海南星河贸易公司其他不动产纠纷纠纷.doc
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1、合同范本/贸易合同 海南星河贸易公司其他不动产纠纷纠纷 上诉人海南省文化经济发展总公司(以下简称文化公司)与上诉人海南星河贸易公司(以下简称星河公司)、海南华泰物业投资集团有限公司(以下简称华泰公司)合作开发房地产合同纠纷一案,不服海口市中级人民法院(XX)海中法民一重字第1号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于XX年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人文化公司的法定代表人刘杨悦、委托代理人林祥和星河公司的委托代理人陈刚以及华泰公司的法定代表人杨荣湘、委托代理人许文刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明:1989年8月海口市国土规划管理局以市国规(1985)69号批复确认原广东
2、民族歌舞团在海秀路白坡旧址5亩土地归文化公司使用,但未办理国有土地使用证。1992年1月13日,海南省文化广播体育厅(以下简称文体厅)作出琼文发字第(1992)9号关于开发原广东省民族歌舞团旧址的决定,决定将开发原广东省民族歌舞团旧址任务,交给本系统具有房地产经营权的星河公司。同日,星河公司与文体厅签订一份协议书,约定星河公司负责在该地建造一幢2万平方米、高20层以上的主楼和一幢4000平方米的附楼,该项目预计投资人民币4000万元,由星河公司贷款解决。文体厅同意用该地及建成的文化大厦主楼、附楼作为银行贷款的抵押,文体厅不负任何经济责任。该项目以文体厅名义报建,建成以后,该地土地使用权依然归文
3、体厅所有,项目经营权归星河公司,经营期限为七十年,盈亏由星河公司自负。文体厅向星河公司提供该地的完整资料,并协助星河公司办理有关手续;院内现有住户的搬迁安置工作由星河公司负责,安置费用由星河公司支付,每户安置费用每月人民币1000元标准无偿拨给文体厅;项目建成后,星河公司负责从附楼中无偿划出3000平方米住房交由文体厅安排,主要解决搬迁户使用,同时考虑到这块地原委托文化公司管理,主楼建成后,星河公司应划出其中的两层归属文化公司使用,星河公司向文化公司收回两层的土建工本费,星河公司应同文化公司签订相应的协议。1992年5月26日,星河公司与文化公司签订协议书,约定双方同意将文体厅同星河公司199
4、2年1月13日签订的协议书中第七条中主楼建成后,星河公司应划出其中两层归属文化公司使用,星河公司向该公司收回两层的土建工本费条款,改为主楼建成后,星河公司从主楼中无偿划出1000平方米归属文化公司使用(其中商场占200平方米);将文体厅和星河公司签订的协议书中的项目建成后,星河公司负责从附楼中无偿划出3000平方米住房交文体厅安排改为项目建成后,星河公司负责从附楼中无偿划出XX平方米交文体厅安排和无偿将1000平方米交文化公司使用,其余归星河公司所有和经营。文化公司和星河公司所得部分,均有使用权70年;星河公司同意借人民币200万元给文化公司使用,使用期至大楼建成交付使用时止,借款按星河公司向
5、中行贷款建设该项目的利率计算利息;文化公司在主楼中分得的1000平方米和附楼中分得的1000平方米归其所有,自主经营;星河公司的责任是负责该大厦和住宅楼的兴建策划和全部资金筹集,承担建设过程中的一切规划、设计、施工、质量管理,承担全部经济责任风险;协议生效后三天内,星河公司先借给文化公司人民币20万元,一个月内再借给文化公司人民币30万元,余款人民币150万元在2个月内付清,文化公司负责将该地的完整地权文件资料复印件等交给星河公司,文化公司必须将该地的完整地权资料原件交银行抵押;在建楼期间,从文化公司搬迁之日起星河公司付给文化公司每月5000元作为文化公司租房办公和职工住宿费用。1992年5月
6、30日,文体厅作出琼文函字(1992)138号批复,同意文化公司与星河公司签订协议书的内容。1992年7月,文化公司将上述合作用地的红线图及政府批文两份原件交给了星河公司。1992年7月22日星河公司以位于海口市海秀路22号5亩土地及地上、地下建筑物作为抵押物向中国人民建设银行海南省分行贷款1000万元,但未到有关部门办理抵押登记手续。1992年7月31日,星河公司将人民币206万元转入文化公司帐户。1993年6月2日,海口市土地管理局向文化公司与星河公司作出了关于同意文化公司与星河公司合作建楼的批复,同意文化公司提供2943.16平方米所属用地,由星河公司投资,双方合作兴建文化大厦。后文化公
