人流量,从而促使车站朝着繁华、 兴旺的轨道运行。再次,给公司的经济效益无疑是雪中送炭, 使捉襟见肘、濒临绝境的经营捎来了喜庆的阳光和希望的春色。 其次,也给公司的股东们增添了百倍的信心,促使了他们坚定 决心在*这块热土上继续创业,从而也让他们
30、勤奋的汗水把* 这朵发展之花浇灌得更为丰硕而绚丽多姿。 (二) 、对*镇的社会效益的分析 本项目除了具有明显的经济效益、风险小等特点外,更具有 第 22 页 多方面的社会效益: 一、提高*的知名度 *的经济综合实力,居民的经济水平,企业的密集度,房地产 的发展等行业均落后于 dg 后列,*汽车站物流广场的兴起,不 仅填补了*及周边数镇物流市场的空白,也必将提升整个*的 品牌形象。 二、改善*对物流运输的需求环境 物流市场的兴起,给生产厂家和采购厂家货物运输流通提供了 巨大的方便和实惠,这必将吸引更多的厂家落户*。 三、推动*物流产业的发展 在*镇建设一个物流市场,必将带动*物流业的使用及普及,
31、 极大地推动*物流行业的蓬勃发展。 四、为*直接提供了至少 800 多个就业机会 该市场开业,按保守估计至少可以为*直接提供 800 多个就业 第 23 页 机会、间接提供 3000 多个就业岗位,这还不包括带动其它附属 产业发展所产生的就业岗位。 五、为政府直接创税增收 本公司及物流园内众多的物流公司,保守估计每年可为政府至 少带来 1000 万元的税收。 六、带动周边一批包括餐饮、娱乐、休闲等行业的发展。 除了上述比较明显的社会效益,*汽车站物流广场的兴起必将 对*的教育、信息技术的应用等产生深远的影响,对*的下一 代的熏陶产生了巨大作用和肩负着时代的使命。 第十章、可行性建议和结论 (一) 、建议 根据以上分析可以清楚看出,在*发展物流广场项目所必须具 备的内部基础已经非常成熟,且目前外部条件又是最佳时机。 该项目如市场把握明析、定位准确、开发商的投入力度和镇政 府的扶持力度能协调到相得益彰、水乳交融的境界,则该项目 第 24 页 的投资风险系数少之又少,而经济、社会效益回报相当丰厚。 (二) 、结论 因此: *汽车站物流广场项目在技术、经济上是切实可行的! *汽车站物流广场项目投资是没有风险的! *汽车站物流广场项目投资回报是丰厚的! *
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