7、司将上述2943.16平方米土地使用权中的2251.52平方米过户至星河公司名下,其余691.64平方米仍在其名下,并于1996年1月分别办理了使用权人为星河公司的海口市国用(籍)字第q1648号土地使用证,和使用权人为文化公司的海口市国用(籍)字第q1649号土地使用证,上述两份土地使用证中均注明2943.16平方米的土地使用权为共有使用权。星河公司在向有关部门申请办理上述两份土地使用证和合作建房用地手续过程中,交纳了土地出让金、土地增值费及城建费等共计2,175,430.50元。1993年7月10日,文化公司、星河公司签订一份补充协议,将原定星河公司拨给文化公司租房搬迁办公费从每月人民币5
8、千元改为1万元,从7月份起计算至楼房建好交付使用时止;将星河公司借给文化公司人民币200万元改为20万元作为星河公司无偿给文化公司的补偿费,其余180万元是借款,借款按照银行利息标准计付利息,计息时间定为从文化大厦楼房基础动工之日起计至楼房建好交付使用之日止,但最长不超过两年(如楼房建设超过两年,超出时间不计利息)。文化公司、星河公司均依约履行了上述协议,并向土地管理局申请办理受让用地手续。同年9月,文化公司、星河公司取得了建设用地规划许可证。因受宏观调控影响,海南房地产市场严重不景气,双方合作之项目迟迟未动工兴建。1995年6月3日,文化公司与星河公司签订一份关于缓建文化大厦问题的协议书,约
9、定双方同意暂缓动工兴建文化大厦,缓建期四年。缓建期间由星河公司全权负责对文化大厦用地与第三人合作兴建临时商场,其经营所得用于支付搬迁户房租、银行利息及有关费用开销;星河公司每月增拨人民币1万元给文化公司作为追加搬迁费(一年两次付清),直到停止上述经营活动为止。1995年6月26日,星河公司和华泰公司签订合同书,约定由星河公司出土地,华泰公司出资在文化大厦的用地上兴建二层购物城,建筑面积1796平方米,合作期限从1995年7月1日至1999年6月30日;星河公司固定分得商场面积600平方米,从每一层分别各300平方米垂直划分,其他面积归华泰公司,华泰公司和星河公司各自经营所分得的商场;该商场(即
10、现在的新世界购物城)经营期限届满后,如该地原规划项目文化大厦需要上马时,双方应同时做好搬迁工作同时将商场拆除,如该文化大厦项目还不考虑上马时,双方可以按原有的合作基础继续经营下去,延长的时间直到该商场全部拆迁之日止。合同签订后,华泰公司即投入资金建成购物商城,并代星河公司垫付了文化大厦项目的用电增容及三通一平基础设施费用。1996年2月海口市土地管理局批复同意星河公司将位于海秀大道22号1533.34平方米用地租给华泰公司作为临时商场用地,期限从1995年7月1日至1999年12月30日止。缓建文化大厦四年半期限届满,新世界购物城仍由星河公司和华泰公司继续租赁经营。华泰公司与新世界购物城众租户
11、签订的租赁合同终止期限至XX年底;星河公司现每月按照其司与华泰公司签订的合同书约定,收取的租金收入是人民币16000元,每月支付给若干搬迁户的费用是人民币4000元。1995年8月25日,文化公司、星河公司又签订一份关于缓建文化大厦问题的补充协议,约定从1996年6月30日起,追加的每月人民币1万元搬迁费随星河公司出租新世界购物城铺面价格的上升幅度而增加;星河公司同意将其与华泰公司合作新世界购物城第三层所享有的权利、义务和分得的利益全部转给文化公司所有。其经营和分利问题,由星河公司负责和合作方谈妥;文化公司同意在原定文化大厦缓建四年的基础上,增加半年时间作为该购物城的筹建期。即文化大厦缓建期间
12、自1995年6月3日至1999年12月2日止,期满后二十天内,该购物城由星河和合作方负责拆除干净的原地交还文化公司和星河公司合作使用。如不按时拆除该购物城由文化公司接收,归文化公司所有。上述协议签订后至1999年12月,星河公司共支付文化公司搬迁费人民币681090元,尚欠搬迁费人民币708910元。1999年9月22日,文化公司以其与星河公司订立的合同无效为由,将星河公司列为被告,华泰公司为第三人,向原海口市振东区人民法院提起诉讼,要求星河公司交回土地使用权,赔偿经济损失。该院审理后作出(XX)振民初字第484号民事判决,判决:1、解除文化公司与星河公司签订的协议书及补充协议;2、星河公司于
13、本判决生效之日起1个月内,将合作地2251.52平方米的使用权退还给文化公司;3、星河公司于本判决生效之日起10日内,将拖欠的搬迁费708910元支付给文化公司;4、星河公司于本判决生效之日起10日内,将经济损失(从1999年12月2日至搬出新世界购物城止,以每月2万元计付)支付给文化公司;5、文化公司与第三人华泰公司重新合作经营新世界购物城,合作的具体事宜,由双方自愿协商确定;6、驳回文化公司其他诉讼请求。文化公司与星河公司均不服该判决,向海口中院上诉,海口中院审理后作出(XX)海中法民终字第202号民事判决:1、撤销原审判决第1、2、4、5、6项;2、变更原判第3项为:星河公司于本判决生效
14、之日起10日内将1999年12月前尚欠的搬迁费708910元支付给文化公司,XX年1月1日起的搬迁费星河公司仍按约定支付给文化公司;3、星河公司与文化公司签订的协议书及补充协议继续履行;4、驳回文化公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后,文化公司仍不服,向海南省人民检察院申请抗诉,海南省人民检察院向海南省高级人民法院提出抗诉,海南省高级人民法院再审后,认为本案合作合同是履行还是解除,涉及到新世界购物城善意投资者的利益,在赔偿和补偿问题未得到妥善处理前,解除协议书,必然损害到诸多投资新世界购物城第三者的合法权益,因此,无论从法律效果还是社会效果看,都不宜马上解除协议书及相关合同,二审法院也是基
15、于此点考虑,才作了不解除合同的判决。另外,华泰公司和众租户的租赁合同,到XX年底到期,届时,文化公司与星河公司之间的合作合同解除障碍消除。遂作出再审判决:维持海口市中级人民法院二审判决。另查,星河公司与华泰公司之间因欠款纠纷一案,海口市美兰区人民法院于XX年12月1日作出(XX)美民二初字第120号民事判决,判决星河公司向华泰公司支付欠款1,883,701.00元及其利息损失。该判决发生法律效力后,因星河公司未履行判决,华泰公司向美兰区法院申请强制执行。执行中,星河公司与华泰公司于XX年4月28日达成和解协议:确认星河公司欠华泰公司1,883,701.00元,同时星河公司同意应支付给华泰公司的
16、利息为150万元,二项合计3,383,701.00元;星河公司将位于海口市海秀大道22号文化大厦项目的土地2251.52平方米及配电房等设施作价358.3701万元抵偿给华泰公司(其中土地317.32万元,配电房及设施41.0501万元),文化大厦项目由华泰公司负责继续开发。为此,美兰区法院于同年5月26日作出(XX)美民执字第56-2号民事裁定,裁定将星河公司拥有的位于海口市海秀大道22号面积为2251.52平方米的土地使用权(土地证号为海口市国用(籍)字第q1648)及配电房等设施归华泰公司所有,并于XX年9月29日向海口市国土资源管理局发出通知,要求该局将上述土地使用权过户到华泰公司名下
17、。XX年11月11日,文化公司遂起诉本案,并向原审法院申请诉讼保全,要求查封星河公司名下的上述土地使用权。原审法院于同年11月26日作出(XX)海中法民一初字第39号民事裁定,查封了上述争议的土地使用权,并于同年11月29日向海口市国土资源管理局送达了查封的协助执行通知书。另外,依据海口市美兰区人民法院(XX)美民二初字第120号民事判决,华泰公司在出资与星河公司合作兴建新世界购物城中,垫付三通一平基础设施工程建设费1,883,701元。对于双方争议的新世界购物城XX年1月1日以后的租金收益,原审法院委托司法鉴定机构对新世界购物城各层商业出租面积、租金标准及租金收益金额进行了评估鉴定。鉴定机构
18、于XX年7月27日作出(XX)海中法鉴定第045号司法技术鉴定报告确认:新世界购物城房屋总建筑面积为4418.34平方米,其中第一层为1558.29平方米,第二层为1583.46平方米,第三层为1276.59平方米。根据该鉴定报告确认的各层各年度租金价格标准计算结果,XX年1月1日至XX年5月31日期间该商城第一、第二层租金收益总额为16,921,570元,其中XX年后年均月租金标准为第一层111元每平方米、第二层为53元每平方米、第三层为11元每平方米,故XX年后新世界购物城总计年均月租金标准为284,978.55元。原审法院认为:(一)关于文化公司就本案的起诉是否违反了一事不再理原则的问题
19、。本案所涉文化公司与星河公司订立的协议书、补充协议、关于缓建文化大厦问题的协议书及关于缓建文化大厦问题的补充协议等四份合同,已为发生法律效力的民事判决确认为有效合同,应受法律保护。根据关于缓建文化大厦问题的补充协议的约定,文化公司同意与星河公司合作建设的文化大厦缓建期间自1995年6月至1999年12月2日止,期满后20天内,新世界购物城由星河公司与合作方负责拆除干净,并将合作用地返还文化公司与星河公司合作使用,如不按时拆除该购物城由文化公司接收,归文化公司所有。由此,星河公司与华泰公司合作经营的新世界购物城的届满期应为1999年12月2日,该届满期日后,星河公司和华泰公司继续经营该购物城已无
20、合同依据,其应当拆除该购物城,并将所占用的土地返还用于文化公司与星河公司继续合作建设文化大厦。XX年底,文化公司与星河公司之间合作合同解除障碍已消除,文化公司要求解除前述的协议书等4份合同以及由星河公司和华泰公司返还共同占用文化公司的2251.52平方米的土地使用权,并要求其支付新世界购物城其间的租金收益的诉讼请求,并不违反一事不再理的原则。但文化公司诉讼请求中关于要求星河公司偿还欠款111,920元的请求,确属本院(XX)海中法民终字第202号民事判决及省高院(XX)琼民抗字第20号民事判决已确定的给付内容,该项请求本案不再审理。(二)关于文化公司请求解除与星河公司签订的协议书等4份合同问题
21、。在本案审理期间,星河公司多次表示其确已不具有继续履行与文化公司合作建设文化大厦协议的能力。文化公司与星河公司就上述合作合同的解除达成一致意见,且原省高院生效判决认定的合同解除障碍已消除,应当允许文化公司解除上述协议书等4份合同,文化公司该项请求有理,予以支持。(三)关于2251.52平方米土地使用权及新世界购物城能否退还文化公司的问题。本案争议的2251.52平方米土地使用权,原为划拨地,属于文化公司使用的原广东民族歌舞团旧址的5亩土地范围之内,根据文化公司与星河公司签订的协议书等合作建房合同,双方于1996年1月将上述2943.16平方米土地使用权中的2251.52平方米登记至星河公司名下
22、,其余691.64平方米登记在文化公司名下,星河公司交纳了土地出让金、土地增值费及城建费等共计2,175,430.50元,该地已转化为商业用地。由于文化大厦项目因故缓建,文化公司与星河公司协商,经海口市土地管理局批准,由星河公司将其中的1533.34平方米用地租给华泰公司作为临时商场新世界购物城用地。后因星河公司与华泰公司债务纠纷诉讼,美兰区法院作出(XX)美民二初字第120号民事判决,判令星河公司偿还华泰公司欠款本金1883701元及利息。该案执行过程中,星河公司与华泰公司达成执行和解协议,将星河公司所有的位于海口市海秀大道22号文化大厦项目的2251.52平方米土地使用权作价317.32万
23、元给华泰公司以抵偿上述债务,文化大厦项目由华泰公司负责继续开发。为此,美兰区法院作出(XX)美民执字第56-2号民事裁定,将星河公司所有的位于海口市海秀大道22号面积为2251.52平方米的土地使用权及配电房等设施裁定归华泰公司所有,并向海口市国土局送达了协助执行通知书。美兰区法院的(XX)美民执字第56-2号民事裁定书是人民法院的生效裁判文书,有既判力。故上述土地使用权及配电房等设施已归华泰公司所有。文化公司在未经法定程序撤销或变更该民事裁定书之前,请求星河公司和华泰公司退还其该土地使用权及确认地上临时建筑物即新世界购物城归其所有,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。(四)关于合作合同解除后债
24、权债务的清理问题。1、海口中院(XX)海中法民终字第202号判决和省高院(XX)琼民抗字第20号民事判决允许华泰公司与星河公司合作经营新世界购物城的期限延至XX年底,星河公司从华泰公司收取的租金部分亦不作调整,文化公司和星河公司之间的债权债务,可在合作合同解除的障碍消灭后一并结算。该判决限令星河公司于判决生效之日起10日内将1999年12月前尚欠的搬迁费708,910元支付给文化公司,XX年1月1日起的搬迁费星河公司仍按约定支付给文化公司。据此,XX年底之前的搬迁费按照上述生效判决执行,本案不再重复处理;2、XX年1月1日起的债权债务问题。由于此前星河公司未经文化公司的同意而擅自以合作用地抵债
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